입력 : 2007.01.31 12:10
장기임대주택 비축량·재원 부족 `동시 겨냥`
택지확보·지자체협조 미지수..재원·민간위축도 우려
정부가 이번에 내놓은 `주택시장 안정과 주거복지 향상을 위한 공공부문 역할강화 방안`은 그동안 `립 서비스` 수준에 그쳤던 서민 주거복지 향상이라는 정책적 목표를 달성하기 위한 구체적 대책이다.
특히 정부는 최근 부동산시장의 안정세를 바탕으로 향후 부동산정책의 초점을 서민 주거복지에 맞추겠다는 강한 의지를 내비치고 있다.
이런 측면에서 이번 대책은 장기임대주택 등 서민주거를 위한 비축물량을 확대한다는 목표 아래 이를 조기에, 원활하게 추진하기 위해 택지 확보와 재원 조달 등을 구체화하는데 집중돼 있다.
다만 현실적으로 택지 확보가 용이하지 않은데다 지방자체단체나 지역주민들의 협조 문제, 재원 조달 계획의 실현 가능성, 민간 공급의 위축 가능성 등 풀어야할 과제는 산적해 있다.
◆ 주거 `사각지대` 해소..복지측면 부각
정부는 31일 대책을 내놓으면서 "최근 보이고 있는 부동산가격 안정의 기반 위에서 향후 부동산정책의 중점을 서민 주거복지 안정으로 전환하겠다"고 밝혔다.
지난 8.31대책을 통해 투기수요 억제라는 정책 목표가 어느정도 달성되면서 올초 나온 1.11대책에서는 공급 확대의 물꼬를 텄던 만큼 이제부터는 보완적인 공급대책으로 주거의 사각지대를 해소하겠다는 것으로 풀이된다.
실제 과거에도 정부는 임대주택 제도를 시행해 왔지만, 임대주택의 슬럼화나 절대적인 공급물량 부족 등으로 별다른 실효성을 거두지 못한 바 있다.
특히 작년말 현재 장기임대주택 재고비율이 총주택의 3%에 불과하고 건설하고 있는 임대주택까지 포함하더라도 5.9%에 머물고 있어 저소득층이나 서민층의 주거 불안을 해소하기에 크게 미흡한 수준이다.
선진국 사례를 보면 적어도 20% 안팎은 돼야 한다는 게 정부의 판단이다. 영국은 22%, 네덜란드는 36%, 독일은 20%, 프랑스는 17% 수준.
또 이처럼 임대주택 재고가 부족한 상황에서는 전-월세 거주자 등을 보호하기 위한 민간 임대차 보호제도 등을 시행할 경우 생길 수 있는 민간 공급 위축과 이중가격 형성 등 부작용을 통제하기도 어렵다는 게 정부의 고민이었다.
결국 이번 대책은 서민층을 위해 정부가 직접 임대주택 물량을 확대 공급하는 것은 물론 주택 구입 비용을 낮추고 향후 전-월세 보호대책 등 서민주거 복지 전반을 강화하기 위한 포석으로 읽힐 수 있다.
◆ 택지확보-재원조달 `한 방`에 해결
이처럼 정부가 장기임대주택을 확대하기로 했지만, 문제는 택지 확보와 재원 조달로 귀착된다.
대규모 임대주택을 건설하기 위해서는 공공택지를 넉넉히 확보하고 있어야 하는데, 수도권의 경우 택지 확보에 어려움이 커 사업 수행이 원활치 않았다.
주택공사가 전국에 소규모로 산재해 있는 자투리 땅을 개발하는 것도 한계가 있는데다 재개발 재건축 사업의 물량 확보도 현실적으로 제약이 따르는 상황이다.
정부는 이를 해결하기 위해 올 상반기중 민간택지 공동사업을 제도화해 공공택지를 추가로 확보하는 한편 2011년 이후 수요를 충당하기 위해 내년부터 전국 1500만평이었던 공공택지 확보 계획을 1650만평을 확대했다.
국무조정실 산하에 택지 확보 태스크포스를 설치해 차질없이 택지를 확보할 수 있도록 하는 방안도 추진키로 했다.
