'미분양 아파트 펀드' 나온다는데… 3가지를 기억하라

오늘 5월쯤 국내에 처음 출시될 미분양 아파트 투자 펀드에 부동산 투자자들의 관심이 몰리고 있다. 지금까지 국내에 나온 개인 대상 부동산 펀드는 대부분 빌딩이나 상가 같은 상업용 부동산에 투자하는 상품이었기 때문이다. 게다가 이 펀드는 개인이 직접 일반 아파트에 투자할 때와 달리 몇백만 원 정도의 소액 투자도 가능하다는 특징이 있다. 단 약정 기간(3년) 동안 환매가 안되고, 주식형 펀드와 마찬가지로 결산 시점에 손실을 볼 수도 있는 등 약점도 적지 않다.



◆어떻게 모아 무엇에 투자하나

부동산자산운용회사인 다올부동산자산운용(www.daolfund.com )은 5월 중으로 개인 대상 미분양 아파트 투자 펀드인 '다올 랜드칩 아파트 투자 특별자산 투자신탁1호'를 출시한다고 밝혔다.

이 펀드는 개인들로부터 총 1000억 원의 자금을 모아 전국의 미분양 아파트를 구입한 뒤 향후 3년간 순차적으로 매각, 여기서 발생한 차익을 다시 개인들에게 돌려주는 구조로 구성돼 있다. 다올 측은 개인당 최소 10좌(1좌=5000원) 이상 가입을 원칙으로 해, 일반 증권사와 은행을 통해 판매할 방침이다. 다올부동산자산운용은 "조만간 펀드를 판매할 증권사와 은행을 확정할 것"이라고 밝혔다.

공모가 성공리에 끝날 경우, 거의 100%의 돈을 전국의 미분양 아파트에 투자할 계획이다. 다올 측은 이를 위해 현재 수도권, 대전·충청권, 대구·경북권, 부산·울산·경남권 등 자체 선정한 4개 권역에서 17개 미분양 아파트 단지 사업자와 양해각서(MOU)를 맺어둔 상태다. 이를 통해 공사 중이거나 이미 완공된 미분양 아파트 1000여 채를 구입한 뒤, 시장 상황에 따라 향후 3년간 순차적으로 매각한다는 계획이다.


◆이익은 얼마나 낼 수 있을까

이 펀드는 만기 시점인 2011년 5월쯤까지는 환매가 불가능하다는 점을 유념해야 한다. 물론 공모가 끝나면 이런 유의 펀드 거래 활성화 등을 위해 제정된 관련 법에 따라 이 펀드 역시 증권거래소에 상장되긴 한다.

하지만 실제 거래소에서 이런 펀드 거래가 드물다는 점을 감안하면, 사실상 3년간 현금이 묶일 수밖에 없다는 설명이다.

대신 다올 측은 정기 예금보다 훨씬 높은 수익률을 목표로 하고 있다고 밝혔다. 다올자산운용 정대환 전략운용1팀장은 "세금 정산 전 기준으로 연 10~ 15%의 수익률을 기대하고 있다"고 말했다. 예를 들어 일반 개인이 100만원을 투자할 경우 세전 기준으로 3년 뒤 30만원에서 45만원까지 수익을 올릴 수 있도록 노력하겠다는 뜻이다. 물론 이는 다올 측의 목표 수익이며 보장 수익은 아니다. 아파트 시장 상황에 따라 수익률은 얼마든지 달라질 수 있으며, 원금 손실을 볼 수도 있다. 또 수익의 15.4%를 세금으로 내야 한다는 점도 유념해야 한다. 가령 10만원의 이익이 나면 이 가운데 1만 5400원을 세금으로 내야 한다는 뜻이다.


◆이런 점 유의해야

이런 상품이 성공하려면 무엇보다 향후 아파트 시장 경기가 좋아져야만 한다. 따라서 만기 시점까지 아파트 시황이 개선될 것으로 보이지 않는다면 가입하지 않는 것이 낫다.

정 팀장은 "지금은 아파트 분양가 상한제 등 새로운 제도 시행을 앞두고 일시적으로 거래가 중단되고 있는 상황"이라며 "새로운 주택 정책이 시행되고 거래가 되살아나면 아파트 경기도 곧 회복될 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.

반면 스피드뱅크 김은경 팀장은 "지방 미분양의 경우, 과잉 공급으로 인해 당분간 쉽게 해소되기 어려울 것"이라며 신중한 모습을 보였다.