입력 : 2009.01.01 06:40
실물 경기 침체 심화되면 하락폭 클 수도
◆실물 경기 하락폭이 변수= 지난해 주택 시장은 '거래 고갈'이란 표현이 등장할 정도로 '거래 중단→집값 급락→거래 중단'의 악순환을 반복했다. 글로벌 금융 위기 이후 신용이 마비되면서 주택 시장에도 동맥경화가 발생한 것. 하지만 올해엔 한 걸음 더 나아가 가계소득 감소 등 실물 경기 침체까지 본격화될 전망이다. 실제 자동차 공장이 가동을 멈추고 전자업체가 감산에 나서는 등 본격적인 경기 침체 국면으로 접어들고 있다.
'내집마련정보사' 김영진 사장은 "구조조정 바람이 불면 사람들의 구매 심리도 위축되고, 이자 낼 여력도 줄어들어 대출을 통한 주택 마련도 꺼리게 된다"고 말했다. '스피드뱅크' 김은경 팀장은 "실물 경기 침체가 가시화돼 거래가 중단되면 사람들은 집값이 더 떨어질 것이란 생각에 주택 구입 시기를 더 미루게 될 것"이라며 "이 경우 또다시 가격 하락의 악순환에 빠질 수 있다"고 말했다.
◆금리 인하와 규제 완화 효과 본격화= 하지만 주택시장을 움직이는 정책 변수인 '금융'과 '제도'가 바뀌고 있다는 점에서 상승세를 예상하는 의견도 꽤 있다. 실제 한국은행이 작년 12월 기준금리를 3%까지 내림에 따라 시중 은행의 주택 담보대출금리는 최저 연 4% 후반대까지 내려왔다. '더 감' 이기성 사장은 "금리와 대출은 집을 구입하려는 사람들에게 현실적으로 가장 큰 영향을 미친다"며 "한때 대출 이자가 8% 안팎까지 올랐던 점을 감안할 때, 실수요자들의 부담이 크게 줄어든 상황"이라고 말했다.
정부가 지난해 잇따라 발표한 부동산 규제 완화 조치가 올해부터 본격적으로 효과를 발휘한다는 점도 주목할 만한 변수다. 2주택자에 대한 양도세 경감 조치가 1월부터 시행되고, 3월부턴 공공택지 내 분양권 전매 제한도 완화된다. 또 상반기 중으로 아파트 재건축 시 용적률을 최고 300%로 완화하는 조치가 법제화되면 재건축 아파트를 중심으로 주택 수요가 증가할 것으로 예상된다. 신한은행 고준석 갤러리아팰리스 지점장은 "10년 전 IMF 외환위기 당시 집값이 급락했다 다시 회복됐던 경험을 했던 중장년층을 중심으로 주택 수요가 증가할 가능성이 있다"고 말했다.
◆내 집 마련 전략은= 시장 전문가들 사이에선 올해 주택 시장에선 이런 변수들이 충돌하는 가운데서도 실물 경기 침체 폭이 깊지만 않다면 하반기부턴 집값이 회복세를 보일 것이란 전망이 많은 편이다. '부동산뱅크' 신경희 팀장은 "내 집 마련에 관심이 있는 실수요자라면 적어도 여름부터는 시장 동향을 보다 적극적으로 관찰할 필요가 있다"고 말했다.
다만 경제 위기가 올해 단숨에 회복되기는 쉽지 않은 만큼, 아무리 금리가 낮다 하더라도 무리한 대출을 받아 구입하는 것은 자제하라는 조언이다. 또 막연한 투자보다는 가급적 자신이 생활하기에 적합한 실거주용 주택 위주로 구입하라는 조언이 많다.
무주택자나 서민이라면 굳이 기존 주택 구입에 연연하지 말고 정부가 하반기 본격 내놓을 서민형 주택인 보금자리주택 등 상대적으로 저렴한 아파트들을 노리는 것도 좋은 방법이라고 전문가들은 말한다.