이와 함께 임대주택 사업의 성격상 초기 사업비 부담이 크고 적자가 불가피해 재정에 의한 사업비 보전방식으로만으로는 단기간 내에 임대주택을 확충하는데 어려움이 뒤따랐다. 자연스럽게 주공의 부채비율이 급등할 수 밖에 없었다.
정부는 이에 따라 국민연금 우체국 농협 생명보험사 등 장기투자성 자금을 사업에 끌어들인다는 방침 하에 재정 출자를 통해 적정 수익률을 보장해주는 임대주택펀드를 만들기로 했다.
오는 2019년까지 임대주택펀드로만 한 해 평균 7조원의 자금을 끌어들이겠다는 목표를 세우고 있다. 수익률 보전을 위해 정부도 한 해 5000억원 정도의 재정 지원을 하겠다는 방침이다.
◆ 곳곳에 과제 산적..실효성엔 `의문`
그러나 이같은 정부 대책이 원활하게 추진될 수 있을지는 여전히 미지수로 남는다.
우선 과거 장기임대주택 사업이 정부 계획대로 제대로 추진되지 않았던 이유들이 완전히 해소되기 어렵다는 점이다. 택지 확보와 지방자치단체의 협조는 풀기 어려운 숙제다.
그동안 건설된 임대주택들은 수도권내 택지 확보가 어려워 수도권 외곽지역에 주로 건설되기 때문에 일부지역에서는 미임대 현상이 나타나고 수요가 많은 서울과 수도권지역에서는 공급이 부족한 현상을 보였던 것이 사실.
특히 임대주택과 관련된 규제 탓에 임대주택 건설지역 주민과 지방자치단체들이 반대 입장을 보이고 있는 것도 문제점이다.
더 큰 과제는 재원 조달과 민간부문의 공급 위축 가능성이다.
임대주택펀드를 통해 한 해 7조원의 자금을 끌어들이겠다는 계획이지만, 국민연금을 비롯한 연기금의 대체투자 한도가 아직 크지 않은데다 수익성이 높지 않은 공공사업에 대한 투자가 가입자 이익에 반할 수 있다는 논란도 해소해야 한다.
또 지난 1.11대책에 따라 민간택지의 분양가 상한제가 실시되면서 수익성이 높지 않은 지역에서의 민간 주택 공급이 크게 위축될 가능성이 상존해 있는 상황이다.
특히 정부는 최근 부동산시장의 안정세를 바탕으로 향후 부동산정책의 초점을 서민 주거복지에 맞추겠다는 강한 의지를 내비치고 있다.
이런 측면에서 이번 대책은 장기임대주택 등 서민주거를 위한 비축물량을 확대한다는 목표 아래 이를 조기에, 원활하게 추진하기 위해 택지 확보와 재원 조달 등을 구체화하는데 집중돼 있다.
다만 현실적으로 택지 확보가 용이하지 않은데다 지방자체단체나 지역주민들의 협조 문제, 재원 조달 계획의 실현 가능성, 민간 공급의 위축 가능성 등 풀어야할 과제는 산적해 있다.
◆ 주거 `사각지대` 해소..복지측면 부각
정부는 31일 대책을 내놓으면서 "최근 보이고 있는 부동산가격 안정의 기반 위에서 향후 부동산정책의 중점을 서민 주거복지 안정으로 전환하겠다"고 밝혔다.
지난 8.31대책을 통해 투기수요 억제라는 정책 목표가 어느정도 달성되면서 올초 나온 1.11대책에서는 공급 확대의 물꼬를 텄던 만큼 이제부터는 보완적인 공급대책으로 주거의 사각지대를 해소하겠다는 것으로 풀이된다.
실제 과거에도 정부는 임대주택 제도를 시행해 왔지만, 임대주택의 슬럼화나 절대적인 공급물량 부족 등으로 별다른 실효성을 거두지 못한 바 있다.
특히 작년말 현재 장기임대주택 재고비율이 총주택의 3%에 불과하고 건설하고 있는 임대주택까지 포함하더라도 5.9%에 머물고 있어 저소득층이나 서민층의 주거 불안을 해소하기에 크게 미흡한 수준이다.
