고가주택은 여전히 '세금폭탄'

지난해 집값 하락으로 아파트 등 공동주택의 올해 공시가격 상승률은 2~3% 정도에 그칠 전망이다. 특히 서울 양천구 목동과 과천 등 일부 고가 아파트는 지난해에 비해 공시가격이 크게 하락, 보유세 부담도 10% 정도 줄어든다. 그러나 공시가격이 거의 변화가 없거나 소폭 내린 아파트들도 과표 적용률이 높아지면서 세금이 오른다.

◆목동·과천 공시가격 10% 하락=지난해 집값이 약세를 보인 서울 강남구와 양천구 목동, 분당, 용인 등 이른바 '버블세븐'지역은 공시가격이 하락, 보유세 부담이 줄어든다. 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 84.43㎡는 지난해 공시가격이 9억8400만원에서 올해 9억600만원으로 4.9% 하락, 보유세(재산세, 종합부동산세) 부담은 지난해 557만7600원에서 올해 549만1200원으로 1.5% 줄어든다. 양천구 목동 신시가지 1단지(전용 99.15㎡)는 올해 공시가격이 7억4500만원으로, 지난해 대비 10.4% 하락하면서 보유세 부담이 13% 감소한다.

그러나 집값이 크게 오른 비강남권 아파트는 보유세 부담이 커질 전망이다. 서울 용산구 산천동 리버힐 삼성(전용 84.98㎡)은 지난해 3억8900만원에서 올해 4억3200만원으로 11% 오르면서 보유세 부담은 85만5000원에서 94만500원으로 10% 상승한다. 연립·다세대 주택은 아파트보다 집값이 더 많이 올랐지만 재산세만 부담하는 6억원 이하가 많아 세금 증가폭은 미미하다. 서울 도봉구 창동 동진빌리지(전용 126.63㎡)는 공시가격이 지난해 2억2000만원에서 2억7300만원으로 24%나 올랐지만 보유세(재산세)는 올해 36만5400원으로 작년 대비 5%만 오른다. 가격 상승만 놓고 계산한다면 올해 재산세는 지난해보다 69.2%나 많은 58만8900원이 부과돼야 하지만, 3억원 미만 주택이어서 재산세 세부담 증가폭이 전년 대비 5%로 제한되기 때문이다.

◆고가주택에는 세금 폭탄 여전=지난해 집값 하락으로 공시가격이 낮아져 세금이 일부 줄어들지만 고가주택의 '세금 폭탄'은 계속될 전망이다. 은마아파트(전용면적 84㎡)의 경우, 보유세가 올해 549만1200원으로 작년보다 소폭 줄었다. 하지만 2006년(216만8400원)에 비해서는 여전히 2배 이상 높은 수준이다.

더군다나 집값이 하나도 오르지 않은 아파트들이 10% 이상 오르는 사례도 발생한다. 과표 적용률이 80%에서 90%로 오르기 때문이다. 공시가격 5억9000만원인 아파트의 경우, 가격 변화가 없어도 작년 145만8000원에서 올해 160만3800원으로 보유세가 10% 늘어난다. 12억원인 아파트의 경우, 보유세가 868만원8000원에서 976만8000원으로 12.4%가 오른다.

공시가격이 하락한 경우에도 7.6%까지 보유세가 늘어난다. 가령, 작년 5억9000만원이었던 아파트가 5억7000만원으로 3.4% 내렸지만 보유세는 145만8000원에서 156만9000원으로 7.6%가 오른다.

◆세제 개편되면 보유세 감면 가능=다만, 새 정부가 출범하면서 종합부동산세 개편을 추진하고 있어 실제 부과되는 세금은 줄어들 가능성도 있다. 강만수 기획재정부 장관은 최근 "종합부동산세는 조세원칙에 맞지 않는다"고 밝히는 등 보유세 제도 개편 의지를 밝혔다. 지금까지 거론된 종부세 등 재산세제 개선 방안은 ▲종부세 부과 대상 고가 주택 기준(6억)의 상향조정 ▲과표 적용률 인하 ▲1주택자, 실거주자에 대한 종부세 차등 적용 등이다.

현재 가장 유력한 방안은 종합부동산세 부과기준을 6억원 초과에서 9억원 초과로 상향조정하는 방안이다. 만일 9억원으로 과세 대상이 상향 조정된다면 전반적으로 보유세가 낮아질 수 있다. 가령, 올해 보유세를 305만2750원 내야 하는 양천구 목동 주택(공시가격 7억4500만원)의 경우, 종부세 90만6250원을 덜 낼 수 있다. 9억원 이상 주택들도 종부세가 상당히 낮아지는 효과가 발생한다.