투자자가 지분 갖는 주택 성공할까

주택을 싼 값에 공급할 수 있는 획기적인 방법은 없을까? 노무현 정부에서는 토지는 임대하고 건물만 소유하는 '토지 임대부 주택', 아파트를 분양 받아도 20년간 환매를 제한하는 '환매 조건부 아파트' 등 반값 아파트가 추진됐다. 그러나 소유권이 제한돼 청약자가 거의 없어 사실상 추진이 중단됐다. '반쪽 권리'만 갖는 아파트를 마치 온전한 권리를 갖는 아파트인 것처럼 과장한 점이 정책 실패의 가장 큰 요인이었다.

이명박 정부는 반값 아파트 대안으로 '지분형 주택'을 추진하고 있다. 지분형 주택은 소유자가 지분의 49%, 기관투자가가 51%를 소유한다. 특히 소유자는 국민주택기금의 융자를 받아 실제 아파트 가격의 4분의1 만 있어도 집을 가질 수 있어 '반의 반값' 아파트라고 불린다. 당초 대통령직 인수위에서 이명박 대통령의 대표 주택 정책으로 제시했으나 비현실적이라는 이유로 지금까지 보류됐었다. 지분의 51%를 소유하는 지분 투자가는 주택을 처분할 시점에 시세차익의 51%를 투자수익으로 회수할 수 있다.

그러나 이 제도가 성공하려면 집값이 지속적으로 올라야만 한다는 모순을 갖고 있다. 집값을 잡겠다고 내놓은 주택 제도가 집값이 올라야 성공할 수 있다는 패러독스를 내포하고 있는 것이다. 더군다나 계속 오르기만 하는 집값은 있을 수 없다. 부동산 불패론이 나돌던 미국의 주택가격도 최근 1년 사이에 20~30%가 하락했다. 우리나라도 서울 강남권을 중심으로 10% 이상 하락하는 곳이 속출하고 있다.

이 때문에 최근 정부에서는 기관 투자가가 시세 차익 외에 지분만큼 주택소유자로부터 임대료를 받아 투자수익을 올릴 수 있는 수정안을 마련하고 있다. 집값이 대폭 오르지 않아도 기관투자가들이 임대 수익으로 투자금을 회수할 수 있도록 한 것이다. 지분형 주택제도의 원조국가인 유럽국가에서도 기관 투자가들이 소유자로부터 일정 정도 월세를 받아 투자수익을 내고 있다. 유럽에서는 지분형 주택이 저소득층에게 쉽게 내 집을 마련해주기 위해 도입된 주택으로 사회적 역할을 일정 부분 하고 있다. 하지만 이들 정부는 지분형 주택을 주택문제를 획기적으로 해결할 수 있는 제도라고 과장하지 않았다.

아울러 한국에서는 실패한 것으로 결론이 난 '토지 임대부 주택'이나 '환매 조건부 주택'도 외국에서는 지금도 존재하는 제도이다. 사람들의 내 집 마련 욕구를 모두 충족시키는 제도는 아니지만 그런 주택을 요구하는 사람들도 있어 오랜 기간 동안 실시되고 있는 것이다. 주택에 대한 욕구가 다양화되고 있는 만큼, 정부도 그에 대응해 주택 소유 제도를 다양화해야 한다. 정부는 모든 주택문제를 획기적을 해결할 수 있는 만병통치약을 추구하기보다는 다양한 주택 제도를 도입해 국민들에게 선택의 폭을 넓혀줘야 한다.