누가 해외부동산 세금없다 했나

한껏 달아오르고 있는 해외 부동산 투자에 세금이 새로운 변수로 떠올랐다. 31일 재경부에 따르면 개인이 거주나 투자 목적으로 해외 부동산에 투자한 규모는 상반기에만 5억8100만달러(약 5400억원·1387건)에 달해 작년 한해 규모를 넘어섰다. 해외 부동산 투자 규제가 완화된 데 따른 것이다.

문제는 그동안 해외 투자에 나선 사람들 대부분이 국내에서 세금을 내야 한다는 사실을 모르고 있었다는 것이다.

◆“양도세 내야 한다고요?” 투자자들 어리둥절= 이날 국세청은 해외 부동산에 투자했을 경우도 국내에서 각종 세금을 내야 한다는 내용의 ‘해외 부동산과 세금’이란 팸플릿을 배포했다.

이 소식이 알려지면서 해외 부동산 컨설팅 전문업체인 A사 직원들은 하루 종일 고객으로부터 항의 전화를 받느라 진땀을 뺐다. 지난해 국내 부동산업체가 아랍에미리트(UAE)에서 분양한 아파트를 구입했던 김모(38)씨는 “양도세를 낸다는 사실은 금시초문”이라고 말했다. 업체측은 분양 당시 “세금이 없다”고 강조, 80%가 넘는 높은 분양률을 기록했었다. 그러나, 이 아파트는 현지에선 양도세를 내지 않지만, 국내로 매각 대금을 들여오면 세금을 내야 한다.

최근 말레이시아, 두바이 등지의 해외 콘도미니엄이나 오피스를 국내에서 분양하는 사례가 급증하고 있다. 그런데, 분양회사들이 국내에서 세금을 내야 한다는 점을 알려주지 않아 문제가 되고 있다. 부동산 컨설턴트인 K씨는 “국내의 해외 사업설명회에 수십 차례 다녀봤지만, 이런 사실을 안내하는 것을 본 적이 없다”고 지적했다.

◆국내서 세금 안 내면 가산세 최고 40% 내야= 국세청은 조기 유학을 간 미성년 자녀나 동행한 배우자 명의로 해외 주택을 살 때 국내 송금 명의인과 현지 부동산 취득 명의인이 다르면 증여세 과세 대상이 된다고 밝혔다.

자금 출처도 문제가 된다. 해외 부동산 가격이 10억원 미만이면 자금 출처의 80%까지 입증해야 되고, 10억원 이상이면 출처를 입증하지 못하는 금액이 2억원 미만이어야만 된다. 입증하지 못하면 다른 사람에게서 자금을 증여 받은 것이 돼 국내에서 증여세를 내야 한다. 해외 부동산을 처분할 때 현지에선 양도세가 비과세 돼도 국내에서는 세금을 내야 한다. 또 미국에서 양도세를 냈더라도 한국이 미국보다 양도세율이 높을 경우 한국에 그 차액만큼을 추가로 납부해야 한다.

거주 목적으로 취득한 해외 부동산을 임대해 소득이 발생했다면 국내의 다른 소득과 합산해 종합소득세도 신고, 납부해야 한다. 국세청은 “해외 부동산 투자에 따른 임대수익이나 양도소득 등에 대해 국내에서 낼 세금을 내지 않으면 최고 40%의 가산세를 내야 한다”고 밝혔다.

◆“과세 실효성 있겠느냐” 지적도= 해외 부동산 취득시 국내에서 세금을 내야 한다는 소식이 널리 알려지면 해외 부동산 투자나 개발 사업이 위축될 가능성이 크다. 세중코리아 김학권 대표는 “해외 투자의 매력 중 하나가 과중한 세부담이 없다는 것이었다”고 말했다. 최근 활발해진 해외 주택 개발 사업도 국내 투자자를 겨냥한 것이 많아 세금 문제에 발목을 잡힐 가능성이 적지 않다.

그러나 현실적으로 과세가 어려울 수 있고, 오히려 편법·불법 투자만 조장할 수 있다는 지적도 있다. RE멤버스 고종완 대표는 “해외에서 위조 계약서를 만들어 신고해도 이를 검증할 방법이 없다”면서 “ ‘환치기’ 등 불법 투자가 되살아날 가능성도 크다”고 말했다.