입력 : 2007.05.17 00:44
벽지·바닥재·조명 생략 ‘마이너스 옵션’
가능 재건축·재개발 직격탄… 사업포기 속출할 듯
“공급 감소 불러 장기적으론 집값 오를 수도”
오는 9월부터 민간 아파트에 대해서도 분양가 상한제가 도입된다. 소비자는 바닥재·벽지·조명기구 등을 설치하지 않은 상태에서 아파트에 입주할 수 있는 마이너스 옵션(선택)제를 선택할 수 있다. 건설교통부는 16일 이 같은 내용의 주택법 시행령 및 시행규칙 개정안을 마련, 17일 입법 예고한다고 밝혔다. 아파트 분양 및 청약 제도가 대폭 바뀜에 따라 당첨 확률이 높아진 무주택자들은 분양가가 싼 아파트가 대거 나오는 연말 이후로 청약을 미루는 등 내 집 마련 전략을 새로 짜야 한다.
◆택지비 인정 범위는 건설업계 요구 수용=아파트 분양가는 ‘택지비’와 정부가 고시한 건축비와 가산 비용을 더한 범위 내에서 책정된다. 그동안 논란이 됐던 것은 택지비다. 건교부는 올초 ‘1·11대책’을 발표할 당시에는 시세의 70~80% 수준인 감정가만 인정하겠다고 밝혔다. 그러나 감정가보다 비싸게 토지를 구입한 건설업체들이 강력하게 반발하자 건교부가 한발 뒤로 물러섰다. 최종안은 2006년 6월1일~2007년 4월19일 사이에 업체가 취득한 토지는 부동산등기부에 기재된 실거래 가격을 그대로 인정하기로 결정했다. 분양가 상한제를 규정한 주택법이 공포된 지난 4월20일 이후 취득한 토지의 경우, ‘택지 감정가격+가산비용(시설 설치 비용)’의 120%까지 인정해 주기로 했다. 이 때문에 시민단체는 ‘무늬만 원가 규제’라고 비판하고 있다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “이번 분양가 상한제는 건설업계의 요구를 들어준 것”이라고 평가했다. 하지만 현대건설 김원집 상무는 “금융비용과 미분양에 따른 추가비용을 반영할 수 없어 아파트 사업이 위축될 것”이라며 “고급 마감재를 갖춘 아파트는 아예 공급이 중단될 것”이라고 말했다.
◆건교부, 분양가 16~25% 하락 예상=건교부는 작년 분양한 5개 단지를 대상으로 분양가 상한제를 적용해 본 결과, 분양가보다는 16~25%, 현 시세보다는 21~29% 인하 효과가 있을 것이라고 밝혔다. 작년 평당 1500만원에 분양한 서울 34평형 아파트는 상한제를 적용하면 평당 1150만원으로 25% 낮아진다. 평당 860만원에 대구에서 분양한 34평형은 상한제를 적용하면 평당 670만원으로 내려가 22% 인하효과가 발생한다. 건교부는 “현재 분양가에 비해 평균 20%, 현재 시세에 비해서는 25% 정도 인하 효과가 있을 것”이라고 예측했다. 하지만 해밀컨설팅 황용천 사장은 “수도권의 경우, 택지비의 비중이 60%를 넘어 분양가 인하효과는 10%대에 그칠 수 있다”고 말했다.
◆건교부, 분양가 16~25% 하락 예상=건교부는 작년 분양한 5개 단지를 대상으로 분양가 상한제를 적용해 본 결과, 분양가보다는 16~25%, 현 시세보다는 21~29% 인하 효과가 있을 것이라고 밝혔다. 작년 평당 1500만원에 분양한 서울 34평형 아파트는 상한제를 적용하면 평당 1150만원으로 25% 낮아진다. 평당 860만원에 대구에서 분양한 34평형은 상한제를 적용하면 평당 670만원으로 내려가 22% 인하효과가 발생한다. 건교부는 “현재 분양가에 비해 평균 20%, 현재 시세에 비해서는 25% 정도 인하 효과가 있을 것”이라고 예측했다. 하지만 해밀컨설팅 황용천 사장은 “수도권의 경우, 택지비의 비중이 60%를 넘어 분양가 인하효과는 10%대에 그칠 수 있다”고 말했다.
