중소형 평형 20~30% 인하 주택공급 위축 집값 오를 수도

민간 아파트의 분양가를 규제하는 분양가 상한제가 내년 9월 도입됨에 따라 주택시장 판도 변화가 예상된다. 분양가 상한제 도입으로 분양가가 20~30% 정도 하락, 내 집 마련 부담이 크게 줄어들 전망이다. 하지만 주택 공급이 감소해 기존 주택가격을 밀어 올릴 가능성도 높다. 내년에 시범 도입되는 토지 임대부 주택과 환매조건부 주택은 소비자 반응, 재원 확보 여부에 따라 확대 여부가 결정된다.

◆분양가 상한제로 분양가 20~30% 인하

건설업체가 임의로 분양가를 산정하던 민간택지 아파트는 지난 98년 이전처럼 정부의 분양가 규제를 받는다. 분양가는 ‘토지비+건축비+가산항목(지하주차장 건축비 등)’으로 결정된다. ‘건축비+가산항목’은 정부가 결정하며 평당 400만~450만원 수준이 될 전망이다.

‘부동산114’ 김희선 전무는 “중소형 평형은 20~30% 정도 인하될 가능성이 높다”고 말했다. 분양가가 낮기 때문에 당첨자들에게는 ‘로또 복권’이 될 전망이다. 정부는 이를 보완하기 위해 분양권 전매 제한 기간을 늘릴 가능성이 높다. 다만, 전용면적 25.7평 이상 중대형 평형은 채권입찰제(채권을 많이 써낸 사람이 당첨되는 청약제도)가 도입돼 실질 분양가 인하효과는 10% 정도에 그칠 것으로 예상된다.

◆파주 운정 등에서 반값 아파트 시범 실시

도입여부를 두고 논란이 많았던 이른바 ‘반값 아파트’는 모두 시범적으로 도입된다. 건교부 주거복지본부장까지 나서 공개 비판했지만 여당이 적극적으로 나서 시범실시를 관철시켰다. 토지임대부 주택은 토지 임대료(전세보증금 혹은 월세)를 내고 건물만 분양받는 방식이다.

환매조건부 주택은 싼 가격에 건물과 토지를 모두 분양 받지만 공공기관에만 분양가에다 물가상승률을 감안한 가격에 되팔 수 있다. 여당은 재정 부담을 이유로 토지임대부보다는 환매조건부에 정책 무게중심을 두고 있다. 분양가는 시세의 60~70%에서 절반까지 저렴하게 나올 전망이다. 파주신도시, 수원 광교신도시, 김포 신도시에서 시범 도입될 것으로 예상된다. 이들 주택은 무주택자 중 청약저축 가입자 등에게 우선권이 주어질 것으로 보인다.

◆수요자는 청약시장이 가장 큰 승부처

분양가 상한제 실시로 인해, 수요자에게 청약 통장의 매력은 더욱 높아지게 됐다. ‘저스트알’ 김우희 상무는 “아직도 청약통장이 없는 무주택자는 지금이라도 청약통장에 가입해야 한다”고 말했다. ‘내집마련정보사’ 함영진 팀장은 “무주택자는 인기지역 아파트가 아니라면 일단 분양가 상한제 적용을 받는 아파트가 나올 때까지 기다려야 한다”고 말했다. 하지만 마냥 기다리는 것이 상책은 아니라는 반론도 만만치 않다. 스피드뱅크 박원갑 소장은 “분양가 상한제가 적용되는 아파트는 청약경쟁이 치열해 당첨가능성이 매우 낮다”며 “주택가격이 조정받는 시점에 기존 주택 구입도 적극 고려할 필요가 있다”고 지적했다. 특히 무주택기간·자녀 수에 따라 당첨우선권을 주는 청약가점제가 분양가 상한제와 함께 실시될 경우, 자격 조건이 되지 않는 수요자는 오히려 기존 주택을 노리는 것이 현명하다는 지적이다.

◆공급 위축…건설업체 초비상

분양가 상한제로 인해 중장기적으로 주택 공급은 위축될 수밖에 없다는 의견이 지배적이다. 수익성에 대한 불안감으로 건설업체들이 신규 주택 사업을 망설일 가능성이 높기 때문이다. 다만, 이미 땅을 사놓은 건설업체들은 분양가 상한제가 도입되는 내년 9월 이전에 조기분양에 나설 전망이다. 건설업계 부도 사태도 예상된다. 익명을 요구한 중견 건설업체 대표는 “비싼 가격으로 토지를 구입해둔 업체들은 정부가 분양가에 땅값을 제대로 반영해 주지 않을 경우, 부도를 낼 가능성도 높다”고 말했다.