양도세 장기보유특별공제, 최고 80%까지 확대

오는 20일쯤부터 1가구 1주택 장기보유자들의 양도소득세 부담이 크게 줄어든다.

현행법상 1가구 1주택을 3년 이상 보유(서울, 경기 과천과 분당·일산·평촌·중동·산본 신도시는 2년 거주 요건 추가)하다 매매하면 양도소득세 비과세 대상이 된다. 하지만, 실거래가가 6억원을 넘는다면 넘는 부분만큼은 양도세를 내야 한다.

이때 보유 기간에 따라 적용되는 것이 '장기보유특별공제'. 그동안은 공제 비율이 최고 45%였지만 앞으로 80%까지 공제를 받을 수 있게 된다. 현행은 3년 보유 10%, 이후 15년까지 보유 햇수에 3%를 곱해서 최고 45%까지만 공제를 해준다. 개정안은 3~20년까지 보유 햇수에 4%를 곱해 20년 보유시 최고 80%까지 공제가 확대된다. 이 같은 내용을 담은 소득세법 개정안이 국회를 통과, 관보(官報)게재 등 정부의 공표 절차만 남겨두고 있다.

특히 15년 이상 장기 보유자가 받는 혜택이 커진다.

현행은 15년 이상이면 모두 45% 공제를 받지만, 앞으로는 16년은 64%, 17년은 68%, 18년은 72%, 19년은 76%, 20년 이상은 80% 공제를 받게 된다.

장기보유특별공제는 계산 방식이 좀 복잡하다. 1주택 비과세 기준(6억원)을 넘는 부분에 대해 양도세를 낸다는 것은 실거래가에서 6억원을 뺀 금액에 대해 모두 세금을 매긴다는 뜻이 아니다.

예컨대 1가구 1주택자가 3억원에 구입해 10년간 보유한 집을 12억원(실거래가)에 파는 경우를 가정해보자. 매매가 12억원에서 6억원을 뺀 6억원이 양도 차익이 되는 것이 아니다. 구입가와 매매가의 차이인 9억원에다 실거래가 12억원과 1주택 비과세 기준(6억원)의 차이인 6억원을 실거래가로 나눈 비율(50%)을 곱해서 계산한 4억5000만원이 '과세대상 양도차익'이 된다. 현행 장기보유특별공제 제도는 이 금액에서 30%(10년×3%)인 1억3500만원을 공제해주는 것이고, 공제 비율을 늘린 개정안이 적용되면 40%(10년×4%)인 1억8000만원을 공제받을 수 있게 된다. 공제가 늘어나면 과세 대상이 되는 양도차익이 줄어드니 세금 부담이 낮아지게 된다.