청약예금·부금 가입자는 내년 민간공급 기다려야

수도권에 주변 시세의 50~70% 선에 아파트를 공급하는 정부의 보금자리주택 사전예약이 10월로 다가오면서 내 집 마련을 준비해 왔던 주택소비자들의 관심이 집중되고 있다. 정부는 지난 27일 보금자리주택 공급 계획을 발표하면서 새로운 내용을 추가했다. 공급 계획을 앞당겨 2012년까지 32만가구를 조기에 보급하고, 새로운 주택청약제도로 '근로자 생애 최초 청약제도'를 도입하겠다는 것.

부동산정보업체 '부동산써브' 함영진 실장은 "하반기에는 보금자리주택 외에도 광교와 김포한강신도시 등 택지에서도 대규모로 분양이 예정돼 있어 소비자들은 자금계획과 보유하고 있는 청약통장의 종류에 맞는 청약전략이 필요하다"고 말했다. 달라진 보금자리주택 공급 계획을 중심으로 당첨 확률을 높이기 위한 청약전략을 소개한다.

◆청약예금·부금 가입자는 내년을 기다려야

우선 보유하고 있는 청약통장 종류에 따른 청약 전략이 달라야 한다. 청약저축 가입자는 10월 사전예약이 실시되는 보금자리주택에 청약하면 된다. 그렇다면 청약예금·부금 가입자도 청약할 수 있을까. 답부터 말하자면 청약예금 가입자는 10월 공급되는 보금자리주택에 청약할 자격이 없다. 모두 공공이 공급하는 85㎡ 이하 주택이기 때문. 그러나 보금자리주택지구에서 내년 이후 민간에서 공급하는 주택에는 청약 가능하다.

4개 보금자리주택 시범지구는 정부가 공급하는 85㎡ 이하 공공주택(4만4000가구)과 민간건설사들이 공급하는 주택(1만6000가구)으로 구성돼 있다. 청약예금·부금통장 가입자는 내년 이후 공급하는 민간 공급 물량에 청약할 자격이 있다. 민간 공급 물량은 중산층의 수요를 충족하기 위한 주택으로 국토부는 이 주택 역시 주변 시세의 80% 선에서 공급할 계획이어서 가격경쟁력이 있다.

◆특별공급 해당자는 중복청약이 유리

보금자리주택에서 주목해야 할 내용은 특별공급 물량이다. 정부가 2012년까지 공급하는 보금자리주택(총 60만가구) 중 26만가구가 분양주택이다. 이 중 65%인 17만가구 정도는 특별공급 물량으로 배정돼 있다. 기존의 신혼부부(15%)와 다자녀가구·장애인가구(30%)가 있고, '근로자 생애최초 주택청약'(20%)제도가 새로 생겼다. 따라서 특별공급 요건을 갖춘 수요자들은 특별공급을 최대한 활용하는 것이 유리하다.

신설된 생애최초 청약은 ▶청약저축에 2년 이상 가입 ▶근로자·자영업자로 5년 이상 소득세를 납부 ▶기혼자(이혼 등의 경우는 자녀가 있는 경우) ▶도시근로자 평균 소득의 80% 이하(2008년 기준 약 312만원)의 조건을 갖춘 사람에게 주어진다. 당첨자는 추첨으로 가린다. 다만 장기 가입자와 형평성을 맞추기 위해 5년 이상 장기 가입자의 불입액에 해당하는 600만원(월 10만원, 60회 불입한 금액)을 청약금으로 납부해야 한다.

따라서 청약저축에 2년 이상 가입하고 매달 10만원씩 불입했다면 기존 불입액 240만원과 함께 360만원을 한꺼번에 내면 청약이 가능하다.

신혼부부와 근로자 생애최초 청약 특별공급에 모두 해당하는 사람은 둘 중 하나를 선택해야 한다. 국토부 관계자는 "실제 청약을 받아 봐야 알겠지만 생애최초 특별분양은 해당자가 많아 경쟁률이 신혼부부 청약보다 높을 것으로 예상된다"고 말했다. 따라서 두 조건에 모두 해당한다면 신혼부부 특별공급을 선택하는 것이 유리하다. 특별공급에 신청했다가 떨어져도 일반 공급에 다시 청약할 수 있다는 점도 반드시 기억할 필요가 있다.

◆보금자리주택의 빈틈을 노려라

보금자리주택의 분양가격이 주변 시세보다 확실히 저렴한 것은 사실이다. 그렇다고 해서 무조건 보금자리주택을 선택해야 할 이유는 없다. 가격 경쟁력이 있는 만큼 제한도 많고 경쟁률도 치열하기 때문이다. 기본적으로 보금자리주택은 전매제한 기간이 7∼10년이지만 이들 민간택지 공급 아파트는 1∼3년 정도에 불과하다. 게다가 5년 의무 거주 제한도 있다. 환금성에 차이가 나는 셈이다.

마감재도 차별화될 전망이다. 보금자리주택 지역과 다른 택지지구와 주거 환경은 질적으로 다를 가능성이 크다는 게 전문가들의 견해다. 통장 가입기간이 짧은 청약저축 가입자, 가점(소득·부양가족·무주택 기간 등)이 낮은(40점 안팎) 청약예금 가입자는 보금자리주택 당첨 가능성이 현실적으로 낮다는 점을 인정해야 한다.