입력 : 2008.01.24 22:51
차기 정부 부동산 정책 방향은
차기 정부의 부동산 정책이 윤곽을 드러내고 있다. 하반기에 신혼부부 주택, 지분형 아파트 분양제도 등이 도입되고 양도세 인하 방안이 마련된다. 그러나 당초 기대했던 재건축·재개발 규제 완화는 '선(先)시장 안정·후(後)규제 완화' 방침에 따라 시기가 내년으로 미뤄질 가능성이 높아졌다. 인수위는 종합부동산세에 대해서는 하반기 검토를 시작, 내년에 1가구 1주택자에 대해 감면 폭을 확대할 방침이다.
■지분형 분양 주택제도 도입
인수위는 서민들을 위해 분양가의 4분의 1만 내고 입주할 수 있는 지분형 분양 주택제도를 도입하기로 했다. 가령, 분양가가 2억 원인 경우, 5000만원만 자기 돈을 내고 5000만원은 국민주택기금의 융자를 받은 뒤 나머지는 민간 자본이 투자하는 제도이다. 51%의 지분만 갖는 당첨자는 임대료 부담이 없이 10년 이상 살다 주택을 팔아 시세차익의 51%를 가질 수 있다. 문제는 민간 자본의 수익성 확보가 쉽지 않다는 점. 송파 신도시·광교 신도시 등 주변보다 분양가가 싸고 시세 상승 가능성이 높은 인기 지역 공공택지에는 투자자들이 몰리겠지만 수도권 외곽이나 지방은 민간 투자를 유치하기 쉽지 않기 때문이다.
■신혼부부 주택 도입 추진
인수위는 이명박 당선자의 공약인 무주택 신혼부부를 위한 주택공급을 서두르고 있다. '신혼부부 주택마련청약저축'(가칭)에 가입한 수도권과 광역시에 거주하는 무주택 신혼부부에게 첫 출산 후 1년 이내에 65㎡ 및 80㎡ 이하의 주택을 임대 또는 분양하도록 한다는 공약이다. 분양 주택은 계약금 3000만~5000만원을 내고, 융자(1억200~1억4040만원)를 받아 월 40~55만 원씩 원리금을 30년 동안 상환하면 된다. 이를 위해 신혼부부용 주택은 연간 12만 가구씩 공급한다. 재개발·재건축의 용적률을 10% 올리고 도시주변의 택지를 활용한다는 계획이다. 하지만 주택공급이 한정된 상황에서 신혼부부만을 위한 주택청약제도가 만들어질 경우, 무주택 기간이 긴 중장년층에게는 불리한 제도여서 반발도 클 것으로 보인다. 차기 정부가 출범하면 일부 제도가 수정될 가능성이 높다.
■분양가 상한제 상당기간 유지될 듯
당초 차기 정부에서 폐지할 것으로 예상됐던 민간 아파트 분양가 상한제는 지속될 전망이다. 지분형 아파트가 성공하기 위해서는 분양가가 낮아야 하기 때문이다. 인수위 관계자는 "민간아파트에 대한 원가공개 제도는 폐지하겠지만 분양가 상한제는 도입된 지 얼마 되지 않았고 분양가 인하에 도움이 되는 제도인 만큼, 폐지가 쉽지 않다"고 밝혔다.
■양도세 완화, 매물 늘려 가격 하락 유도
인수위와 한나라당은 2월 임시국회를 통해 양도소득세 관련 세제를 바꾸기로 했다. 우선, 1가구 1주택 장기보유자의 양도세 경감조치가 이뤄진다. 현재 3년 이상 보유 시 매년 3%포인트씩 늘려 최장 45%(15년 이상 보유시)까지 양도소득을 공제해 주는 장기보유 특별공제율을 20년 이상 보유했을 경우, 최대 80%로 확대하기로 했다. 서울 강남권에서 1980∼90년대 집을 산 뒤 집값이 10억∼20억원대로 급등했지만 양도세 부담으로 집을 처분하지 못했던 고령자들에게 혜택이 돌아갈 전망이다. 고가주택 매물이 크게 늘어날 경우, 강남권 집값 하락으로 이어질 가능성도 있다.
대통합민주신당도 서울과 과천, 분당 등 경기도 5대 신도시에 대해 시행 중인 6억원 이하 1가구 1주택자 중 2년 이상 거주, 3년 이상 보유 시 양도세를 면제하는 규정에서 '2년 이상 거주' 요건을 삭제하는 방안을 추진 중이다. 한나라당도 반대하지 않고 있어 국회를 통과할 가능성이 높다. 만일 이 법안이 2월 국회를 통과할 경우, 거주 요건을 채우지 못해 그 동안 주택을 처분하지 못했던 6억원 이하 주택 소유자들이 매물을 내놓을 것으로 예상된다. '부동산 114' 김희선 전무는 "양도세 감면으로 주택 매물이 일부 늘어날 가능성이 높다"며 "거래량은 일부 늘겠지만 금리가 높고 대출규제도 심해 집값 상승보다는 하락요인으로 작용할 것"이라고 말했다.
■재건축 규제완화는 일단 스톱, 역세권 규제완화 예상
이명박 당선자는 재건축·재개발 규제를 완화해 도심 주택 공급을 늘리겠다고 공약했다. 그러나 대선 이후 재건축 아파트 가격이 오름세를 보이면서 개발이익 환수방안을 마련한 다음 규제를 완화하기로 인수위가 입장을 바꿨다. 다만 건교부와 인수위는 교통이 편리한 지하철 환승역세권 등에 대해서는 용적률을 대폭 완화해서 주택 공급을 늘린다는 원칙을 갖고 있다. 특히 용적률 완화의 혜택이 강남북 균형발전 차원에서 강북지역에 집중될 전망이다. '저스트알' 김우희 상무는 "당장 규제 완화를 하지는 않겠지만 차기 정부에서 재건축 규제 완화가 예상되는 만큼, 가격이 많이 하락한 역세권의 재건축·재개발 아파트에 관심을 가질 필요가 있다"고 말했다.