`10년 전매제한`의 함정

평당 800만원대 신도시아파트에는 `가시`가 있다. `10년 전매제한`이 그것이다.

정부는 분양가상한제로 분양가를 낮추면서 반사이익을 줄이기 위해 전매제한 조항을 만들었다. 계산은 이렇다. 분양가가 시세보다 30% 싸니까, 10년은 묶어둬야 물가상승률(연평균 3%수준)을 감안할 때 시세와 비슷하게 된다는 것이다.

그런데 `10년 전매제한`은 향후 주택시장의 가장 큰 변수로 작용할 것으로 보인다. 지금은 세간의 관심이 `싼 분양가`에 맞춰져 있지만 정작 분양시장 판도는 `10년 전매제한`이 좌우할 가능성이 크다.

우선 `10년 전매제한`은 분양 받은 사람의 유동성을 압박하는 요인이 된다. 분양가에서 전세금을 뺀 금액이 10년 동안 묶이기 때문이다. 다만 판교 광교 송파처럼 A급 신도시는 `10년 전매제한`의 위력이 크지 않을 전망이다. 전세금이 분양가 수준에 육박하고 10년 후 기대수익이 크기 때문이다. 하지만 B급 신도시와 소규모 택지지구는 `빛좋은 개살구`가 될 수 있다.

집값이 하향안정세를 유지할 경우 `10년 전매제한`은 분양시장 침체의 주범이 될 수 있다. 시세차익을 기대할 수 없는 데다 환금성도 떨어지면 상품가치가 하락할 수밖에 없다.

`10년 전매제한`은 공급 동결이라는 부작용을 가져오는 문제도 있다. 수도권의 경우 1년에 재고주택의 10% 정도가 거래된다는 점에 비춰볼 때 10만가구 규모의 신도시라면 매년 1만가구의 추가 공급효과를 기대할 수 있다. 하지만 전매제한으로 이같은 추가 공급효과는 `제로`가 되는 것이다.

`10년 전매제한`은 주변 집값 안정에도 부정적이다. 예컨대 東동탄의 경우 2010년 분양되면 2020년이 돼야 거래가 가능해 진다. 西동탄은 이 기간동안 東동탄 대기수요를 흡수해 집값을 올릴 가능성이 큰 것이다.

전문가들은 "전매제한은 시장의 자율적인 수급조절기능을 막는 것"이라며 "시장상황에 따라 전매제한 기간도 탄력적으로 조정해야 한다"고 주문한다.

■전매제한기간 - 분양가상한제에 따른 과도한 시세차익을 막기위해 일정기간 전매가 제한된다. 수도권의 경우 공공 중소형은 10년 중대형은 7년, 민간 중소형은 7년 중대형은 5년동안 전매할 수 없다. 지방은 공공 중소형은 5년, 중대형은 3년이고 민간은 투기과열지구는 1년(기타지방)-3년(충청권)이고 비투기과열지구는 6개월이다.

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