보금자리 10년 전매제한의 毒

싼 분양가로 관심을 끌고 있는 보금자리주택. 하지만 최장 10년에 달하는 전매제한이라는 `가시`가 있다.

보금자리주택을 분양 받은 사람은 계약후 최소 7년에서 최대 10년까지 아파트를 팔지 못한다. 정부는 주변시세보다 턱없이 낮게 분양가를 낮춰 보금자리주택을 공급하면서 시세차익을 줄이기 위해 전매제한 조항을 만들었다.

분양가격이 주변시세의 70% 미만이면 전매제한 10년이고, 70% 이상이면 7년이 적용된다.

전매제한 10년은 분양가가 시세보다 30% 싸니깐, 10년은 묶어둬야 물가상승률(연평균 3% 수준)을 감안할 때 시세차익이 상쇄된다는 의미를 담고 있다.

그런데 이 같은 전매제한이 향후 주택시장에 적지 않은 악영향을 미칠 것으로 보인다. 우선 전매제한은 분양시장·거래 시장의 침체 요인이 된다. 4년에 걸쳐 32만가구가 공급되지만 7~10년 동안은 거래가 안돼 `죽은 시장`이 되기 때문이다.

최장 10년에 달하는 전매제한은 분양 받은 사람의 유동성을 압박하는 요인이 될 수 있다. 10년 동안 자금운용이 막히는 것이다.

물론 강남 세곡이나 서초 우면 등 A급 보금자리주택은 기대수익이 크기 때문에 수요자들이 느낄 전매제한 위력은 크지 않을 수 있다. 하지만 B급 보금자리주택은 돈만 묶이고 시세차익은 상대적으로 적어, 전매제한 위력은 클 수밖에 없다.

10년 전매제한은 집값 안정에도 부정적이다. 정부가 보금자리주택을 대거 쏟아내는 데는 공급을 통해 집값을 안정시키는 게 주 목적이다. 싼 주택을 공급하면 주변 집값도 자연스럽게 낮아질 수 있다는 계산이다.

하지만 10년 동안 거래가 묶이기 때문에 이 같은 효과는 기대할 수 없다. 싼 주택이 유통되지 않으면 주변에 영향을 줄 수 없기 때문이다.

전문가들은 "정부가 싼 분양가에 초점이 맞춰져 최장 10년 전매제한을 내놨지만 이 자체가 시장의 자율적인 수급조절기능을 막는 요인이 될 것"이라며 "정부는 전매제한의 부작용을 어떻게 풀어나갈지에 대한 방안을 고민해야 한다"고 말했다.

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/이데일리 윤진섭기자