입력 : 2008.03.09 06:33
올해 초 장기보유 특별공제 요율 조정 등 일부 장기 실수요자들을 위한 세제 변동이 있었다. 그러나 취등록세 요율인하 시기와 종부세 기준 완화 작업이 미뤄지는 등 세제관련 규제완화가 본격화되려면 시간이 필요하다.
게다가 공동주택 공시가격도 지역별, 주택유형별로 가격이 양극화된 상태여서 세 부담을 고려해 구입단계부터 매도단계까지 나름의 절세 전략을 재구성할 필요가 있다.
◇거래세.소득세 절세 가이드
거래세와 소득세는 크게 살 때와 팔 때 내야 하는 세금으로 나뉜다. 아파트를 사게 되면 취득세, 농어촌특별세, 등록세, 교육세를 내게 된다. 지자체의 세수보존방안만 마련되면, 연내 취득세는 1%로 요율 인하되고, 등록세는 폐지될 전망이다.
게다가 공동주택 공시가격도 지역별, 주택유형별로 가격이 양극화된 상태여서 세 부담을 고려해 구입단계부터 매도단계까지 나름의 절세 전략을 재구성할 필요가 있다.
◇거래세.소득세 절세 가이드
거래세와 소득세는 크게 살 때와 팔 때 내야 하는 세금으로 나뉜다. 아파트를 사게 되면 취득세, 농어촌특별세, 등록세, 교육세를 내게 된다. 지자체의 세수보존방안만 마련되면, 연내 취득세는 1%로 요율 인하되고, 등록세는 폐지될 전망이다.
고가 주택을 사려는 사람이나 입주시기가 임박해 등기를 앞둔 분양권 소유주라면, 요율인하 시기를 검토해 법 개정 이후로 매입을 미루거나 지연등기할 필요가 있다.
다만, 소형면적은 요율인하 혜택이 크지 않고, 최근 도심의 소형면적들은 매매가가 상승하는 추세인 만큼, 요율인하 혜택의 경중을 따져 선택해야 한다. 지연등기 할 때도 입주지정기간이 끝나면 연체금이 부과되기 때문에 지체상금과 절약할 수 있는 거래세를 비교해 봐야 한다.
1주택자나 장기보유 실수요자에 대한 양도소득세는 감면되는 추세지만 다주택자의 소득세 감면은 사실상 기대할 수 없다. 1주택자에 비해 다주택자는 장기보유 특별공제를 받을 수 없고 세율도 최고 60%를 적용 받기 때문에 주택을 팔 때도 세금을 줄일 수 있는 방법을 강구해야 한다.
결국 다주택자는 단순히 매도순서를 정하기 전에 본인이 다주택자가 맞는지 점검할 필요가 있다.
수도권(서울, 인천, 경기)과 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)에 있는 주택이 아니거나, 수도권.광역시 이외의 지역에 있는 주택 중 양도시 기준시가가 3억원을 넘지 않는다면 중과적용을 피할 수 있다.
또한, 1주택을 소유하고 있고 분양권 1개를 갖고 있다면, 분양권의 소유권 이전등기를 마치기전에 기존주택(보유요건 충족)을 팔면 양도세 중과 걱정에서 벗어날 수 있다.
매도할 때도 단순 세금차액을 따지는 것보다, 가지고 있는 주택의 내재가치(지역호재, 가격상승여력)까지 따져 자기만의 주택 매도순위를 결정해야 한다.
향후 발전가능성 적고 큰 시세차익을 기대하기 어려운 수익성이 떨어지는 주택을 우선 처분하는 것이 바람직하다. 향후 발전성이 비슷하다고 판단된다면 다주택 중 주거여건이 가장 좋고 현재 양도차익이 가장 크게 발생한 주택을 맨 마지막에 양도해 비과세 요건을 갖추는 것이 중요하다.
매도할 여건이 안 되거나, 여유자금이 있는 다주택자라면 급하게 매물을 처분하기보다 장기적으로 증여나 임대사업자 전환을 모색해도 좋다.