선진국 사례를 보면 적어도 20% 안팎은 돼야 한다는 게 정부의 판단이다. 영국은 22%, 네덜란드는 36%, 독일은 20%, 프랑스는 17% 수준.
또 이처럼 임대주택 재고가 부족한 상황에서는 전-월세 거주자 등을 보호하기 위한 민간 임대차 보호제도 등을 시행할 경우 생길 수 있는 민간 공급 위축과 이중가격 형성 등 부작용을 통제하기도 어렵다는 게 정부의 고민이었다.
결국 이번 대책은 서민층을 위해 정부가 직접 임대주택 물량을 확대 공급하는 것은 물론 주택 구입 비용을 낮추고 향후 전-월세 보호대책 등 서민주거 복지 전반을 강화하기 위한 포석으로 읽힐 수 있다.
◆ 택지확보-재원조달 `한 방`에 해결
이처럼 정부가 장기임대주택을 확대하기로 했지만, 문제는 택지 확보와 재원 조달로 귀착된다.
대규모 임대주택을 건설하기 위해서는 공공택지를 넉넉히 확보하고 있어야 하는데, 수도권의 경우 택지 확보에 어려움이 커 사업 수행이 원활치 않았다.
주택공사가 전국에 소규모로 산재해 있는 자투리 땅을 개발하는 것도 한계가 있는데다 재개발 재건축 사업의 물량 확보도 현실적으로 제약이 따르는 상황이다.
정부는 이를 해결하기 위해 올 상반기중 민간택지 공동사업을 제도화해 공공택지를 추가로 확보하는 한편 2011년 이후 수요를 충당하기 위해 내년부터 전국 1500만평이었던 공공택지 확보 계획을 1650만평을 확대했다.
국무조정실 산하에 택지 확보 태스크포스를 설치해 차질없이 택지를 확보할 수 있도록 하는 방안도 추진키로 했다.
이와 함께 임대주택 사업의 성격상 초기 사업비 부담이 크고 적자가 불가피해 재정에 의한 사업비 보전방식으로만으로는 단기간 내에 임대주택을 확충하는데 어려움이 뒤따랐다. 자연스럽게 주공의 부채비율이 급등할 수 밖에 없었다.
정부는 이에 따라 국민연금 우체국 농협 생명보험사 등 장기투자성 자금을 사업에 끌어들인다는 방침 하에 재정 출자를 통해 적정 수익률을 보장해주는 임대주택펀드를 만들기로 했다.
오는 2019년까지 임대주택펀드로만 한 해 평균 7조원의 자금을 끌어들이겠다는 목표를 세우고 있다. 수익률 보전을 위해 정부도 한 해 5000억원 정도의 재정 지원을 하겠다는 방침이다.
◆ 곳곳에 과제 산적..실효성엔 `의문`
그러나 이같은 정부 대책이 원활하게 추진될 수 있을지는 여전히 미지수로 남는다.
우선 과거 장기임대주택 사업이 정부 계획대로 제대로 추진되지 않았던 이유들이 완전히 해소되기 어렵다는 점이다. 택지 확보와 지방자치단체의 협조는 풀기 어려운 숙제다.
그동안 건설된 임대주택들은 수도권내 택지 확보가 어려워 수도권 외곽지역에 주로 건설되기 때문에 일부지역에서는 미임대 현상이 나타나고 수요가 많은 서울과 수도권지역에서는 공급이 부족한 현상을 보였던 것이 사실.
특히 임대주택과 관련된 규제 탓에 임대주택 건설지역 주민과 지방자치단체들이 반대 입장을 보이고 있는 것도 문제점이다.
더 큰 과제는 재원 조달과 민간부문의 공급 위축 가능성이다.
임대주택펀드를 통해 한 해 7조원의 자금을 끌어들이겠다는 계획이지만, 국민연금을 비롯한 연기금의 대체투자 한도가 아직 크지 않은데다 수익성이 높지 않은 공공사업에 대한 투자가 가입자 이익에 반할 수 있다는 논란도 해소해야 한다.
또 지난 1.11대책에 따라 민간택지의 분양가 상한제가 실시되면서 수익성이 높지 않은 지역에서의 민간 주택 공급이 크게 위축될 가능성이 상존해 있는 상황이다.