◆마이너스 옵션제로 5~10% 분양가 인하=건교부는 계약자가 원할 경우, 벽지·바닥재·조명기구·싱크대가 없는 상태로 아파트에 입주하는 마이너스 옵션(선택품목)제를 채택할 수 있도록 했다. 마이너스 옵션 항목이 분양가에서 차지하는 비중은 5~10% 정도. 입주 후 마감재를 다시 뜯어고치는 자원낭비를 막자는 취지다. 이 경우, 분양가 자체가 낮아져 중도금 등 대출이자와 취득·등록세도 줄일 수 있다. 마감재를 포함한 기본형 분양가가 5억원인 경우, 5000만원 정도의 옵션 품목을 선택하지 않으면 4억5000만원에 대한 취득세·등록세만 부과된다. 건교부는 또 냉장고·식기 세척기·에어컨 등 고급제품은 옵션품목에 포함시키지 못하도록 했다. 이는 최근 건설사가 옵션을 평당 200만원까지 높이고 있어 옵션을 통한 분양가 부풀리기를 막기 위한 조치다. 다만, 발코니 확장은 인정되며 입주시점에 건설사가 계약자를 대상으로 이들 제품을 일괄 판매할 수는 있다.
◆무주택자는 연말 이후로 청약 미뤄야=앞으로 분양가가 저렴한 아파트가 공급되는 데다 통장 가입기간·부양 가족·무주택기간 등에 따라 당첨우선권을 주는 청약가점제가 도입되는 만큼, 내 집 마련 전략도 새로 짜야 한다. 청약가점이 높은 무주택자들은 연말 이후로 청약시기를 늦춰야 한다. 9월부터 제도가 도입되지만 분양가 상한제 적용 아파트는 연말 이후에 본격적으로 공급될 전망이다. 집을 넓히려는 유주택자들은 당첨 확률이 낮아지기 때문에 기다리기보다는 적극적으로 청약할 필요가 있다. 수도권의 경우, 전매 제한 기간이 공공 아파트는 7~10년, 민간 아파트는 5~7년이나 돼 상대적으로 소유권 이전에 제약이 많다. 반면 지방의 비투기 과열지구의 전매제한기간은 6개월로 확정됨에 따라 이 시장의 인기가 높아질 것으로 전문가들은 보고 있다.
◆재건축·재개발 사업 포기 단지 늘 듯=재건축·재개발아파트는 감정가 수준에서만 택지비가 인정되고 분양가도 제한돼 사업추진이 어려워질 전망이다. ‘내외주건’ 김신조 사장은 “조합원 부담이 대폭 늘어나 사업을 포기하는 사업장이 속출할 것”이라고 말했다. 건설사들도 택지비 인정범위가 확대됐지만 금융비용이나 미분양에 따른 비용증가 등은 인정되지 않아 사업축소가 불가피하다는 입장이다. 하락세를 보이고 있는 집값은 주택담보대출 제한에다 분양가 규제로 상당기간 안정세를 보일 전망이다. 삼성경제연구소 박재룡 연구위원은 “장기적으로 보면 재개발·재건축 위축, 민간 주택공급 감소로 이어져 집값이 다시 요동칠 가능성이 높다”고 말했다.
◆무주택자는 연말 이후로 청약 미뤄야=앞으로 분양가가 저렴한 아파트가 공급되는 데다 통장 가입기간·부양 가족·무주택기간 등에 따라 당첨우선권을 주는 청약가점제가 도입되는 만큼, 내 집 마련 전략도 새로 짜야 한다. 청약가점이 높은 무주택자들은 연말 이후로 청약시기를 늦춰야 한다. 9월부터 제도가 도입되지만 분양가 상한제 적용 아파트는 연말 이후에 본격적으로 공급될 전망이다. 집을 넓히려는 유주택자들은 당첨 확률이 낮아지기 때문에 기다리기보다는 적극적으로 청약할 필요가 있다. 수도권의 경우, 전매 제한 기간이 공공 아파트는 7~10년, 민간 아파트는 5~7년이나 돼 상대적으로 소유권 이전에 제약이 많다. 반면 지방의 비투기 과열지구의 전매제한기간은 6개월로 확정됨에 따라 이 시장의 인기가 높아질 것으로 전문가들은 보고 있다.
◆재건축·재개발 사업 포기 단지 늘 듯=재건축·재개발아파트는 감정가 수준에서만 택지비가 인정되고 분양가도 제한돼 사업추진이 어려워질 전망이다. ‘내외주건’ 김신조 사장은 “조합원 부담이 대폭 늘어나 사업을 포기하는 사업장이 속출할 것”이라고 말했다. 건설사들도 택지비 인정범위가 확대됐지만 금융비용이나 미분양에 따른 비용증가 등은 인정되지 않아 사업축소가 불가피하다는 입장이다. 하락세를 보이고 있는 집값은 주택담보대출 제한에다 분양가 규제로 상당기간 안정세를 보일 전망이다. 삼성경제연구소 박재룡 연구위원은 “장기적으로 보면 재개발·재건축 위축, 민간 주택공급 감소로 이어져 집값이 다시 요동칠 가능성이 높다”고 말했다.