추석 이후 주택 시장 전망?

명절 연휴 때는 가족들이 한 자리에 모이게 되는 만큼 ‘집 문제’가 화제로 오르는 경우가 많다. 이로 인해 추석 이후 매도나 매수 결정에 나서는 가구들도 적지 않다. 더군다나 내 집 마련을 염두에 둔 실수요자라면 정부의 부동산 관련 정책이 쏟아지고 있는 이 때, 더욱 예의주시할 수 밖에 없다. 추석 전후 주택 시장은 어떻게 움직일까?

◆ 최근 3년은 정부 정책 크게 작용

최근 3년간 추석 전후의 집값 동향을 보면 당시에 내놓은 정부의 부동산 규제책의 영향으로 집값이 떨어지거나 오름폭이 둔화된 경우가 많았다. 부동산 시세조사업체 ‘스피드뱅크’ 등에 따르면, 지난 2003년의 경우 경기 침체 여파와 함께 추석 이후 10.29대책 등이 더해지면서 서울의 경우 추석 이전 3개월간 3.39% 상승에서 추석 이후에는 1.97% 상승에 그치며 오름폭이 둔화됐다.

2004년에는 노무현 정부의 투기억제정책들의 영향을 받으면서 주택시장이 크게 하락했다. 추석 전부터 이어진 내림세가 추석 이후에도 이어지면서 서울 아파트 매매가격이 추석 이전 3개월간 0.87% 하락한 데 이어 추석 이후에도 0.60% 떨어졌다.

2005년 추석을 전후해서는 이전 3개월간 서울 아파트값은 1.71% 상승한 반면 추석 이후 3개월 동안은 0.65% 오르는 데 그쳤고, 경기도 아파트값은 추석 이전 2.25% 상승했지만 추석 이후 3개월은 오히려 0.23% 하락했다. 역시 2005년 8.31 부동산 대책의 영향으로 추석이라는 명절이 집값 변동에 긍정적인 요인이 되지 못한 것으로 분석된다.

지난해에는 서울 아파트값이 추석 이전 0.62% 상승에서 추석 이후 0.39% 상승에 그치면서 비교적 미미한 수준의 움직임을 나타냈다. 이는 2006년 하반기 단기간 급등한 가격에 대한 부담에다 2007년 초 대출 규제 강화 정책 등이 맞물리면서 매수세가 줄어들었기 때문으로 분석된다.

하지만 2006년에는 추석 이후 아파트값이 큰 폭으로 올랐다. 추석을 기준으로 이전 3개월 동안 서울 아파트값은 전년과 비슷하게 1.78% 상승했지만 이후에는 8.57%로 급등했다. 당시의 폭등세는 추석 명절 이후의 일반적인 현상이 아닌 복합적인 원인이 작용했기 때문. 고분양가 영향에 따른 주변 집값 상승 후폭풍과 함께 쌍춘년 영향으로 가을 전셋값 급등이 아파트값 상승으로 이어졌고, 전반적 상승 기조로 인해 내 집 마련에 불안을 느낀 무주택자들의 매수세가 대거 이어진 것도 큰 이유가 됐다.

◆ 2008년 추석 이후엔?

최근 8.21부동산대책 및 9.1 세제개편 등 정부의 잇따른 규제완화 움직임이 이어졌지만 현재 주택 시장은 여전히 거래 부진 속에 약세를 보이고 있다. 일단 매수자들이 경기 침체 여파와 대출 규제 영향으로 좀체 내 집 마련에 나서지 않고 있다. 부동산에서 과거 같은 높은 투자 수익을 기대하기 어렵다는 점도 매수층 형성 저하 요인으로 작용하고 있다.

매도자 측면에서도, 최근 세제완화 조치로 일부 고가주택 장기보유자들이 혜택을 보게 됐지만 1가구 1주택자에 한정돼 있다는 점에서 매물 증가를 유도하기는 힘들 것으로 보인다. 게다가 집 주인들이 새로운 세제가 시행되는 내년 초까지 매도를 미룰 것으로 보여 연말까지는 거래 공백 상태가 이어질 가능성이 크다는 게 전문가들의 설명이다.

하지만 이명박 대통령이 ‘대통령과의 대화’나 국무회의에서 연일 재개발, 재건축 활성화를 강조하고 있어, 새로운 부동산 정책이 나올 수 있다는 게 변수로 작용할 전망이다. 아직까지는 정부가 재건축 소형평형의무비율이나 임대아파트의무건설 같은 핵심 규제를 풀지 않고 있지만, 현실적으로 이런 규제가 풀리지 않고서는 재건축 재개발이 활성화되기 어렵다는 것을 정부 스스로도 잘 알고 있기 때문이다. 또 정부가 9월 19일에 추가로 주택 공급 대책과 종합부동산세 등 보유 세제 개편 방안을 발표할 방침이어서 여기에 어떤 내용이 담기느냐에 따라 추석 이후 집값 동향도 달라질 것으로 보인다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “부동산 가격은 기본적으로 수급과 정책에 따라 결정된다”며 “시장이 당분간은 관망세를 유지하겠지만 정부 정책 이후 어느 방향이든 한 방향으로 쏠릴 수 있다”고 말했다.

◆ 분양 시장도 변수

기존 분양 시장 경기가 안 좋지만, 하반기에는 유망 분양 물량도 많이 나올 예정이어서 주택 시장 변수로 작용할 전망이다. 일반적으로 분양 경기가 좋으면 자연스레 기존 주택에 대한 매수세도 커지기 때문이다.

신규 분양시장은 올 하반기 판교신도시와 광교신도시 등 입지가 좋은 유망 신도시를 비롯해 인천 청라지구, 서울 서초구와 용산구 등에서 대규모 재건축 재개발 단지가 대거 포진 중이다. 삼성물산의 서초구 반포주공2단지 재건축 일반분양이 10월에 있을 예정이고, 수도권에서는 최고의 관심 대상인 판교와 광교신도시 분양이 시작된다. 판교신도시 내에서도 우수한 입지로 꼽히는 동판교에 대우건설과 서해종합건설이 11월쯤 948가구 아파트를 선보이고, 울트라건설이 시공하는 광교신도시 첫 분양 아파트가 9월 말쯤 분양에 나설 것으로 보인다.

광교에서는 용인지방공사도 11월쯤 분양을 시작할 예정이다.그 밖에도 경제자유구역으로 관심을 모으는 인천 청라지구에서는 호반건설이 9월 중 620가구, 풍림산업이 10월 616가구를 각각 일반 분양할 계획이다. 스피드뱅크 김은경 팀장은 “정부 정책과 함께 인기지역 새 아파트 분양 실적이 향후 부동산 시장을 예측하는 변수가 될 것”이라고 말했다.