여러 채 필요없다 돈 되는 집 하나면 된다

헌법재판소가 종합부동산세에 대한 세대별 합산 과세에 대해 위헌 판결을 내리고, 장기 거주 1주택자에 대한 헌법 불합치 결정을 내림에 따라 앞으로 주택 시장에도 적지 않은 변화가 생길 전망이다. 이전과는 달리 고가 주택 소유에 따른 세금이 대폭 감소함에 따라 중장기적으로 고가·대형 아파트 거래가 활성화될 것으로 보인다. 하지만 현 주택 경기 침체가 워낙 심해, 단기적으로 집값이 오를 가능성은 낮다는 게 전문가들의 대체적 시각이다.

◆대형·고가 아파트 주목받을 듯

전문가들은 이번 결정으로 대형·고가 아파트가 시장에서 다시 주목받을 것으로 예상했다. 부동산114 김희선 전무는 "대형 아파트는 수요자들의 높은 선호도에도 불구하고 종부세라는 결정적 부담을 안고 있었다"며, "하지만 이제 세금 압박이 줄어든 만큼 고령층 등이 내놓았던 고가 아파트 매물이 줄어들 것 같다"고 말했다. 김선덕 건설산업전략연구소장도 "고가 주택 보유에 대한 족쇄가 풀려 중대형 주택 수요가 늘어날 것"이라고 예상했다.

하지만 실제 주택 가격을 끌어올리는 데는 한계가 있을 것으로 봤다. 김 소장은 "집값 상승 여부가 불투명한 상황에서 종부세 문제만 보고 구입하는 사람들은 많지 않을 것"이라고 말했다. 부동산써브 함영진 실장은 "구조조정과 소득감소 등 실물경제 침체가 다가오고 금리도 높아 당장 거래가 활발하게 일어나긴 어려워 보인다"고 말했다.

◆똘똘한 1채를 노려라

시장 전문가들은 앞으로 주택 구입을 염두에 두고 있다면 다(多)주택보다는 장기 보유 가치가 높은 '똘똘한 한 채' 마련 전략을 세우라고 조언했다. 특히 자금 여력이 된다면 중대형 아파트부터 검토해보라고 조언했다. 스피드뱅크 박원갑 소장은 "과거 사례로 보면 인기지역·대형 아파트 값 상승폭이 비인기지역·소형 아파트에 비해 상대적으로 높았다"며 "여유가 된다면 '똘똘한 한 채'를 노리는 것이 유리할 수 있다"고 말했다. 양도세 측면에서도 이런 전략이 유리할 수 있다. 가령 정부가 집 한 채 보유자에 대해서는 10년 보유 후 양도 시 양도차익의 80%를 공제해주기로 한 반면, 같은 금액으로 두 채 집을 샀다 한 채를 팔 경우엔 여전히 이 집 차익의 50%를 양도세로 징수하고 있기 때문이다. 함영진 실장은 "장차 경기가 되살아나면 집값도 회복될 수 있다"며 "실수요자라면 현 시점에서 고점 대비 30% 이상 하락한 고가 주택을 구입하는 것도 생각해 볼 수 있다"고 말했다. 닥터아파트 이영호 팀장은 "분당·용인 등 최근에 가격이 크게 떨어진 지역의 고가 아파트에 관심을 가져볼 만하다"고 말했다.

아직 고가 주택을 부부 공동 명의로 해 놓지 않은 경우엔, 부부간 증여를 검토해보라는 조언도 적지 않았다. 김희선 전무는 "부부 합산과세가 위헌으로 나온 만큼, 1가구 2주택 이상, 혹은 한 채라도 초고가 주택을 보유하고 있는 경우 부부간 증여를 검토할 만하다"고 말했다. 실제 부부간의 증여는 6억 원까지 증여세 부담이 발생하지 않기 때문에, 이 제도를 활용하면 종부세 부담도 없애거나 크게 줄일 수 있다. 다만 증여 과정에서 취득·등록세는 내야 하기 때문에 향후 기존 방식대로 내야 할 종부세 부담과, 취득·등록세 부담 금액 가운데 어느 것이 큰지는 따져봐야 한다.