입력 : 2008.04.28 21:24
'애물단지' 오피스텔 이젠 옛말
매매·전세가 상승률 서울 아파트보다 높아
오는 9월 전매제한 "미리 사자" 더 몰려
미분양 아파트가 13만 가구에 육박하는 등 주택시장이 침체를 거듭하자 수익형 부동산인 오피스텔 투자에 관심이 모아지고 있다. 최근 서울을 비롯한 수도권 소형 주택 가격이 급등하면서 지난날 공급 과잉으로 애물단지 취급을 받았던 오피스텔이 대체 투자처로 떠오른 것.
'부동산써브' 함영진 실장은 "소형 주택의 수급 불균형 현상이 심화되면서 오피스텔 시장으로 투자자의 눈길이 쏠리고 있다"며 "특히 오는 9월부터 분양되는 오피스텔은 준공 후 1년간 전매가 제한될 예정이어서 미리 투자하려는 수요가 늘어나는 모습"이라고 말했다.
◆서울 아파트 값 상승률보다 높아
오피스텔의 가장 큰 장점은 거액의 자금이 들어가는 아파트와 달리 소액 투자가 가능하다는 점. 보유 주택 수에 상관없이 일반 아파트 무주택자 청약자격이 유지되는 데다 전매 제한, 재당첨 금지 등의 제약에서 벗어날 수 있다. 업무용으로 활용할 경우, 총부채 상환비율(DTI) 등 대출규제가 없고 종합부동산세 부과대상(공시가격 6억원 초과)도 아니라는 점도 매력이다.
'부동산써브' 함영진 실장은 "소형 주택의 수급 불균형 현상이 심화되면서 오피스텔 시장으로 투자자의 눈길이 쏠리고 있다"며 "특히 오는 9월부터 분양되는 오피스텔은 준공 후 1년간 전매가 제한될 예정이어서 미리 투자하려는 수요가 늘어나는 모습"이라고 말했다.
◆서울 아파트 값 상승률보다 높아
오피스텔의 가장 큰 장점은 거액의 자금이 들어가는 아파트와 달리 소액 투자가 가능하다는 점. 보유 주택 수에 상관없이 일반 아파트 무주택자 청약자격이 유지되는 데다 전매 제한, 재당첨 금지 등의 제약에서 벗어날 수 있다. 업무용으로 활용할 경우, 총부채 상환비율(DTI) 등 대출규제가 없고 종합부동산세 부과대상(공시가격 6억원 초과)도 아니라는 점도 매력이다.
최근 오피스텔 공급이 감소한 것도 인기 요인 중 하나. 지난 2001~ 2003년에는 서울과 수도권에만 오피스텔이 20만실 가까이 공급되면서 공급 과잉 현상을 보였으나 2004년부터는 공급이 줄어든 대신 수요가 늘었기 때문이다.
이런 영향으로 오피스텔의 매매가·전세금 상승률은 아파트를 앞질렀다. '닥터아파트'에 따르면 올 들어 서울 오피스텔 매매가와 전세금은 각각 2.12%, 2.63% 오른 반면 아파트는 1.99%, 1.28%씩 상승하는 데 그쳤다.
◆올해 서울·수도권 3500여 실 공급
'부동산써브'에 따르면 올해 서울과 수도권에 분양 예정인 오피스텔은 총 3558실에 이른다. 이 가운데 포스코건설은 5월 인천 송도국제도시에서 '송도 센트로드 오피스텔' 분양에 들어간다. 지하 4층~지상 45층 규모에 264실(127~632㎡)로 구성되고 인천지하철 1호선 연장구간인 제6 정거장과 바로 연결된다. 대우건설은 다음 달 인천 논현택지지구에서 50㎡ 규모의 소형 오피스텔 524실을 공급한다. 6월에는 풍림산업이 인천 청라지구에서 오피스텔 352실(92~152㎡)을 분양할 예정.
