상반기 서울 부동산 시장 남고북저(南高北低)

지역별로는 강동구가 작년 말 대비 8.21%로 가장 많이 올랐고, 송파(6.27%)·강남(3.85%)·서초(3.65%)·양천(3.25%)도 강세를 보였다. 특히 지난해 하반기 12.87% 하락했던 재건축 아파트는 올 상반기 개포 주공과 한강변 아파트를 중심으로 11.36%나 올랐다.

반면 강북권은 올 상반기에도 하락세가 지속됐다. 도봉구가 -2.4%로 가장 많이 내렸고 동작(-1.81%), 노원(-1.54%), 강북(-1.44%) 등이 하락했다. 분당·평촌 등 신도시도 전체적으로 0.09% 오르는데 그쳤다. 이처럼 강남 지역의 집값만 오른 것은 저금리에 따른 시중 자금이 낙폭이 컸던 지역에만 몰렸기 때문이다. 김규정 부동산114 부장은 "올해 초 강남 주택 가격은 고점 대비 30~40%가량 떨어져 있었기 때문에 자금이 몰린 것으로 보인다"고 말했다.

◆아파트 분양시장 인천만 반짝

아파트 분양 시장의 상황도 주택 매매 시장과 마찬가지로 지역별 편차가 극명하게 갈렸다. 상반기 수도권에서는 37개 단지가 분양에 나섰고 총 1만7691가구가 공급됐다. 서울은 8개 단지(781가구) 공급에 4개 단지, 경기도는 13개 단지(6114가구) 중 5개 단지가 순위 내 마감했다. 상반기 분양 시장의 핵심이었던 인천 청라에서는 13개 단지에서 9058가구나 쏟아졌지만 모두 순위 내 청약마감을 했다.

반면 지방은 40개 단지(1만1134가구)를 공급했지만 대전 학하지구 1개 사업장(704가구)을 제외하고는 39개 단지가 모두 청약 미달됐다. 인천 청라·송도의 청약 열기가 분양 시장 전체를 대변할 수 없다는 말이다. 대형 건설사 관계자는 "수도권 몇몇 지역을 제외하고는 건설사가 주택 분양하기에는 여전히 미분양 리스크가 너무 크다"고 말했다. 건설사들이 상반기에 공급한 아파트 물량도 지난해 하반기 공급물량보다 35% 줄어든 7만5000여 가구 수준이었다.

미분양 주택이 늘어나면서 아파트 분양 가격이 전반적으로 낮아진 것도 상반기 주택 시장의 특징이다. 상반기 전국 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 959만원대로 지난해 하반기 996만원 대비 37만원 하락했다. 특히 서울의 분양가는 지난해 하반기 3.3㎡당 평균 2186만원에서 1740만원으로 446만원이나 떨어졌다. '부동산써브' 함영진 실장은 "주택 마련 계획이 있는 소비자라면 올해 하반기쯤에는 가격 경쟁력이 있고 입지가 좋은 곳을 중심으로 매수에 나서볼 만하다"고 말했다.

◆미분양 아파트 대책 효과 별로

올해 상반기에는 정부가 미분양 주택 해소 대책을 쏟아냈다. 2010년 2월 11일까지 미분양주택을 구입하면 양도세를 감면해 주기로 했다. 또 수도권 전매제한 기간도 공공택지와 민간 택지 모두 2년씩 완화했다. 분양가 상한제 주택 당첨자에게 적용되는 재당첨 제한도 완화하고, 미분양주택을 사들이는 미분양 리츠 상품도 출시했다.

그러나 국토해양부의 최근 통계인 4월 말 기준 전국의 미분양 주택은 16만3856가구로, 작년 말보다는 1743가구 감소하는데 그쳤다. 수도권은 2만9156가구로 3월, 4월 연속 증가했다. 국토부는 "건설업체들이 미분양 아파트 양도세 감면 혜택을 받기 위해 그동안 숨겨 왔던 미분양 물량을 신고했기 때문"이라고 밝히고 있다. 그러나 이런 점을 고려하더라도 전반적으로 정부가 발표한 미분양 아파트 해소 대책의 '약발'은 미미했다는 것이 업계의 평가다.

이영진 닥터아파트 이사는 "올해 상반기 주택 시장은 특정 지역의 상승세에 그쳤지만 당초 예상에 비하면 선전한 것으로 평가할 수 있다"며 "하반기에도 경제 상황이 전반적으로 회복되지 않는 한 상반기와 비슷한 추세가 이어질 것으로 보인다"고 말했다.