송파는 강남과 잘 통하고 광교는 자연과 잘 통한다

최근 서울 송파신도시와 경기 광교신도시의 밑그림이 드러났다. 두 지역은 교통, 환경 등 객관적인 입지 여건에서 판교에 못지않은 경쟁력을 갖춰 2기 신도시의 ‘빅 3’로 꼽혀 왔다. 이 때문에 상당수 청약통장 가입자들은 두 지역 중 어디를 골라야 할지 고민에 빠져 있다. 전문가들은 송파가 입지(立地) 면에서 다소 우위에 있다고 평가한다. 하지만 쾌적성과 고급 주거단지 측면에서 광교가 장기적으로 낫다는 주장도 만만치 않다. 그렇다면 두 신도시의 장점과 단점은 무엇일까.

◆교통은 송파가 유리, 환경은 광교가 좋아

송파는 강남 접근성과 교통망에서 광교를 압도한다. 송파는 강남까지 직선 거리로 12㎞밖에 떨어져 있지 않다. 반면 광교는 강남까지 거리가 30㎞를 넘는다. ‘시간과 공간’ 한광호 대표는 “통상 집값은 강남과의 심리적 거리에 반비례하는 경향을 보인다”고 말했다. 도로·교통은 송파와 광교가 큰 차이가 없다. 송파는 서울외곽순환도로와 붙어 있고, 광교는 서울~용인고속도로와 경부고속도로를 이용할 수 있다. 지하철은 송파가 좋다. 송파는 5호선과 8호선, 분당선이 모두 닿는다. 광교는 신분당선(예정)이 유일하게 서울로 가는 지하철이다.

그러나 자연 환경이나 쾌적성에선 광교가 좀 더 후한 점수를 받고 있다. 광교는 북쪽으로 광교산을 끼고 있고, 지구 안에 호수가 두 곳이나 만들어진다. 송파도 주변이 그린벨트인 데다 동쪽으로 골프장이 붙어 있어 조망권이 좋다. 다만 녹지율 면에서 광교(41%)가 송파(22%)를 배 가까이 웃돈다. 인구밀도도 광교는 ㏊(헥타르)당 69명으로 국내 신도시 중 최저인 반면 송파는 고밀 압축 개발 개념을 적용해 ㏊당 181명에 달한다.

◆송파는 베드타운, 광교는 자족도시

현재까지 나온 개발 계획을 보면 송파는 사실상 베드타운(bed town)인 반면 광교는 자족도시 성격을 갖고 있다. 송파는 주택용지비율이 40%에 달하지만 광교는 절반에 불과하다. 반면 광교는 지구 안에 행정·법조타운, 비즈니스파크 등 20여만평의 대규모 업무단지가 조성된다. 광교는 강남~판교~광교~동탄신도시로 이어지는 경부축 개발선에 있는 것도 장점. 부동산퍼스트 곽창석 전무는 “광교는 직주(職住) 근접이 가능하고, 판교와 연계한 산업밸리(valley)가 형성돼 발전성 측면에서 더 높은 점수를 주고 싶다”고 말했다.

그렇다고 송파가 발전성에서 뒤지는 것은 아니다. 주변에 문정동 법조타운과 동남권유통단지가 개발될 예정이고, 잠실 제2롯데월드(112층) 건설이 가시화되면 주거단지로 더 각광받을 가능성도 있다. 주택 구성면에서 송파는 중대형이 절반을 넘는다지만 임대가 너무 많다. 전체 4만9000가구 중 임대물량이 약 2만5000가구로 50%를 넘는다. 이 가운데 전용면적 60㎡(18평) 이하 중소형 임대도 1만4000가구나 된다. 반면 광교는 중대형 분양 주택이 중심이다. 임대주택이 9400가구로 전체의 30%에 불과하다. 판교(41%)보다도 적다. 주상복합을 합치면 송파와 광교는 중대형이 각각 1만8000가구쯤 분양된다. ‘피데스개발’ 김승배 사장은 “중장기적 투자 가치면에서는 임대보다 중대형 분양주택이 많을수록 유리하다”고 말했다.

◆분양가, 중소형은 송파↓·대형은 광교↓

분양가의 경우 중소형은 송파, 대형은 광교가 상대적으로 낮을 전망이다. 분양가상한제가 적용되는 중소형은 상대적으로 토지비 비중이 낮은 송파가 평당 900만원대로 광교(1000만~1100만원)보다 경쟁력이 있다는 분석이다. 그러나 채권입찰제가 적용되는 대형은 상대적으로 주변 시세가 낮은 광교가 평당 1200만~1300만원대로 송파(평당 2000만원 이상)보다 낮을 것으로 추산된다.

송파는 현재 완전 공영 개발을 추진, 중소형(전용 25.7평 미만)은 청약저축 가입자에게만 돌아간다. 따라서 청약저축 가입자는 분양가가 싸고 물량이 많은 송파에 무조건 청약하는 게 유리하다. 세중코리아 김학권 대표는 “중대형은 입지면에서 두 곳 다 우열을 가리기 힘들고 분양시점도 달라 순차적으로 모두 청약하는 전략이 좋다”고 말했다.