대학가 인근 역세권으로는 극동건설이 다음 달 성북구 하월곡동에서 106실(92~176㎡)을 분양한다. 고려대, 외국어대, 경희대가 가깝고 오피스텔 바로 옆에 지하철 6호선 월곡역이 있다. 지하에는 대형 할인매장이 입점할 예정.
화성 동탄신도시에서는 5월 대우건설과 모아건설이 각각 542실을 선보이는 데 이어 신영은 927실(63~ 112㎡)을 공급할 계획이다. '부동산써브' 함영진 팀장은 "오피스텔도 일반 분양 아파트와 같이 현장답사는 물론 향후 지역발전계획, 분양가와 인근시세 분석 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다"고 말했다.
이런 영향으로 오피스텔의 매매가·전세금 상승률은 아파트를 앞질렀다. '닥터아파트'에 따르면 올 들어 서울 오피스텔 매매가와 전세금은 각각 2.12%, 2.63% 오른 반면 아파트는 1.99%, 1.28%씩 상승하는 데 그쳤다.
◆올해 서울·수도권 3500여 실 공급
'부동산써브'에 따르면 올해 서울과 수도권에 분양 예정인 오피스텔은 총 3558실에 이른다. 이 가운데 포스코건설은 5월 인천 송도국제도시에서 '송도 센트로드 오피스텔' 분양에 들어간다. 지하 4층~지상 45층 규모에 264실(127~632㎡)로 구성되고 인천지하철 1호선 연장구간인 제6 정거장과 바로 연결된다. 대우건설은 다음 달 인천 논현택지지구에서 50㎡ 규모의 소형 오피스텔 524실을 공급한다. 6월에는 풍림산업이 인천 청라지구에서 오피스텔 352실(92~152㎡)을 분양할 예정.
대학가 인근 역세권으로는 극동건설이 다음 달 성북구 하월곡동에서 106실(92~176㎡)을 분양한다. 고려대, 외국어대, 경희대가 가깝고 오피스텔 바로 옆에 지하철 6호선 월곡역이 있다. 지하에는 대형 할인매장이 입점할 예정.
화성 동탄신도시에서는 5월 대우건설과 모아건설이 각각 542실을 선보이는 데 이어 신영은 927실(63~ 112㎡)을 공급할 계획이다. '부동산써브' 함영진 팀장은 "오피스텔도 일반 분양 아파트와 같이 현장답사는 물론 향후 지역발전계획, 분양가와 인근시세 분석 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다"고 말했다.
◆"저분양가에 대학가·역세권을 노려라"
오피스텔 투자에 성공하기 위해선 옥석을 가리는 지혜와 노력이 필요하다. 더욱이 오는 9월부터 수도권 투기과열지구에서 나오는 오피스텔은 완공 후 최대 1년간 분양권 전매가 금지되고 전체 분양물량의 20%가 지역 거주자에게 우선 공급되는 만큼 투자전략을 좀 더 세밀하게 짜야 한다.
요즘같이 미분양 아파트가 쌓이고 분양가에 민감한 시기라면, 오피스텔 분양가가 인근 아파트에 비해 낮은지 고려해야 한다. 오피스텔은 시세차익보다 임대수익에 목적을 둔 상품이라는 점에서 기업체나 대학교, 역세권 주변 지역을 중심으로 고르는 것도 안정적인 투자법이다. 아울러 오피스텔은 아파트와 달리 전용률이 매우 낮은 만큼 전용 면적도 따져봐야 할 부분이다.
'닥터아파트' 이영호 센터장은 "오피스텔을 업무용 임대사업으로 활용할 경우 부가가치세와 취득·등록세, 종부세 등 각종 세부담을 벗어날 수 있다"고 말했다.
함영진 실장은 "무주택자의 경우, 오피스텔을 주거용으로 사용하더라도 일반 아파트 청약 자격에 제한이 없을 뿐 아니라 일정 기간(3년 보유·2년 거주)이 지나면 양도세 비과세 혜택도 누릴 수 있다"고 말했다.