내집마련 함수 ‘1·11변수’로 풀어라

‘1·11 부동산 대책’이 나온 후 주택 수요자들이 내 집 마련의 길을 놓고 고심하고 있다. 수요자들이 처한 상황에 따라 선택할 수 있는 전략이 ‘천양지차’로 바뀌었기 때문이다.

특히 이번 대책의 혜택이 집중된 무주택자들도, 부양가족 수나 무주택기간, 가구주 연령 등을 잘 따져 가장 유리한 주택 장만 방법을 고를 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다. ‘닥터아파트’ 이영호 리서치팀장은 “이번 ‘1·11 대책’이나 예상되는 후속 정책으로 인해 주택 수요자들은 훨씬 많은 변수를 고려할 필요가 생겼다”며 “청약에 나설 경우 9월 이전에는 분양가가 적절한지, 9월 이후에는 전매 금지 기간을 버틸 자금 여력이 있는지를 섬세하게 살펴야 한다”고 충고했다.

◆가족 많은 고연령 무주택자… 가점제로 분양 확률 높아져

대책이 발표된 직후부터 가장 확실한 수혜자로 꼽혀온 주택 수요자들이다. 오는 9월 가점제가 실시되면, 좋은 입지의 싼 아파트를 분양 받을 수 있는 확률이 높아진다. 전문가들은 입을 모아 “기존 주택을 구입하기 보다는 계속 전·월세 주택에 살면서 가점을 높인 후 오는 9월 가점제가 실시되면 우수 단지에 청약하라”고 조언하고 있다. 다만 9월 이후 공급 물량이 줄어들 가능성이 있고, 청약을 미뤄온 수요자들이 한꺼번에 유망 지역의 저렴한 아파트 공략에 나설 것으로 보여, 일부 단지는 상상을 초월한 경쟁률을 기록할 수 있다는 점을 감안해야 한다. 또 전매가 제한되는 기간이 길어지므로, 자금 마련과 운영 계획을 철저하게 짜놓아야 한다.

◆자녀 없는 무주택 신혼 부부… 정부 후속대책 주목

내 집 마련 선택에 고민이 많을 수밖에 없다. 목돈이 없어 당장 집을 사기도 힘들고, 무자녀에 세대주 연령도 낮아 가점제에서도 상대적으로 이익이 적기 때문이다. 이들은 우선 신혼 부부용 후속 대책이 나오는지를 주목할 필요가 있다. “이번 ‘1·11 대책’으로 인해 신혼 부부의 내 집 마련이 너무 힘들어졌다”는 여론이 일면서 정부가 신혼 부부들을 배려한 후속 정책을 내놓을 가능성이 높기 때문이다. 획기적인 후속 대책이 나오지 않는다면, 신혼 부부들은 9월 이전에 건설업체들이 쏟아낼 분양 물량을 공략할 필요가 있다는 분석이다. 기존 주택 시장이 하락세를 보이면서 일부 급매물이 나온다면 이를 노리는 것도 한 방법이다. 기존 주택을 사들일 경우, 매도나 전·월세 놓기에 유리한 역세권 소형을 주로 노릴 필요가 있다.

◆사회초년생과 독신자… 청약통장 함부로 버리지 마세요

사회에 진출한 지 얼마 안 되는 수요자는 가점제에서 점수를 받을 항목이 거의 없다. 따라서 무엇보다 세대주로 분리한 후 청약저축에 가입하라는 게 전문가들의 충고. 청약저축을 통해 공공택지에서 공급되는 중소형 아파트나 임대 아파트에 청약할 기회가 많기 때문이다. 청약저축은 필요할 경우 청약예금으로 전환할 수도 있다.

독신자들도 가점제에서 상대적으로 불리하다. 따라서 급매물을 중심으로 가격이 떨어진 기존 주택 매수에 나서거나, 9월 가점제 실시 이전의 청약 시장을 노릴 필요가 있다. 단, 자녀가 적거나 신혼부부, 사회초년생, 독신자 등 가점제에서 불리한 어느 경우든, 이미 갖고 있는 청약통장을 함부로 해약하지는 말라는 충고다. 정부 정책이 또 언제 어떻게 바뀔 지 모르기 때문이다.

◆1주택 소유자… 9월 前 분양에 적극적으로 도전

이미 주택 1채를 소유한 사람들은 좀 더 큰 평형으로 갈아타는 게 목표이다. 하지만 가점제로 당첨 확률이 떨어졌고, 주택담보 대출도 규제가 심해져 고민이 많아졌다. 1주택자는 9월 이후에 주요 단지에 당첨될 가능성이 거의 없다. 이 때문에 그 이전의 분양에 적극적으로 도전할 필요가 있다. 만약 이미 갖고 있는 집이 아파트가 아니라 다세대 등의 주택이라면, 차라리 과감하게 처분해 무주택자로 전환한 후 무주택기간을 쌓아가는 것도 고려해볼 만하다.