입력 : 2008.11.04 03:23
규제 풀린 부동산, 이참에 내집 살까
재건축 투자 굳이 서두를 필요 없어
경기 바닥 확인후 회복전에 구입을
정부가 3일 대대적인 부동산 경기 부양책을 내놓음에 따라 '내 집 마련' 전략에도 변화가 불가피해졌다. 이날 발표된 내용에는 재건축 규제완화, 공사중인 아파트 분양권의 매매 허용, 주택담보 대출 완화 등 메가톤급 내용들이 담겨 있다. 하지만 실제 구입 여부는 신중하게 판단해야 한다고 전문가들은 조언하고 있다. 한성대 이용만 교수는 "글로벌 금융위기로 인한 실물경제 침체가 본격화될 것으로 예상되는 만큼 좀 더 경제 여건의 변화를 살핀 후 결정하는 것이 바람직하다"고 말했다.
◆재건축 투자, 언제가 적기인가?
재건축 아파트를 구입하려는 실수요자라면 용적률 변화에 주목해 보라고 전문가들은 조언하고 있다. 대지면적 대비 건물연면적 비율인 용적률이 높아지면 이전보다 더 넓은 평형을 배정받거나 재건축 공사비를 더 적게 낼 수 있는 단지들이 생기기 때문이다. 내집마련정보사 김영진 사장은 "용적률 완화로 더 큰 아파트를 더 싼 값에 확보할 가능성이 생긴 셈"이라고 말했다. 가령 대치동 A아파트나 잠실동 B아파트의 경우 서울시 기본 계획에 따라 지금까지 용적률이 210%로 제한돼 있었다.
하지만 이번에 정부 안대로 규제가 풀리면 최대 300%까지 가능해진다. 정부는 이밖에 임대아파트 의무 비율, 소형 평형 의무 비율도 사실상 폐지하는 등 재건축 관련 규제를 대폭 완화했다. 신한은행 고준석 갤러리아팰리스지점장은 "주요 재건축 아파트는 이미 올 들어 실거래 시장에서 20% 이상 폭락한 상태"라며 "자금 여력이 되는 실수요자라면 서울·수도권의 재건축 추진 노후 아파트에 관심을 기울여 볼 만하다"고 말했다.
하지만 재건축 아파트 구입 시기를 늦출 필요가 있다는 지적도 많다. 스피드뱅크 박원갑 부소장은 "경기 불황으로 인근 아파트 가격이 계속 떨어지면 재건축 단지 값도 추가 하락을 피할 수 없다"며 "게다가 집 구입을 위한 대출이자나 기회비용을 생각하면 서두를 필요가 없다"고 말했다. '나비에셋' 한광호 소장은 "재건축 아파트 가격 반등이 낙폭 과대에 따른 기술적 반등인지, 추세적 상승인지 좀 더 살펴볼 필요가 있다"고 말했다.
◆분양권 전매 허용으로 소액 투자 가능해져
정부가 거의 대부분의 민간 택지 공급 아파트에 대해 분양권 전매를 허용함으로써 1000만~2000만원의 계약금만 갖고도 가능한 소액 투자의 길이 열렸다. 게다가 분양권의 경우, 여러 개를 확보하더라도 집이 아니기 때문에 양도세 중과 규정이 적용되지 않고 취득·등록세 부담이 없는 투자상 이점도 있다. 실제 인기 지역의 경우, 단기 차익도 가능할 것으로 전망된다. 그러나 '부동산써브' 채훈식 팀장은 "분양권을 구입했다가 불경기가 지속되면 팔지 못하는 사례도 나타날 수 있다"고 말했다.
게다가 기존 분양단지 중 입지가 나쁘거나 분양가가 높은 아파트의 경우, 오히려 기존 분양권 보유자들이 매물을 대거 내놓을 수 있다. '저스트알' 김우희 상무는 "분양가가 지나치게 높게 책정된 단지들이 많기 때문에 분양가가 저렴한지와 주변의 발전 가능성이 높은지를 따져 구입 여부를 신중하게 결정해야 한다"고 말했다.
전문가들은 그러나 실수요자라면 몇 년 뒤가 될지 모르지만 본격적인 경기 회복기 전에는 어떤 방식이든 주택 구입에 나서는 것이 낫다고 조언했다.
1998~2000년 신규 분양주택 구입시 양도세 면제, 분양권 전매 허용, 느슨한 재건축 규제 적용 등 정부가 잇따라 규제 완화책을 내놓은 것이 누적돼 2002년 경기 회복이 본격화되면서 집값이 폭등했다.