입력 : 2009.01.27 09:50
“낮은 가격에 급매물이 팔리면 가격이 올라가고, 그러면 사려는 사람이 줄어드는 ‘박스(box)권’의 모습을 보이며 단기 반등한 것일 뿐 대세 상승이라고 보기 어렵습니다.”
부동산 전문가들은 현재 강남 재건축 아파트 단지를 중심으로 저가 급매물이 팔리고 호가가 오르면서 목동, 분당 등 버블세븐 지역이 영향을 받는 상황을 이렇게 진단했다. “한강변 개발이나 강남 규제 완화, 롯데월드 건설 등 개발 호재의 분위기만 타고 있을 뿐 전체적인 경제나 금융 상황이 이를 뒷받쳐 주지 못하고 있기 때문”이라는 것. 전문가들은 “경기부양책들이 실행돼 시중에 자금이 순환되는 2010년은 넘어가야 본격적으로 회복이 시작될 것”이라고 밝혔다.
부동산 전문가들은 현재 강남 재건축 아파트 단지를 중심으로 저가 급매물이 팔리고 호가가 오르면서 목동, 분당 등 버블세븐 지역이 영향을 받는 상황을 이렇게 진단했다. “한강변 개발이나 강남 규제 완화, 롯데월드 건설 등 개발 호재의 분위기만 타고 있을 뿐 전체적인 경제나 금융 상황이 이를 뒷받쳐 주지 못하고 있기 때문”이라는 것. 전문가들은 “경기부양책들이 실행돼 시중에 자금이 순환되는 2010년은 넘어가야 본격적으로 회복이 시작될 것”이라고 밝혔다.
◆거시경제 침체로 집값 더 떨어질 듯
전문가들은 일부에서 ‘바닥(집값 최저점)’ 논의가 진행되고 있는 것과 달리 아직 저점이라고 보기 어렵다는 견해를 보였다. 올해에도 거시 경제가 침체되면서 소득이 줄고 자금을 확보하기 어려워 집을 살 수 있는 사람이 실질적으로 많지 않기 때문. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “경제성장률이 떨어지는 쪽으로 전망되는 상황에서 은행에서 대출을 받아 집을 살 사람은 없을 것”이라며 “전세계적으로 실물위기와 동반해 부동산 가격이 폭락하고 있는 상황에서 부동산 바닥을 논의하기에는 이르다”고 말했다.
저점이 언제가 될지는 모르지만 저점을 찍은 후 회복 양상에 대해 전문가들은 L자형이나 완만한 U자형 곡선의 형태를 띨 것이라는 데 공통적인 견해를 나타났다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “L자형과 U자형을 합친 형태로 낮은 가격이 오랫동안 지속되다가 완만한 속도로 올라가 회복되는 데 시간이 많이 걸릴 것”이라고 전망했다.
◆강남 규제 완화, 가격 하락은 막을 것
정부가 강남3구의 투기지역 해제 등을 검토하는 것에 대해 전문가들은 대체적으로 거래를 자유롭게는 하겠지만 가격이 크게 오르고 거래가 활발해지는 등 효과에는 한계가 있을 것으로 내다봤다. 건국대 손재영 교수는 “일회적인 효과에 그칠 것”이라며 “거시 경제 침체나 금융 위기라는 큰 맥락 안에서 작은 물결을 일으키는 정도일 뿐 전체 경제가 안 좋은 상황에서 풀어봤자 소용 없을 것”이라고 평가했다.
하지만 장기적으로는 부동산 가치가 상승할 것이라는 의견도 있었다. 박원갑 스피드뱅크 사장은 “규제를 완화하면 미래 개발 가치가 올라가면서 장기적 가치를 올려줄 것”이라며 “그 기대감이 반영돼 단기적으로 가격이 오를 수 있다”고 예상했다.
◆역전세난, 강남은 해소되고 수도권은 악화
지난해 강남 지역에 대단지 아파트들이 들어서면서 전세값이 내려가는 ‘역전세난’의 경우 강남은 이미 해소가 되고 있으며 수도권은 당분간 악화되다가 결국 안정을 찾을 것이라는 분석이 많았다. 이영진 닥터아파트 이사는 “지역별로 차별화돼 강남권은 입주 물량이 늘어난 것이 소화되면서 현재 전세가가 상승하고 있다”며 “경기 분당·용인 등 경기 남부 지역의 경우 지난해보다 올해 입주 물량이 많아 전세가가 더 떨어질 것”이라고 전망했다.
평형에 따라 전세 시장이 양분화될 수 있다는 의견도 있었다. 부동산114 김희선 전무는 “불경기에는 이사 비용을 아끼기 때문에 전세 재계약률이 높아지면서 안정 요인으로 작용할 것”이라면서도 “평소에도 전세 수요가 부족한 중대형의 경우 경기가 위축되면서 물량이 많은 신규 입주 아파트를 중심으로 역전세난이 심해질 것”이라고 했다.
