입력 : 2009.02.27 03:41
한강변 경관 기대… 낮은 수익성 우려
'성냥갑' 아파트 없애고 바람길·녹지 확보할 것
부지 일부 기부채납해야
한강변을 병풍처럼 가로막고 있는 아파트를 허물고 초고층 빌딩을 짓도록 허용하는 대신 공용 녹지를 확보하는 '한강 공공성 회복 사업'이 본격화된다. 서울시는 25일 성동구청에서 '한강 공공성 회복 선언'과 관련해 공청회를 열고 "압구정과 여의도 등 전략정비구역에 대한 정비계획 용역을 다음 달부터 시작하겠다"고 밝혔다.
한강변 초고층 아파트를 짓도록 허용하는 이 방침은 올해 초 강남 지역의 아파트 가격 상승을 이끈 호재(好材) 중 하나였다. 정부가 재건축과 관련된 또 하나의 규제를 풀었다는 점에서는 의미가 있지만 부정적인 의견도 만만치 않다. 실제 초고층 아파트 건축이 가능한 것인지, 또 재건축을 추진하더라도 수익성이 있을지에 대해서는 엇갈린 의견들이 나오고 있다.
한강변 초고층 아파트를 짓도록 허용하는 이 방침은 올해 초 강남 지역의 아파트 가격 상승을 이끈 호재(好材) 중 하나였다. 정부가 재건축과 관련된 또 하나의 규제를 풀었다는 점에서는 의미가 있지만 부정적인 의견도 만만치 않다. 실제 초고층 아파트 건축이 가능한 것인지, 또 재건축을 추진하더라도 수익성이 있을지에 대해서는 엇갈린 의견들이 나오고 있다.
◆한강변 주택 공공성 회복을 위한 재건축 추진
한강변 초고층 개발 사업이란 한강변에 획일적 모양으로 들어서 있는 '성냥갑' 아파트를 없애는 대신 초고층 건물 건축을 허용해 스카이라인을 정비한다는 계획이다. 이를 통해 한강변 녹지축을 만들고 '바람길'을 확보하겠다는 구상이다. 서울시 김효수 주택국장은 공청회에서 한강변 초고층 개발의 목적에 대해 "일부 아파트 주민들에게 사유화된 한강변을 주거·숙박·상업·업무 지역 등 복합용도로 다원화하고 건물 높이를 통합 관리하는 것"이라고 밝혔다.
서울시는 이를 위해 부지의 25% 이상을 기부채납받는 대신 50층 이상 초고층 아파트를 짓도록 허용한다는 방침이다. 압구정·여의도·이촌·성수·합정 등 5개 지구를 전략정비구역으로, 망원·당산·반포·구의-자양·잠실 등 5개 지구가 유도정비구역으로 각각 지정됐다. 서울시는 전략정비구역에 대해서는 내년 상반기까지 주민공람과 교통·환경영향평가 등 법적 절차를 마치고, 유도정비구역에 대해서는 내년 상반기에 발전 구상안을 발표할 계획이다.
◆기존 재건축 규제, 수익성은 의문
한강변 아파트 주민들의 숙원 사업인 초고층 아파트 건립이 가능해졌다는 점에서는 우선 긍정적인 평가가 나오고 있다. 또 초고층 아파트로 건축할 경우 한강변 경관이 되살아난다는 점에 대해서도 평가는 좋다.
그러나 계획은 좋지만 실제 초고층 아파트 건립으로 이어지기까지는 난관이 적지 않다는 평가이다. 우선 한강변의 여러 단지를 묶어 '권역별 통합 개발'을 한다는 점에서 쉽게 사업이 추진되기는 어려울 것이라는 지적이다. 여의도 씨티공인중개사 김철준 사장은 "아파트 단지 하나만 재개발해도 주민들의 이해관계가 복잡해 재개발 추진이 어려운데 3~4개 단지를 묶어서 개발하는 것이 가능한지에 대해서는 아직 회의적인 분위기가 많다"고 말했다.
사업성을 맞추기도 쉽지 않을 것이라는 지적도 있다. 초고층 아파트를 짓는 대신 아파트 용지의 25% 이상을 기부채납해야 한다는 조건이 있기 때문이다. 서울시는 기부채납받은 토지를 한강과 연결되는 공원·문화공원으로 만들어 '개발 공공성'을 확보한다는 방침을 세우고 있다. 부동산정보업체 '부동산114' 김희선 전무는 "한강을 이용하는 일반 시민들은 환영할 만한 일이지만 소유주 입장에서는 재건축 사업성이 낮아질 수밖에 없다"고 말했다.
남아있는 재건축 규제도 걸림돌 중 하나다. 층수 제한을 없애고 용적률을 법정 상한선인 300%까지 풀어준다고 해도 소형의무비율 등이 유지되면 여의도·압구정 등에서는 중대형 아파트가 많은 지역에선 수익성을 기대하기 어렵기 때문이다.
◆투자는 신중하게 접근해야
한강변 초고층 아파트 건설 계획이 지난해 말 알려지면서 올해 초 이미 해당 지역의 아파트 가격은 10~15%씩 오른 상황. 현재 압구정과 여의도 등지에선 호가만 상승하고 있을 뿐 매수자가 적극적으로 나서지는 않고 있다.