아직 공론이 구체화되지 않았지만, 만약 종부세가 개정돼, 세대별 과세에서 사람별 과세로 전환되면 향후 부부간 증여를 통해 종부세를 낮추는 것도 방법이다.
올해부터 재산을 증여(10년간)할 때 배우자 증여재산 공제한도는 3억원에서 고가주택 기준인 6억원으로 높아진다. 6억원까지 재산은 부부끼리 증여해도 증여세를 물지 않기 때문에, 종부세 부담을 낮출 수 있는 방법이 될 것이다. 다만, 이 방법은 향후 종부세법이 바뀐 것을 가정한 얘기다.
그밖에 주택을 양도할 때는 최소 2년 이상을 보유하는 것이 좋다. 1년 미만 보유는 50%의 세율이, 1년 초과~2년 미만은 40%의 세율이 적용돼 시세차익이 기대돼도 세금으로 환수당하기 때문이다. 반면 3년 이상 보유할 경우 장기보유 특별공제 혜택까지 받을 수 있다.
이밖에 상가주택이나 오피스텔은 용도(변경)에 따라 세금이 다르게 매겨지므로 사업자 등록을 하거나 사무실.주거용으로 임대해 관련과세(종부세.재산세.양도세)를 피하는 것이 좋겠다.
◇보유세 절세 가이드
보유세 부담은 올해 상대적으로 늘어난다. 2008년 과표적용률이 상향조정(재산세 50→55%, 종부세 80→90%)됐기 때문이다.
따라서, 연내 주택을 팔 계획을 세웠다면, 6월1일 이전 상반기 안에 처분해 당해 연도 보유세를 피하는 것도 방법이다. 그러나 10억 이상 고가주택을 매입할 경우라면 등기 시점을 6월1일 이후로 미루면, 약 500만원 정도 보유세를 피할 수 있다.
또, 올해는 공시가격 이의신청도 상당할 것으로 예상된다. 표준가격은 감정평가가가 조사.평가했지만, 개별가격은 전문가가 아닌 일반 공무원이 비준표에 따라 추출하기 때문이다. 비준표가 아무리 세분화되어 있더라도, 짧은 시간에 정확한 가격검증은 사실 불가능하기 때문이다.
용산과 뚝섬, 인천 등, 단독주택 공시가격이 많이 오른 곳의 소유주들은 최소한 이의신청에 공을 들여 공시가격을 조정할 필요가 있다.
단, 재개발 사업이 일정부분 궤도에 오른 곳이라면, 하향이의신청은 조심해야 한다. 오히려 보상가나 감정가에 손해를 입을 수 있기 때문이다.
부동산써브 함영진 실장은 “세금을 아끼는 것도 돈 버는 기술이다. 개인에게 맞는 적절한 절세전략을 찾아야 노하우를 익히고, 세무전문가의 조언을 듣는 것도 재산을 지킬 수 있는 방법이 될 것이다”고 말했다.
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다만, 소형면적은 요율인하 혜택이 크지 않고, 최근 도심의 소형면적들은 매매가가 상승하는 추세인 만큼, 요율인하 혜택의 경중을 따져 선택해야 한다. 지연등기 할 때도 입주지정기간이 끝나면 연체금이 부과되기 때문에 지체상금과 절약할 수 있는 거래세를 비교해 봐야 한다.
1주택자나 장기보유 실수요자에 대한 양도소득세는 감면되는 추세지만 다주택자의 소득세 감면은 사실상 기대할 수 없다. 1주택자에 비해 다주택자는 장기보유 특별공제를 받을 수 없고 세율도 최고 60%를 적용 받기 때문에 주택을 팔 때도 세금을 줄일 수 있는 방법을 강구해야 한다.
결국 다주택자는 단순히 매도순서를 정하기 전에 본인이 다주택자가 맞는지 점검할 필요가 있다.
수도권(서울, 인천, 경기)과 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)에 있는 주택이 아니거나, 수도권.광역시 이외의 지역에 있는 주택 중 양도시 기준시가가 3억원을 넘지 않는다면 중과적용을 피할 수 있다.
