입력 : 2009.02.17 04:26
Q: 양도세 면제 아파트, 올해 사서 6년 후 팔면 세금은?
A: 5년간 면제… 1년 양도차익에만 부과
●한시적 양도소득세 감면
과밀억제권역은 149㎡(45평) 넘지 않아야 50% 감면
●'주택청약종합저축' 도입
청약통장 해지 후 가입하면 기존 자격은 상실돼
집 있어도 가입할 수 있으나 민영주택만 청약 가능
부동산 경기 침체가 이어지면서 정부가 12일 부동산 관련 대책을 내놓았다. 이번 대책의 핵심 내용은 한시적인 양도소득세 감면, 취득·등록세 감면, 민간 주택에 대한 분양가 상한제 폐지 등이다. 아울러 정부는 주택 수요자들의 청약 편의를 위해 '주택청약종합저축'도 도입했다. 이에 따라 올해 신규주택을 구입하는 사람은 정부의 대책을 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있다. 정부의 부동산 대책을 문답 형식으로 살펴봤다.
Q:수도권의 모든 미분양·신규 아파트가 양도세 감면 대상인가.
A:아니다. 과밀억제권역의 경우 전용면적이 149㎡(45평)를 초과하면 양도세 감면 혜택을 받지 못한다. 주택경기가 회복되면 대형 아파트는 가격이 급등할 우려가 있어 정부가 제외했기 때문이다. 현재 수도권에 남아 있는 미분양 아파트는 대형 평수가 많아 이 점에 주의해야 한다.
Q:수도권의 모든 미분양·신규 아파트가 양도세 감면 대상인가.
A:아니다. 과밀억제권역의 경우 전용면적이 149㎡(45평)를 초과하면 양도세 감면 혜택을 받지 못한다. 주택경기가 회복되면 대형 아파트는 가격이 급등할 우려가 있어 정부가 제외했기 때문이다. 현재 수도권에 남아 있는 미분양 아파트는 대형 평수가 많아 이 점에 주의해야 한다.
같은 수도권 내에서도 비(非)과밀억제권역은 100% 면제해 주지만, 과밀억제권역은 50%만 감면해 준다. 현재 서울을 제외한 과밀억제권역은 인천광역시(강화군·옹진군·경제자유구역 제외), 의정부, 구리, 남양주(일부), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(일부) 등 15개 시다.
Q:올해 수도권의 미분양 아파트를 싼값에 분양받은 뒤 가격이 급등해 다음 날 바로 팔아도 양도세를 감면받나.
A:하루만 보유했다 팔아도 양도세를 감면받는다. 5년 이내에 팔아야 한다는 기준은 있지만, 최소 얼마 동안 보유해야 한다는 기준은 없다. 다만 전매제한기간은 그대로 적용된다. 지방의 경우 민간주택은 전매제한 기간이 없고, 공공주택은 1년이다. 또 과밀억제권역의 85㎡(25.7평) 이하 공공주택은 7년 동안 팔 수 없기 때문에 사실상 양도세 감면 혜택을 볼 수 없다.
Q:정부가 정책을 발표하기 전에 신규 아파트를 분양받아 계약했지만 계약금은 내지 않았다면 양도세를 감면받을 수 있나.
A:양도세 감면 기준은 '계약이 확정된 시점'을 기준으로 한다. 따라서 계약금을 내지 않았으면 계약이 확정되지 않은 것이어서 양도세 감면 대상이 된다는 것이 정부의 해석이다. 그러나 정부 발표가 나온 12일 이전에 계약금을 내고 계약을 완료했다면 감면 대상에서 제외된다.
Q:양도세 면제 지역의 미분양 아파트를 3억원에 샀다가 6년 뒤에 4억5000만원에 팔았다면 양도세는 얼마를 내야 하나.
A:일단 정부 발표에 따라 5년간은 양도세가 면제되고 그 이후 기간(1년)의 양도차익에 대해서만 세금을 내면 된다. 이때는 기준시가 인상비율이 기준이 된다. 기준 시가를 기준으로 매입 당시 2억5000만원, 5년째 3억5000만원, 6년째 4억원이면 가격은 5년 동안 3분의 2(1억원)가 올랐고, 6년째 되던 해에 3분의 1(5000만원)이 오른 셈이다. 따라서 실거래가 양도차익 1억5000만원(4억5000만원-3억원)의 3분의 1인(6년째 인상비율) 5000만원에 대해서만 과세한다. 5000만원에 대해서는 일반세율(금액에 따라 6~33%를 단계적으로 적용)이 적용된다.
Q:기존의 청약저축에 비해 새로 생긴 주택청약종합저축이 유리한 점이 많은데 해약해야 할까.
A:기존 청약저축이나 예·부금 가입자는 기존 통장을 해지해야 종합통장에 가입할 수 있다. 하지만 기존 통장을 해지하면 1순위 자격 등도 모두 상실된다. 다시 2년을 기다려야 1순위 자격을 받을 수 있다. 따라서 기존 통장을 유지하는 것이 유리하다. 만약 통장을 만든 지 2~3개월밖에 되지 않았다면 해지하고 종합통장에 가입하는 것도 고려해볼 만하다.
Q:집이 이미 있는 사람이 종합통장에 가입해도 공공주택을 청약할 수 있나.
A:집이 있어도 종합통장에 가입은 할 수 있다. 그러나 종합통장을 갖고 있더라도 집이 있으면 무주택자가 아니어서 공공주택 청약은 불가능하다. 다만 민영주택은 청약할 수 있다. 공공주택을 청약할 때는 종합통장 가입기간이 2년 이상 돼야 하고, 월 납입 횟수(2만~50만원)가 24회 이상 돼야 청약자격 1순위가 된다.
