◆도심유턴에 주목하라= 앞으로 급격히 늘어날 독신자·맞벌이 부부의 주거선택이 주택시장 판도를 크게 좌우할 전망이다. 일본의 경우, 독신자·맞벌이 부부가 편의성을 중시해 교외의 넓고 쾌적한 주택보다는 출퇴근 시간이 덜 들고 문화·편의시설이 많은 도심지역을 선호하고 있다. 이 때문에 젊은 세대들이 도심지역으로 이주하면서 다마·센리 등 신도시에서 인구 감소현상이 발생하고 있다. 미국 하버드대 글레이서 교수는 소비자도시론(Consumer City)을 통해 문화·레저·편의시설이 얼마나 많은가가 주거선택에 결정적인 변수라고 주장했다.

또 인구감소가 본격화되면 정부가 이민확대 정책을 쓸 수밖에 없어 외국인들에게 관용적인 다문화도시가 주목을 받을 전망이다. 세계적 도시학자 리처드 플로리다는 창조도시론(Creative City)을 통해 뉴욕·런던이 세계중심도시로 계속 성장할 수 있었던 비결은 외국인들에게 관용적인 문화를 통해 세계 각국의 인재를 유치할 수 있었기 때문이라고 주장했다.

◆고령화시대에는 콤팩트 시티가 뜬다=5년 후부터 은퇴를 시작하는 700만명이 넘는 베이비붐 세대의 선택도 주목해야 한다. 은퇴계층은 기존 주택을 처분한 후 노후자금을 마련하고 싼 주택을 찾아 이주하는 것이 일반적이다. 미국에서도 자녀를 결혼시킨 부유층들이 넓은 교외주택을 팔고 주거·편의시설·직장이 밀집돼 있는 콤팩트 시티(Compact City)를 찾아 이주하는 사례가 늘고 있다. 나이가 들면 운전을 하기 어렵기 때문에 각종 편의시설이 걸어서 이용할 수 있을 정도로 밀집된 지역을 선호하기 때문이다. 일본 등 외국에서도 지방도시 중에서도 콤팩트 시티가 은퇴세대에 인기가 있다.

서울벤처정보대학원 최민섭 교수는 "IMF 조사에 따르면 인구가 0.25% 증가하면 집값이 1% 상승하지만, 소득이 1% 증가할 경우 집값은 1.1% 상승하는 것으로 나타났다"며 "우리 경제가 성장을 지속해 국민 소득이 얼마나 더 늘어나느냐가 인구변화와 함께 향후 주택시장에 결정적인 영향을 줄 것"이라고 말했다.