부동산 규제 완화됐는데… 이것이 궁금하다

◆Q: 재건축 용적률이 실제 300%까지 가능할까.

A: 국토해양부는 아파트 재건축 용적률을 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 정한 상한선(일반주거지역 3종 300%, 2종 250%, 1종 200%)까지 풀어주기로 했다. 하지만 실제 재건축 용적률은 시·도 조례에서 정하고 있어 해당 지방자치단체가 이를 얼마나 받아들이느냐에 따라 달라진다. 현재 서울의 경우, 3종 일반 주거지구에 대해 최대 230%까지 적용하고 있는 상태. 국토부 이재영 주택토지실장은 "규제 완화로 용적률이 상향 조정되더라도 아파트 동(棟) 간 거리, 층고 제한 등을 감안할 경우 용적률이 최대 한도보다 일정 부분 내려갈 수밖에 없다"며 "재건축에 대한 기대감으로 가격이 오를 경우 초과이익부담금을 부과, 과도한 이익은 철저히 환수한다는 게 정부 방침이어서 과거 집값 상승기 때만큼 큰 수익을 기대하기는 어렵다"고 말했다.



◆Q: 투기지역에서 해제된 아파트의 대출 한도는 얼마나 늘어날까.

A: 지금까지 주택투기지역에서는 약정기간이 10년 이하이거나 10년 초과에 6억원이 넘는 대출에 대해 주택담보인정비율(LTV) 40%와 부채상환비율(DTI) 40%가 적용돼 왔다. 그러나 앞으로는 LTV가 60%로 늘어나고 DTI 제한은 없어진다. 단순 계산상으로는 10억원짜리 주택을 구입할 경우, 대출한도가 4억원에서 6억원으로 늘어난다. 신한은행 고준석 갤러리아팰리스 지점장은 "일반 봉급생활자의 경우 대개 LTV보다 DTI에 따라 대출 한도가 정해진 만큼 DTI 폐지로 대출액 상한이 상당히 늘어날 것"이라며 "하지만 최근 경기침체 여파로 각 금융권이 자금을 보수적으로 운영하고 있어 대출 기준도 조금 까다로워질 수 있다"고 말했다.



◆Q: 투기과열지구에서 해제된 아파트 분양권은 마음대로 팔 수 있나.

A: 지역에 따라 다르다. 용인·안산·평택·안성·이천 등 과밀억제권역이 아닌 지역에서는 전매 제한이 완화된다. 민간택지에서 분양가 상한제가 적용되지 않는 아파트는 분양권을 곧바로 팔 수 있지만 분양가 상한제 아파트는 분양 후 1년(기존 3년)이 지나야 한다. 반면 서울·인천·수원 같은 과밀억제권역에서는 투기과열지구가 풀리더라도 3~7년간 전매가 금지된다.

◆Q: 지방에 구입한 아파트에 대해 양도세를 내지 않으려면.

A: 지방 주택에 대해 양도세 비과세 혜택을 받으려면 일정 요건을 갖춰야 한다. 우선 직장·취학·요양 등의 이유로 지방에 이사 가는 실수요자여야 한다. 그리고 수도권에 있는 기존 주택(서울, 과천, 분당·일산 등 5대 신도시의 경우 2년 거주)을 먼저 팔아야 한다. 지방에 새로 구입한 집을 먼저 팔 경우에는 양도세를 내야 한다. 단, 2주택자에 대한 중과(重課) 적용은 받지 않고 1주택자에 해당하는 양도세(최대 33%)만 내면 된다. 지방 주택의 실수요자라는 점을 증명하기 위해선 재직·재학·요양 증명서와 같은 입증 서류를 제출해야 한다.



◆Q: 투기지역 해제지에서는 주택거래 신고를 안 해도 되나.

A: 투기지역이 해제되는 7일부터는 그렇다. 하지만 10월 23일 이전에 매매 계약을 맺은 주택에 대해선 신고를 해야 한다. 주택거래 신고 기간은 매매 계약 후 15일 이내이므로 10월 23일 계약분의 신고 마감일인 6일까지는 신고제를 적용받기 때문이다. 신고를 하지 않으면 취득세의 1~5배에 달하는 과태료를 물게 된다. 신고 대상 부동산은 전용면적이 60㎡를 초과하는 아파트 또는 재건축·재개발 정비구역 안에 있는 아파트나 주택단지이다.



◆Q: 오피스텔 분양권도 자유롭게 팔 수 있나.

A: 지난 9월 22일부터 오피스텔에 대해서도 분양권 전매가 제한됐다. 즉, 서울·인천·수원·성남·안양·부천·고양·용인·안산시(대부동 제외) 등 투기과열지구 내 수도권 특별·광역시 또는 중소 도시 가운데 인구가 50만 명이 넘는 곳에서 분양한 100가구 이상 규모의 오피스텔은 소유권 등기 이전에 팔 수 없게 됐다.

그러나 앞으로는 투기지역으로 남은 서울 강남·서초·송파구를 제외한 나머지 지역에서 분양했거나 분양하는 오피스텔의 경우 분양권을 계약 후 자유롭게 팔 수 있다.