또한, 1주택을 소유하고 있고 분양권 1개를 갖고 있다면, 분양권의 소유권 이전등기를 마치기전에 기존주택(보유요건 충족)을 팔면 양도세 중과 걱정에서 벗어날 수 있다.
매도할 때도 단순 세금차액을 따지는 것보다, 가지고 있는 주택의 내재가치(지역호재, 가격상승여력)까지 따져 자기만의 주택 매도순위를 결정해야 한다.
향후 발전가능성 적고 큰 시세차익을 기대하기 어려운 수익성이 떨어지는 주택을 우선 처분하는 것이 바람직하다. 향후 발전성이 비슷하다고 판단된다면 다주택 중 주거여건이 가장 좋고 현재 양도차익이 가장 크게 발생한 주택을 맨 마지막에 양도해 비과세 요건을 갖추는 것이 중요하다.
매도할 여건이 안 되거나, 여유자금이 있는 다주택자라면 급하게 매물을 처분하기보다 장기적으로 증여나 임대사업자 전환을 모색해도 좋다.
아직 공론이 구체화되지 않았지만, 만약 종부세가 개정돼, 세대별 과세에서 사람별 과세로 전환되면 향후 부부간 증여를 통해 종부세를 낮추는 것도 방법이다.
올해부터 재산을 증여(10년간)할 때 배우자 증여재산 공제한도는 3억원에서 고가주택 기준인 6억원으로 높아진다. 6억원까지 재산은 부부끼리 증여해도 증여세를 물지 않기 때문에, 종부세 부담을 낮출 수 있는 방법이 될 것이다. 다만, 이 방법은 향후 종부세법이 바뀐 것을 가정한 얘기다.
그밖에 주택을 양도할 때는 최소 2년 이상을 보유하는 것이 좋다. 1년 미만 보유는 50%의 세율이, 1년 초과~2년 미만은 40%의 세율이 적용돼 시세차익이 기대돼도 세금으로 환수당하기 때문이다. 반면 3년 이상 보유할 경우 장기보유 특별공제 혜택까지 받을 수 있다.
이밖에 상가주택이나 오피스텔은 용도(변경)에 따라 세금이 다르게 매겨지므로 사업자 등록을 하거나 사무실.주거용으로 임대해 관련과세(종부세.재산세.양도세)를 피하는 것이 좋겠다.
◇보유세 절세 가이드
보유세 부담은 올해 상대적으로 늘어난다. 2008년 과표적용률이 상향조정(재산세 50→55%, 종부세 80→90%)됐기 때문이다.
따라서, 연내 주택을 팔 계획을 세웠다면, 6월1일 이전 상반기 안에 처분해 당해 연도 보유세를 피하는 것도 방법이다. 그러나 10억 이상 고가주택을 매입할 경우라면 등기 시점을 6월1일 이후로 미루면, 약 500만원 정도 보유세를 피할 수 있다.
또, 올해는 공시가격 이의신청도 상당할 것으로 예상된다. 표준가격은 감정평가가가 조사.평가했지만, 개별가격은 전문가가 아닌 일반 공무원이 비준표에 따라 추출하기 때문이다. 비준표가 아무리 세분화되어 있더라도, 짧은 시간에 정확한 가격검증은 사실 불가능하기 때문이다.
용산과 뚝섬, 인천 등, 단독주택 공시가격이 많이 오른 곳의 소유주들은 최소한 이의신청에 공을 들여 공시가격을 조정할 필요가 있다.
단, 재개발 사업이 일정부분 궤도에 오른 곳이라면, 하향이의신청은 조심해야 한다. 오히려 보상가나 감정가에 손해를 입을 수 있기 때문이다.
부동산써브 함영진 실장은 “세금을 아끼는 것도 돈 버는 기술이다. 개인에게 맞는 적절한 절세전략을 찾아야 노하우를 익히고, 세무전문가의 조언을 듣는 것도 재산을 지킬 수 있는 방법이 될 것이다”고 말했다.
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