◆“소득 늘어 투자 심리 살아나야 회복”
전문가들은 부동산 시장이 언제 회복될지 장담할 수는 없지만 실물 경제가 살아나면서 투자 수요가 회복되는 2010년 이후에나 가능할 것으로 대체적으로 전망했다. 장성수 주택산업연구원 선임연구위원은 “주택경기가 회복되려면 세계경제가 살아나는 것 밖에 없다”며 “거시 경제가 살아나면서 2009년 하반기쯤부터 강남을 중심으로 가격 상승세가 나타나 전반적인 회복은 2010년에야 가능할 것”이라고 예상했다.
김선덕 소장도 “거시경제가 회복되면서 소득이 늘어 구매력이 늘어야 사람들이 집을 사기 시작할 것”이라며 “경기부양책 효과가 있으면 2010년 상반기에, 그렇지 않으면 2010년 하반기부터 부동산 시장이 본격적으로 회복할 것”이라고 내다봤다.
전문가들은 일부에서 ‘바닥(집값 최저점)’ 논의가 진행되고 있는 것과 달리 아직 저점이라고 보기 어렵다는 견해를 보였다. 올해에도 거시 경제가 침체되면서 소득이 줄고 자금을 확보하기 어려워 집을 살 수 있는 사람이 실질적으로 많지 않기 때문. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “경제성장률이 떨어지는 쪽으로 전망되는 상황에서 은행에서 대출을 받아 집을 살 사람은 없을 것”이라며 “전세계적으로 실물위기와 동반해 부동산 가격이 폭락하고 있는 상황에서 부동산 바닥을 논의하기에는 이르다”고 말했다.
저점이 언제가 될지는 모르지만 저점을 찍은 후 회복 양상에 대해 전문가들은 L자형이나 완만한 U자형 곡선의 형태를 띨 것이라는 데 공통적인 견해를 나타났다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “L자형과 U자형을 합친 형태로 낮은 가격이 오랫동안 지속되다가 완만한 속도로 올라가 회복되는 데 시간이 많이 걸릴 것”이라고 전망했다.
◆강남 규제 완화, 가격 하락은 막을 것
정부가 강남3구의 투기지역 해제 등을 검토하는 것에 대해 전문가들은 대체적으로 거래를 자유롭게는 하겠지만 가격이 크게 오르고 거래가 활발해지는 등 효과에는 한계가 있을 것으로 내다봤다. 건국대 손재영 교수는 “일회적인 효과에 그칠 것”이라며 “거시 경제 침체나 금융 위기라는 큰 맥락 안에서 작은 물결을 일으키는 정도일 뿐 전체 경제가 안 좋은 상황에서 풀어봤자 소용 없을 것”이라고 평가했다.
하지만 장기적으로는 부동산 가치가 상승할 것이라는 의견도 있었다. 박원갑 스피드뱅크 사장은 “규제를 완화하면 미래 개발 가치가 올라가면서 장기적 가치를 올려줄 것”이라며 “그 기대감이 반영돼 단기적으로 가격이 오를 수 있다”고 예상했다.
◆역전세난, 강남은 해소되고 수도권은 악화
지난해 강남 지역에 대단지 아파트들이 들어서면서 전세값이 내려가는 ‘역전세난’의 경우 강남은 이미 해소가 되고 있으며 수도권은 당분간 악화되다가 결국 안정을 찾을 것이라는 분석이 많았다. 이영진 닥터아파트 이사는 “지역별로 차별화돼 강남권은 입주 물량이 늘어난 것이 소화되면서 현재 전세가가 상승하고 있다”며 “경기 분당·용인 등 경기 남부 지역의 경우 지난해보다 올해 입주 물량이 많아 전세가가 더 떨어질 것”이라고 전망했다.
평형에 따라 전세 시장이 양분화될 수 있다는 의견도 있었다. 부동산114 김희선 전무는 “불경기에는 이사 비용을 아끼기 때문에 전세 재계약률이 높아지면서 안정 요인으로 작용할 것”이라면서도 “평소에도 전세 수요가 부족한 중대형의 경우 경기가 위축되면서 물량이 많은 신규 입주 아파트를 중심으로 역전세난이 심해질 것”이라고 했다.
◆“소득 늘어 투자 심리 살아나야 회복”
전문가들은 부동산 시장이 언제 회복될지 장담할 수는 없지만 실물 경제가 살아나면서 투자 수요가 회복되는 2010년 이후에나 가능할 것으로 대체적으로 전망했다. 장성수 주택산업연구원 선임연구위원은 “주택경기가 회복되려면 세계경제가 살아나는 것 밖에 없다”며 “거시 경제가 살아나면서 2009년 하반기쯤부터 강남을 중심으로 가격 상승세가 나타나 전반적인 회복은 2010년에야 가능할 것”이라고 예상했다.
김선덕 소장도 “거시경제가 회복되면서 소득이 늘어 구매력이 늘어야 사람들이 집을 사기 시작할 것”이라며 “경기부양책 효과가 있으면 2010년 상반기에, 그렇지 않으면 2010년 하반기부터 부동산 시장이 본격적으로 회복할 것”이라고 내다봤다.