620m 빌딩·물류 터미널… 서울의 허브된다

서울 용산에 620m의 초고층 빌딩을 포함한 대규모 업무·관광·쇼핑 시설이 들어선다.

용산역과 한강변 사이에 56만6800㎡(17만 평) 규모의 국제업무지구 개발이 본격화되는 용산은 용산민족공원도 비슷한 시기에 개발돼 서울의 새로운 중심지로 부상할 전망이다. 개발사업자로 선정된 삼성컨소시엄은 “전체 개발면적 80%에 오피스·호텔·쇼핑몰을 배치해 서울의 업무·관광 허브로 만들겠다”고 밝혔다. 코레일은 철도정비창 부지를 경쟁입찰 방식으로 매각, 8조원을 받아내 부채(6조3777억원)를 일거에 해소하게 됐다. 하지만 공기업이 땅 장사에 치중, 땅값을 급등시키고 있다는 비판이 나오고 있다.

◆152층 드림타워 등 오피스 들어서=삼성컨소시엄의 계획에 따르면 용산국제업무지역 중심에는 물방울을 형상화한 152층, 620m 높이의 ‘드림타워’가 들어선다. 주변에는 20~50층 높이의 주상복합 7개 동과 임대아파트 1개 동, 20~70층 높이의 업무용 빌딩 12개 동이 들어선다. 한강변 서부이촌동 부지에는 공원과 국제여객 물류터미널, 유람선 선착장 등도 건설된다. 용산 개발의 특징은 주거 중심이 아니라 호텔·쇼핑몰·오피스 중심이라는 점. 특히 중동지역 개발업체인 나킬, 세계 3위의 미국 쇼핑몰 업체 터브먼, 호텔업체 포시즌 등이 호텔과 대형 쇼핑몰을 개발하고 운영한다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “개발되는 건물 전체 면적이 여의도만한 도심 내 신도시”라며 “일본 도쿄의 롯폰기힐스처럼 관광·쇼핑의 중심지로 발전할 수 있을 것”이라고 말했다.

◆실현된 삼성 이건희 회장의 꿈=당초 상위 10개 건설사 중 7개사를 끌어들이는 등 1년 전부터 착실하게 준비한 삼성컨소시엄의 일방적 독주가 예상됐었다. 그러나 현대컨소시엄은 막판에 LG그룹·농협 등 30여 개사를 컨소시엄에 합류시키며 역전승을 노렸다. 뒤늦게 준비한 현대컨소시엄이 토지가격을 더 높게 써낼 것으로 예상됐었다. 그러나 삼성측은 당초 적정 가격 5조8000억원보다 2조2000억원 높은 8조원을 제시, 7조8900억원을 제시한 현대의 추격을 뿌리쳤다. 삼성컨소시엄의 베팅 배경은 이건희 삼성그룹 회장의 의지라는 분석도 나오고 있다. 삼성컨소시엄에는 국민연금과 건설사 등이 대거 참여하고 있지만 삼성생명·삼성물산·삼성 SDS등 삼성 계열사가 주력이다. 삼성그룹은 강남구 도곡동에서 100층 이상의 초고층 사옥을 추진했으나 IMF 외환위기가 닥치자 자동차사업과 초고층 사옥 건설을 포기한 바 있다. 현대컨소시엄 관계자는 “수익을 기대할 수 없을 정도의 높은 가격을 써낸 것은 이건희 회장의 꿈을 실현시키기 위해 삼성이 베팅한 것”이라고 말했다.

◆수익성 맞추기 쉽지 않아 =삼성컨소시엄은 2010년에 착공해 용산 국제업무지구의 주상복합 아파트 등은 오는 2013년, 152층 랜드마크 빌딩은 2014~2015년쯤 완공할 계획이다. 하지만 기존 철도정비창 이전, 서부이촌동 주민에 대한 보상 등 걸림돌이 많아 사업이 지연될 가능성도 많다. 일부 주민들은 사업지 편입을 반대하고 있고 토지매각 가격이 치솟아 보상비도 천문학적으로 늘어날 전망이다. 삼성컨소시엄은 사업비를 28조원으로 제시했으나 선(先)분양으로 미리 자금을 확보할 수 있는 아파트는 2200가구에 불과해 수익성을 맞추기가 쉽지 않다. 삼성컨소시엄은 개발사업으로 주택이 철거되는 주민들에게 아파트 입주권을 주고 세입자를 위한 임대주택도 짓는다.