부동산 전문가들은 무리하게 아파트 구입에 나서는 것보다는 구체적인 안이 나올 때까지는 좀더 기다리는 것이 좋다는 입장이다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 "가격이 다소 오르더라도 사업이 좀더 구체화되고, 개발 이후 단지와 동·층을 어떻게 배정하는지 등에 대한 명확한 기준이 마련된 이후에 움직이는 것이 안전하다"고 말했다. 부동산써브의 함영진 부동산연구실장 역시 "장기적으로는 한강변 아파트 개발에 호재인 것은 맞지만 현재 경기 상황과 향후 정책 방향을 좀더 지켜본 뒤 적절한 매물을 찾는 것이 좋다"고 말했다.
한강변 초고층 개발 사업이란 한강변에 획일적 모양으로 들어서 있는 '성냥갑' 아파트를 없애는 대신 초고층 건물 건축을 허용해 스카이라인을 정비한다는 계획이다. 이를 통해 한강변 녹지축을 만들고 '바람길'을 확보하겠다는 구상이다. 서울시 김효수 주택국장은 공청회에서 한강변 초고층 개발의 목적에 대해 "일부 아파트 주민들에게 사유화된 한강변을 주거·숙박·상업·업무 지역 등 복합용도로 다원화하고 건물 높이를 통합 관리하는 것"이라고 밝혔다.
서울시는 이를 위해 부지의 25% 이상을 기부채납받는 대신 50층 이상 초고층 아파트를 짓도록 허용한다는 방침이다. 압구정·여의도·이촌·성수·합정 등 5개 지구를 전략정비구역으로, 망원·당산·반포·구의-자양·잠실 등 5개 지구가 유도정비구역으로 각각 지정됐다. 서울시는 전략정비구역에 대해서는 내년 상반기까지 주민공람과 교통·환경영향평가 등 법적 절차를 마치고, 유도정비구역에 대해서는 내년 상반기에 발전 구상안을 발표할 계획이다.
◆기존 재건축 규제, 수익성은 의문
한강변 아파트 주민들의 숙원 사업인 초고층 아파트 건립이 가능해졌다는 점에서는 우선 긍정적인 평가가 나오고 있다. 또 초고층 아파트로 건축할 경우 한강변 경관이 되살아난다는 점에 대해서도 평가는 좋다.
그러나 계획은 좋지만 실제 초고층 아파트 건립으로 이어지기까지는 난관이 적지 않다는 평가이다. 우선 한강변의 여러 단지를 묶어 '권역별 통합 개발'을 한다는 점에서 쉽게 사업이 추진되기는 어려울 것이라는 지적이다. 여의도 씨티공인중개사 김철준 사장은 "아파트 단지 하나만 재개발해도 주민들의 이해관계가 복잡해 재개발 추진이 어려운데 3~4개 단지를 묶어서 개발하는 것이 가능한지에 대해서는 아직 회의적인 분위기가 많다"고 말했다.
사업성을 맞추기도 쉽지 않을 것이라는 지적도 있다. 초고층 아파트를 짓는 대신 아파트 용지의 25% 이상을 기부채납해야 한다는 조건이 있기 때문이다. 서울시는 기부채납받은 토지를 한강과 연결되는 공원·문화공원으로 만들어 '개발 공공성'을 확보한다는 방침을 세우고 있다. 부동산정보업체 '부동산114' 김희선 전무는 "한강을 이용하는 일반 시민들은 환영할 만한 일이지만 소유주 입장에서는 재건축 사업성이 낮아질 수밖에 없다"고 말했다.
남아있는 재건축 규제도 걸림돌 중 하나다. 층수 제한을 없애고 용적률을 법정 상한선인 300%까지 풀어준다고 해도 소형의무비율 등이 유지되면 여의도·압구정 등에서는 중대형 아파트가 많은 지역에선 수익성을 기대하기 어렵기 때문이다.
◆투자는 신중하게 접근해야
한강변 초고층 아파트 건설 계획이 지난해 말 알려지면서 올해 초 이미 해당 지역의 아파트 가격은 10~15%씩 오른 상황. 현재 압구정과 여의도 등지에선 호가만 상승하고 있을 뿐 매수자가 적극적으로 나서지는 않고 있다.
부동산 전문가들은 무리하게 아파트 구입에 나서는 것보다는 구체적인 안이 나올 때까지는 좀더 기다리는 것이 좋다는 입장이다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 "가격이 다소 오르더라도 사업이 좀더 구체화되고, 개발 이후 단지와 동·층을 어떻게 배정하는지 등에 대한 명확한 기준이 마련된 이후에 움직이는 것이 안전하다"고 말했다. 부동산써브의 함영진 부동산연구실장 역시 "장기적으로는 한강변 아파트 개발에 호재인 것은 맞지만 현재 경기 상황과 향후 정책 방향을 좀더 지켜본 뒤 적절한 매물을 찾는 것이 좋다"고 말했다.
