[Why?] 미 부동산 보유세율 한국보다 높다는데…

집을 가지고 있는 사람들 가운데 요즘 ‘흰색 봉투’에 든 편지를 받고 분통을 터뜨리는 사람들이 적지 않다. 문제의 ‘편지’는 정부가 공동주택(아파트와 연립주택) 소유자들을 대상으로 부동산 세금을 매기는 기준인 ‘공시가격(집값)’을 통보하기 위해 보낸 것이다.

올해 공동주택 공시가격은 작년에 비해 평균 22.8% 상승했다. 지난해 인상률(16.4%)보다 훨씬 높은 수치다. 집값이 오르면 세금도 뛸 수밖에 없다. 올해 공시가격이 8억3200만원으로 통보된 서울 대치동 은마아파트 31평의 경우 올해 보유세(재산세와 종합부동산세)로 433만원을 내야 할 것으로 보인다. 작년에 184만8000원을 냈던 세금이 2배 이상 증가한 것이다. 문제는 보유세 인상이 이것으로 끝나지 않는다는 것. 집값이 앞으로 오르지 않아도 이 아파트 소유자는 내년에 486만원, 내후년에는 538만원을 내야하고, 10년 후에는 보유세가 732만원으로 늘어날 전망이다.

이런 현상이 발생하는 것은 부동산 세금을 부과하는 기준인 과표(課標)가 앞으로 계속 오를 예정이기 때문이다. 올해 종부세는 공시가격 중 6억 원이 넘는 금액의 80%(과표 현실화율)에 대해, 재산세는 공시가격의 50%에 대해 부과된다. 정부는 공시가격의 과표 반영률을 매년 올려 종부세 과표는 2009년까지, 재산세 과표는 2017년까지 공시가격의 100% 수준으로 끌어올릴 계획이다. 이렇게 되면 집값이 다소 떨어져도 과표가 매년 오르기 때문에 부동산 세금은 오르는 현상이 발생하게 된다.

저스트알 김우희 상무는 “집값이 6억 원이 넘는 고가주택의 경우 부동산 보유세가 작년에 비해 2~3배씩 올랐다”면서 “6억 원 이하인 중산층 주택의 경우도 20~30% 오른 곳이 수두룩하다”고 말했다. 그러나 부동산 세금이 너무 급하게 오른다는 국민들의 불만에 대해 정부는 “미국에 비하면 우리나라 부동산 보유세율은 아직 낮다”고 반박하고 있다.

정부의 주장이 맞는다면 미국 국민들은 우리보다 훨씬 높은 부동산 세금을 부담하고 있을 터인데 왜 불만의 목소리를 내지 않는 것일까. 이유는 간단하다. 우리나라처럼 부동산 세금을 단기간 내 터무니없이 올리지 않기 때문이다.

서강대 김경환 교수는 “미국에선 사람들이 집을 살 때 경제적 능력에 맞춰 집을 사는 것으로 간주해 부동산 세금도 매입 가격을 고려해 결정한다”면서 “많은 주정부가 주민들의 가계살림에 부담을 주지 않기 위해 보유세 인상률을 전년대비 2~5% 이내로 묶고 있다”고 말했다. 부동산 보유세를 전년대비 200%까지 인상하는 우리나라와는 다른 것이다.



부동산 세율도 우리나라처럼 중앙정부가 일방통행식으로 결정하는 게 아니고 지방주민 대표기관인 시 의회 또는 카운티 의회에서 결정한다. 그래서 미국에선 각 지자체별로 재산세율이 다 다르고, 과표 현실화율이 다 다르다.

예를 들어 재산세 명목세율(2004년 기준)이 가장 낮은 곳은 호놀룰루(하와이)로 0.38%이고, 가장 높은 곳은 파고(노스 다코타)로 48.4%이다. 부동산 실효세율(과표 현실화율과 명목세율을 곱한 것)은 휴스턴(텍사스)이 2.99%로 가장 높고, 호놀루루가 0.38%로 가장 낮다.

지자체별로 실효세율에 이렇게 큰 차이가 나도 미국 사람들은 신경을 쓰지 않는다. 부동산 세금은 자기가 사는 지자체의 살림살이를 하는 돈이기 때문이다. 세금을 많이 걷으면 학교시설과 체육시설이 많이 생기고, 도로와 치안 상태도 좋아지기 때문에 해당 지역 주민들로선 손해 보는 일이 아니다. 세금이 비싸다고 생각하면 다른 곳으로 이사 가면 그만이다.

미국에선 작은 집을 팔고 여유자금을 더 보태 큰 집으로 이사 가고 싶은 사람에겐 양도세를 나중에 낼 수 있도록 조치를 해준다. 부동산 거래세(취득세와 등록세)는 아예 없는 곳이 많다. 우리나라처럼 비싼 양도세를 물고 새 아파트의 취득세를 내노라면 40평 아파트를 팔아 남는 돈으로 30평 아파트로 이사 가기도 힘든 상황이 되는 것과는 전혀 다르다.

또 미국은 중산층과 서민들을 위한 다양한 감세(減稅) 프로그램을 가지고 있다. 첫째, 은퇴한 노인들에 대한 배려다. 은퇴 노인들은 특별한 소득원이 없다는 점을 고려해 보유 주택에 대해 세금을 깎아준다. 예를 들어 코네티컷주는 65세 이상 노인부부의 경우 연소득이 3만3900달러 미만이면 재산세를 최고 50%까지 감면해 준다.

둘째, 주거 주택에 대한 혜택이다. 미국 부동산투자업체 코우사의 이태한 차장은 “매각 전(前) 5년 가운데 2년 이상을 실제 거주한 주택은 주(主) 거주주택(primary residence)으로 분류하여 부부가 공동으로 소득세를 납부한 경우 가구당 50만 달러, 별도로 납부한 경우엔 25만 달러까지 비과세 혜택을 준다”고 말했다.

셋째, 미국은 주택 대출에 대한 이자와 재산세 납부액을 소득세에서 공제해준다. 따라서 실제 재산세 부담은 명목액수보다 훨씬 낮다. 반면 한국은 보유세 납부액을 전혀 공제해주지 않고 주택대출 이자 공제도 장기대출을 받은 일부 근로자에게만 해준다.

삼성경제연구소 김경원 전무는 “정부는 부동산 세율을 무작정 올리려고만 하지 말고 국민들의 편의를 우선적으로 도모하는 미국의 세금 제도를 배워야 할 것”이라고 말했다.