입력 : 2009.04.24 03:43
뉴타운 투자 어떻게 하나
작년 고점 대비 저가 매물 빠르게 소진되는 추세 추가 완화책 잇따를 듯 향후 투자수익 낮을 수도
최근 서울 용산구 '한남뉴타운'에 투자자들의 관심이 집중되면서 뉴타운·재정비촉진지구 시장이 주목을 받고 있다. 정부가 재개발 관련 규제를 완화하고 경기회복에 대한 기대감이 높아지면서 재개발 부동산 시장에 대한 관심은 더욱 높아지고 있다.
한남뉴타운은 재정비촉진계획이 수립되면서 거래 문의가 늘고 지분시세도 오름세를 보였다. 강남권과 인접한 지역이나 개발 호재가 많은 동작구 흑석뉴타운·노량진재정비촉진지구 등에선 작년 고점 대비 가격이 내려간 매물은 비교적 빨리 소진되고 있다. 성북구 장위뉴타운·영등포구 신길재정비촉진지구 등도 마찬가지 상황이다. 경기침체로 인해 '반짝 거래'에 그치기는 했지만 개발 기대감이 높은 뉴타운·재정비촉진지구에는 경기 회복기를 염두에 둔 투자 관심이 여전히 높은 상황이다.
하지만 투자자들의 관심과는 달리 이들 지역은 지난해 하반기 이후 거래 공백기에도 지분 시세가 크게 내리지 않았다. 이 때문에 일부 지역을 제외하고는 투자 가치에 대한 의문도 제기되고 있다. 지금은 뉴타운에 투자해도 되는 시기일까. 투자를 한다면 어떤 점을 염두에 두어야 할까.
◆조합원 수 적고, 사업 속도 빠른 편
뉴타운·재정비촉진지구가 투자자의 관심을 모으는 데에는 몇 가지 이유가 있다. 우선 뉴타운·재정비촉진지구는 일반 재개발 지역에 비해 투기성 가수요가 미리 차단돼 상대적으로 조합원 수가 적고 수익률이 양호한 편이다. 대형 브랜드 단지가 조성되는 경우가 많고 정부 지원과 사업진행 속도가 빠르다는 장점도 있다.
잠시 사업이 지연되고 있는 2·3차 뉴타운은 경제 상황이 회복되면 서울시가 다시 사업 활성화에 박차를 가할 것으로 보인다. 도심 재정비사업을 활성화시켜 도심 주택 공급을 확대한다는 서울시의 방침은 변함이 없기 때문이다.
정부는 재개발·정비사업에 대한 규제완화를 추진하고 있다. 지구 지정을 위한 최소 면적기준이 완화돼 현행 주거지형 50만㎡·중심지형 20만㎡이상에서 각각 15만㎡·10만㎡ 이상으로 줄어들 전망이다. 또 이들 지역을 개발할 때 정부가 기반시설 설치 비용 일부를 부담할 계획이다.
◆지분 가격 높은 곳 많아
많은 장점이 있음에도 뉴타운·재정비촉진지구에 투자할 때는 일반 아파트 투자에 비해 유의해야 할 점이 많다. 우선 부동산 시장의 안정과 함께 주요 뉴타운·재정비촉진지구 사업이 본 궤도에 오른다 해도 사업은 순차적으로 진행될 가능성이 높다. 한꺼번에 정비사업이 진행되면 인근 주택 가격에 혼란이 예상되기 때문이다. 현재 경제 상황에서는 투자 기간이 예상보다 길어질 수 있다는 점도 염두에 두어야 한다. 따라서 구역별로 사업단계를 잘 확인하고 개발 재료나 입지 특성 못지않게 사업속도가 빠를 것으로 예상되는 곳을 선택해야 한다.
가격이 적절한지에 대해서도 냉정한 평가가 필요하다. 지난해 하반기 이후 부동산 침체기를 거치면서도 지분 시세가 크게 내리지 않은 곳도 많다. 지분 시세가 과대 평가됐다는 지적이 있었던 일부 서부권 지역에선 시세가 다소 하락했지만 나머지 지역에선 지분 가격이 거의 변함 없다. 동작 흑석 뉴타운이나 마포 아현뉴타운 등도 일부 급매물을 제외하고는 지분시세가 거의 내리지 않았다. 대부분 중장기 실수요 목적의 투자자가 많았던 곳이어서 매물이 나오지 않았기 때문이다.
◆내부 갈등 있는 곳 투자 피해야
도시환경정비사업 성격의 뉴타운은 초기 투자비 부담이 클 수 있어 사업 유형도 잘 살핀 후 투자해야 한다. 아현·가재울·왕십리 등 사업 추진 과정에서 내부 갈등이 엿보이는 곳도 있어 투자에 신중을 기해야 한다.
지난해 고점에 비해 지분시세가 하락한 뉴타운·재정비촉진지구에선 토지거래허가 규제가 완화되며 저평가 매물을 중심으로 거래가 다소 늘어날 것으로 예상된다. 하지만 중장기 투자 관점에서 가격이 높은 지역에선 가격 메리트가 없을 수 있고, 급매물도 많지 않아 수익성 면에서 신중하게 접근해야 한다. 또 정부가 뉴타운·재정비 촉진지구에 대한 추가 규제완화대책을 내놓을지에 대해서도 지속적인 관심을 가질 필요가 있다.