Q:청약통장이 있는 부모가 자녀 명의로 종합통장에 가입할 수 있나.
A:미성년자도 종합통장에 가입할 수 있기 때문에 가능하다. 하지만 실제 1순위는 만 20세 이상부터 발생한다. 20세 전에는 가입기간을 최대 2년까지만 인정한다. 무주택 기간도 만 20세부터 계산된다. 15세 때 가입해 28세에 아파트 청약을 한다면 통장가입기간은 미성년자 시기인 2년과 20세 이후 8년을 합해 총 10년이 된다. 무주택 기간은 8년이 된다.
Q:분양가 상한제가 폐지되면 공공주택 분양권 전매제한도 사라지는가.
A:공공주택은 분양가 상한제가 여전히 적용되기 때문에 전매 제한 기간도 사라지지 않는다. 이번 정부의 대책은 민간주택에 한해 분양가 상한제를 폐지하는 것이다. 또 분양가 상한제를 적용받아 공급된 민간주택도 현재로선 전매가 제한된다.
Q:올해 수도권의 미분양 아파트를 싼값에 분양받은 뒤 가격이 급등해 다음 날 바로 팔아도 양도세를 감면받나.
A:하루만 보유했다 팔아도 양도세를 감면받는다. 5년 이내에 팔아야 한다는 기준은 있지만, 최소 얼마 동안 보유해야 한다는 기준은 없다. 다만 전매제한기간은 그대로 적용된다. 지방의 경우 민간주택은 전매제한 기간이 없고, 공공주택은 1년이다. 또 과밀억제권역의 85㎡(25.7평) 이하 공공주택은 7년 동안 팔 수 없기 때문에 사실상 양도세 감면 혜택을 볼 수 없다.
Q:정부가 정책을 발표하기 전에 신규 아파트를 분양받아 계약했지만 계약금은 내지 않았다면 양도세를 감면받을 수 있나.
A:양도세 감면 기준은 '계약이 확정된 시점'을 기준으로 한다. 따라서 계약금을 내지 않았으면 계약이 확정되지 않은 것이어서 양도세 감면 대상이 된다는 것이 정부의 해석이다. 그러나 정부 발표가 나온 12일 이전에 계약금을 내고 계약을 완료했다면 감면 대상에서 제외된다.
Q:양도세 면제 지역의 미분양 아파트를 3억원에 샀다가 6년 뒤에 4억5000만원에 팔았다면 양도세는 얼마를 내야 하나.
A:일단 정부 발표에 따라 5년간은 양도세가 면제되고 그 이후 기간(1년)의 양도차익에 대해서만 세금을 내면 된다. 이때는 기준시가 인상비율이 기준이 된다. 기준 시가를 기준으로 매입 당시 2억5000만원, 5년째 3억5000만원, 6년째 4억원이면 가격은 5년 동안 3분의 2(1억원)가 올랐고, 6년째 되던 해에 3분의 1(5000만원)이 오른 셈이다. 따라서 실거래가 양도차익 1억5000만원(4억5000만원-3억원)의 3분의 1인(6년째 인상비율) 5000만원에 대해서만 과세한다. 5000만원에 대해서는 일반세율(금액에 따라 6~33%를 단계적으로 적용)이 적용된다.
Q:기존의 청약저축에 비해 새로 생긴 주택청약종합저축이 유리한 점이 많은데 해약해야 할까.
A:기존 청약저축이나 예·부금 가입자는 기존 통장을 해지해야 종합통장에 가입할 수 있다. 하지만 기존 통장을 해지하면 1순위 자격 등도 모두 상실된다. 다시 2년을 기다려야 1순위 자격을 받을 수 있다. 따라서 기존 통장을 유지하는 것이 유리하다. 만약 통장을 만든 지 2~3개월밖에 되지 않았다면 해지하고 종합통장에 가입하는 것도 고려해볼 만하다.
Q:집이 이미 있는 사람이 종합통장에 가입해도 공공주택을 청약할 수 있나.
A:집이 있어도 종합통장에 가입은 할 수 있다. 그러나 종합통장을 갖고 있더라도 집이 있으면 무주택자가 아니어서 공공주택 청약은 불가능하다. 다만 민영주택은 청약할 수 있다. 공공주택을 청약할 때는 종합통장 가입기간이 2년 이상 돼야 하고, 월 납입 횟수(2만~50만원)가 24회 이상 돼야 청약자격 1순위가 된다.
Q:청약통장이 있는 부모가 자녀 명의로 종합통장에 가입할 수 있나.
A:미성년자도 종합통장에 가입할 수 있기 때문에 가능하다. 하지만 실제 1순위는 만 20세 이상부터 발생한다. 20세 전에는 가입기간을 최대 2년까지만 인정한다. 무주택 기간도 만 20세부터 계산된다. 15세 때 가입해 28세에 아파트 청약을 한다면 통장가입기간은 미성년자 시기인 2년과 20세 이후 8년을 합해 총 10년이 된다. 무주택 기간은 8년이 된다.
Q:분양가 상한제가 폐지되면 공공주택 분양권 전매제한도 사라지는가.
A:공공주택은 분양가 상한제가 여전히 적용되기 때문에 전매 제한 기간도 사라지지 않는다. 이번 정부의 대책은 민간주택에 한해 분양가 상한제를 폐지하는 것이다. 또 분양가 상한제를 적용받아 공급된 민간주택도 현재로선 전매가 제한된다.