"경기 악화되면 부동산 세제 완화도 힘 못써"

종합부동산세와 양도세 완화 등 정부와 여당이 부동산 세제를 바꾸기 위해 숨가쁘게 움직이고 있다. 여기에 주택 시장을 둘러싼 대외 상황도 급변하고 있다. 주택담보대출 금리의 가파른 상승, 물가 급등과 소비심리 위축, 하루가 다르게 상승하는 건축비 등 돌발 변수들이 연일 터져 나오고 있다. 주택 거래 시장에서 소비자들과 자주 접하는 전문가 네 명에게 각종 변수에 따른 영향과 하반기 집값 전망을 들어봤다.

◆종부세 완화 어디까지?

현재 여당은 의원들의 입법을 통해 종부세 완화를 추진 중이다. 한나라당 이종구 의원 등이 낸 종부세법 개정안은 종부세 과세기준을 기존 6억원에서 9억원으로 상향 조정하는 내용을 담고 있다. 이 경우, 서울에서 종부세 대상 가구가 30만 가구에서 약 15만 가구로 줄어들 것으로 부동산업계는 추정한다. 한나라당은 또 과세방법도 기존의 가구별 합산에서 개인별 합산 방식으로 환원하는 방안도 추진하고 있다.

두 가지 방안이 동시에 성사되면 부부가 공동 소유할 경우, 최고 18억원의 주택까지 종부세 부담에서 벗어날 수 있다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 "과세 기준 6억~9억원대 주택들은 적어도 보유에 따른 부담으로 인해 집을 파는 일이 크게 줄어들 것"이라고 말했다. 내집마련정보사 김영진 사장은 "개인별 합산제도의 경우 투기 목적으로 여러 채를 매입하는 사람들이 악용할 우려도 있어 일부 지역의 집값이 오름세로 돌아설 수 있다"고 말했다.

◆합리적 접근이 관건

이들은 양도세 문제에 대해서도 비슷한 입장을 나타냈다. 정부는 최근 양도세 완화도 적극 추진 중이다. 1주택자 양도세 문제의 경우, 최근 강만수 기획재정부 장관과 정종환 국토해양부 장관이 모두 양도소득세 기준 완화 방침을 밝힌 바 있다. 1주택자에 대해서는 이미 20년 보유시 최고 80%를 감면받고 있는데, 이 보유기간 기준을 단축시켜주는 방안이 논의 중이다. 여권에서는 또 현재 6억원인 양도세 면제 한도에 대한 조정 여부도 검토 중인 것으로 알려졌다.

'더 감' 이기성 사장은 "양도세 완화는 주택 보유 내지는 구입을 촉발시키는 요인"이라며 "집주인들이 양도세 완화 조치가 확정될 때까지 매물 내놓기를 미룰 수도 있다"고 말했다. 현재 여권 일각에서 검토 중인 1가구 2주택 혹은 다주택자에 대한 양도세율 인하 조치는 자칫 투기 수요를 늘릴 수 있다는 지적이 제기됐다. 김종필 세무사는 "아직도 부동산 시장 진출을 노리는 대기자들이 상당하다"며 "1가구 2주택자 세율이 지금의 50%에서 9~36%의 일반세율 등으로 돌아간다면 투자 차원에서 집을 사려는 수요가 늘어날 수 있다"고 말했다.

반면 세금 부담을 덜게 된 집 주인들이 매물을 내놓기 시작하면서 오히려 집값 보합 내지는 하락을 가져올 것이란 의견도 있다.

◆실물 경기가 더 큰 변수

전문가들은 그러나 다주택자에 대한 세제 완화라는 변수만 제외한다면, 올 하반기 집값이 반등하기는 쉽지 않을 것으로 내다봤다. 정부의 규제 완화 조짐에도 불구하고 워낙 실물 경기가 좋지 않기 때문이다. 그만큼 집을 살 여력이 있는 사람들이 많지 않다는 뜻이다. 이들은 오름세를 타고 있는 주택담보대출금리를 가장 큰 변수로 꼽았다.

은행의 담보대출 변동금리는 현재 금융기관별로 6%초반~8%, 고정금리는 7%후반~9%초반대일 만큼 가파르게 올랐기 때문이다. 김영진 사장은 "대출 이자는 매달 내는 것이기 때문에 주택 보유자들이 느끼는 심리적 압박 강도가 크다"며 "새 주택 구입을 주저하게 하는 것은 물론 기존 주택을 처분하는 경우도 종종 있다"고 말했다.

지난주까지 계속됐던 주식이나 펀드 시장 폭락도 하락 요인일 것으로 전망됐다. 이기성 사장은 "펀드가 폭락하면서 그만큼 여유 자산이 줄었기 때문에 신규 수요도 그만큼 줄어드는 셈"이라고 말했다. 이들은 또 최근 물가가 오르면서 소비 심리가 위축되는 것도 하락 요인으로 꼽았다.

반면 상반기에 워낙 주택 시장이 안 좋았던 만큼 하반기에 더 나빠지진 않지 않겠느냐는 '하반기 바닥론'도 제기됐다. 박원갑 부사장은 "정부 규제 완화 기조에도 불구하고 요즘 실물 경기가 워낙 좋지 않아 세제 완화 정책을 내놓는다고 해도 집값이 큰 폭으로 오를 가능성은 높지 않다"고 말했다.