미국 부동산 투자할 땐…

로스앤젤레스(LA)에서 조그만 상점을 하는 교포 A씨는 지난 2005년 LA 동쪽 외곽 레드랜드 지역 단독주택을 85만 달러에 사들였다. 수영장과 넓은 잔디밭이 포함된 이 집을 당시 시세보다 10만 달러쯤 비싸게 구입했다. 중개업자가 “집값이 곧 더 뛰어오를 것”이라고 조언했고 A씨도 ‘불타오르는 LA 부동산’을 믿었다. 20만 달러를 현금으로 지급하고 65만 달러를 대출받은 이 투자는, 그러나 실패로 끝날 지경이다. 부동산 경기가 조정기에 접어들면서 2년이 지난 현재 이 집 감정가는 70만 달러에 불과하다. 대출 이자까지 포함하면 손해액은 20만 달러쯤. A씨는 가슴을 치고 있다.

항공사 파일럿인 B씨는 5년 전부터 미국 하와이에 갈 기회가 많았다. 하와이의 기후와 지리, 분위기에 익숙했던 B씨는 얼마전 와이키키 해변 앞에 오랜만에 건설되는 콘도텔(본인이 아파트로 활용할 수도 있고, 운영팀에 호텔처럼 활용하도록 맡겨 수익을 낼 수도 있는 부동산)을 보고 ‘이거다’ 싶어 투자에 나섰다. 6대1의 경쟁률 속에 당첨돼 120만 달러에 1실을 분양받은 B씨는 지금 희망에 부풀어 있다. 인근 콘도텔·호텔 투숙률이 86%나 되고, 2009년 6월 이 콘도텔이 새로 완공되면 시세가 분양가의 1.3배에 달할 것으로 전망되기 때문이다.

■늘어나는 미국 부동산 투자

해외 부동산 투자에 대한 관심이 뜨거워지고 있다. 국내 아파트값의 약세 전환이 완연한 데다, 1인당 해외 부동산 취득 한도가 지난 2월부터 300만 달러(예전 100만 달러)로 높아졌기 때문이다. 지난 3월의 해외 부동산 투자액은 9800만 달러로 1억 달러에 육박했다. 2월의 6400만 달러에서 53%나 늘어난 액수다.

3월의 해외 부동산 투자 229건 중 대상 국가는 미국(87건)이 압도적으로 많았다. “미국 부동산 시장 불안에 대한 우려에도 불구하고 자녀 유학과 같은 실수요가 많고 ‘안전한 투자처로 미국 만한 곳이 없다’는 인식이 퍼져 있어 앞으로도 미국 부동산 투자는 증가세를 탈 것”이라는 게 재정경제부의 관측이다. 하지만 A씨처럼 중개업자 말만 믿고 덜컥 투자하면 큰 손해를 보는 것은 미국 부동산이든 한국 부동산이든 마찬가지다. 부동산은 아는 만큼 버는 투자. B씨처럼 잘 아는 지역에 투자할 때 성공 가능성이 높다.

■금리·학군·개발 계획에 관심 가져라

미국 부동산에 투자할 때는 우선 모기지(주택담보대출) 이자에 큰 영향을 주는 연방 기준 금리가 앞으로 어떻게 변할 지 반드시 고려해야 한다. 물가 상승률에 영향을 끼치는 고용 지표에도 관심을 두어야 한다. 또 한국처럼 초·중·고교의 학군은 미국에서도 중요하다. 주변에 대규모 개발 계획이 있는지, 도로가 확장되는지, 이민 수요가 증가하는 지역인지도 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

미국 부동산 투자정보업체인 ‘코우사’의 이태한 차장은 “특정 지역에 특정 민족이 집단 거주하는 경우, 가격 왜곡이 생겨 인근 집값과 괴리되는 상황이 자주 발생하므로 유의해야 한다”고 충고했다.

미국 부동산에 투자할 때는 반드시 본인 이름으로 구입하라는 조언이다. 신용 문제 해결이나 이자 비용 감소를 위해 남의 명의를 빌리면 법적으로 큰 문제가 생길 수 있기 때문이다. 또 미국에서 부동산을 거래할 때는 공신력 있는 에스크로〈미국 부동산 Q&A 참조〉 회사와 모기지 융자 업체, 부동산 회사 등을 고를 필요가 있다.

■‘집’과 ‘사업’ 중에서는 집을 먼저

30만 달러가 있는 사람이 미국에서 집도 사고 사업도 하고 싶다고 가정하자. 이럴 경우, 집을 먼저 사는 편이 유리하다는 게 전문가들의 조언이다. 30만 달러를 밑천으로 융자를 얻어 70만 달러 짜리 집을 구입했다면, 그 집을 담보로 은행에서 사업 자금을 대출받기는 어렵지 않기 때문이다. 한국 사람이 자신과 가족을 위해 대체로 집 만큼은 끝까지 지키려고 한다는 게 미국 은행들의 판단이다. 반대로 가게를 먼저 살 경우, 주택 만큼의 대출을 받기는 쉽지 않다. 최소 2년 정도의 괜찮은 운영 실적이 있어야 비슷한 수준의 대출을 받을 수 있다는 분석이다. 은행도 ‘장사는 잘되면 대박, 안되면 쪽박’이라는 것을 잘 알고 있기 때문이다.