한남뉴타운은 재정비촉진계획이 수립되면서 거래 문의가 늘고 지분시세도 오름세를 보였다. 강남권과 인접한 지역이나 개발 호재가 많은 동작구 흑석뉴타운·노량진재정비촉진지구 등에선 작년 고점 대비 가격이 내려간 매물은 비교적 빨리 소진되고 있다. 성북구 장위뉴타운·영등포구 신길재정비촉진지구 등도 마찬가지 상황이다. 경기침체로 인해 '반짝 거래'에 그치기는 했지만 개발 기대감이 높은 뉴타운·재정비촉진지구에는 경기 회복기를 염두에 둔 투자 관심이 여전히 높은 상황이다.
하지만 투자자들의 관심과는 달리 이들 지역은 지난해 하반기 이후 거래 공백기에도 지분 시세가 크게 내리지 않았다. 이 때문에 일부 지역을 제외하고는 투자 가치에 대한 의문도 제기되고 있다. 지금은 뉴타운에 투자해도 되는 시기일까. 투자를 한다면 어떤 점을 염두에 두어야 할까.
◆조합원 수 적고, 사업 속도 빠른 편
뉴타운·재정비촉진지구가 투자자의 관심을 모으는 데에는 몇 가지 이유가 있다. 우선 뉴타운·재정비촉진지구는 일반 재개발 지역에 비해 투기성 가수요가 미리 차단돼 상대적으로 조합원 수가 적고 수익률이 양호한 편이다. 대형 브랜드 단지가 조성되는 경우가 많고 정부 지원과 사업진행 속도가 빠르다는 장점도 있다.
잠시 사업이 지연되고 있는 2·3차 뉴타운은 경제 상황이 회복되면 서울시가 다시 사업 활성화에 박차를 가할 것으로 보인다. 도심 재정비사업을 활성화시켜 도심 주택 공급을 확대한다는 서울시의 방침은 변함이 없기 때문이다.
정부는 재개발·정비사업에 대한 규제완화를 추진하고 있다. 지구 지정을 위한 최소 면적기준이 완화돼 현행 주거지형 50만㎡·중심지형 20만㎡이상에서 각각 15만㎡·10만㎡ 이상으로 줄어들 전망이다. 또 이들 지역을 개발할 때 정부가 기반시설 설치 비용 일부를 부담할 계획이다.
◆지분 가격 높은 곳 많아
많은 장점이 있음에도 뉴타운·재정비촉진지구에 투자할 때는 일반 아파트 투자에 비해 유의해야 할 점이 많다. 우선 부동산 시장의 안정과 함께 주요 뉴타운·재정비촉진지구 사업이 본 궤도에 오른다 해도 사업은 순차적으로 진행될 가능성이 높다. 한꺼번에 정비사업이 진행되면 인근 주택 가격에 혼란이 예상되기 때문이다. 현재 경제 상황에서는 투자 기간이 예상보다 길어질 수 있다는 점도 염두에 두어야 한다. 따라서 구역별로 사업단계를 잘 확인하고 개발 재료나 입지 특성 못지않게 사업속도가 빠를 것으로 예상되는 곳을 선택해야 한다.
가격이 적절한지에 대해서도 냉정한 평가가 필요하다. 지난해 하반기 이후 부동산 침체기를 거치면서도 지분 시세가 크게 내리지 않은 곳도 많다. 지분 시세가 과대 평가됐다는 지적이 있었던 일부 서부권 지역에선 시세가 다소 하락했지만 나머지 지역에선 지분 가격이 거의 변함 없다. 동작 흑석 뉴타운이나 마포 아현뉴타운 등도 일부 급매물을 제외하고는 지분시세가 거의 내리지 않았다. 대부분 중장기 실수요 목적의 투자자가 많았던 곳이어서 매물이 나오지 않았기 때문이다.
◆내부 갈등 있는 곳 투자 피해야
도시환경정비사업 성격의 뉴타운은 초기 투자비 부담이 클 수 있어 사업 유형도 잘 살핀 후 투자해야 한다. 아현·가재울·왕십리 등 사업 추진 과정에서 내부 갈등이 엿보이는 곳도 있어 투자에 신중을 기해야 한다.
지난해 고점에 비해 지분시세가 하락한 뉴타운·재정비촉진지구에선 토지거래허가 규제가 완화되며 저평가 매물을 중심으로 거래가 다소 늘어날 것으로 예상된다. 하지만 중장기 투자 관점에서 가격이 높은 지역에선 가격 메리트가 없을 수 있고, 급매물도 많지 않아 수익성 면에서 신중하게 접근해야 한다. 또 정부가 뉴타운·재정비 촉진지구에 대한 추가 규제완화대책을 내놓을지에 대해서도 지속적인 관심을 가질 필요가 있다.