고향가는 길 너무 큰 농가주택 덥석 사지마라

추석 명절이 코앞으로 다가왔다. 오랜만에 집안 어른들이 한자리에 모일 수 있어 고향 부동산에 관한 얘기도 자연스레 흘러나오기 마련이다. 최근 들어 부동산 제도와 세금 체계가 많이 변경돼 이 참에 고향 부동산을 점검하거나, 공동 투자를 논의해 볼 만하다.

우선 장기적인 관점에서 개발 재료가 있는 고향 땅이라면 계속 보유하는 게 유리하다. 장기 보유 유망지로는 LG필립스LCD 공장과 신도시가 조성되는 파주시, 미군기지 이전이 예정된 평택시, 행정중심복합도시 주변 지역인 천안·아산시, 혁신도시가 들어설 원주시, 레저수요가 많은 강원 평창군과 제주도 등을 꼽을 수 있다.

그러나, 각종 세금과 토지거래허가 제도가 강화됐다는 점은 유의해야 한다. 당장 내년에는 부재 지주가 소유한 농지와 임야에 대한 양도세율이 60%로 높아지고, 장기보유 특별공제(10~30%)도 받을 수 없어 세부담이 늘어난다.

농가주택을 보유하거나 매입하려는 경우에는 양도세 비과세 조건을 잘 살펴봐야 한다. 수도권·광역시와 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등의 주택은 비과세 혜택을 받을 수 없다. 농가 주택이라도 대지면적 660㎡(200평) 이하, 기준시가 7000만원 이하, 건평 40평 이하 등의 요건을 갖춰야 비과세를 받을 수 있다.

귀성길이나 성묘길에 수익형 부동산을 물색하는 것도 괜찮다. 고향이 평창이나 제주도 쪽이라면 여가와 임대수익을 겸비한 단지형 펜션을 노려 봐도 좋다. 이 경우, 숙박업 등록을 마친 펜션이 유리하다.

가끔 종중 땅을 종손 명의로 단독 등기해 매도·상속·증여 문제로 속을 썩는 경우가 있다. 아직 팔지 않은 땅은 소유권 이전등기 청구소송을 통해 종중 명의로 되찾을 수 있다. 하지만, 이미 선의의 제3자에게 넘어간 종중 땅은 원인무효소송을 해도 되찾기 힘들다. 따라서 종중 땅은 가급적 종중 또는 공동명의로 돌려놓는 게 안전하다.

시골에서는 이웃 땅을 침범하거나 땅이 뒤바뀐 경우도 비일비재하다. 과거엔 지적공부가 지금처럼 정확하지 못했고, 측량에 대한 정확도도 떨어졌던 탓이다. 고향 방문 시 부동산 점검표를 통해 등기여부와 측량, 관리현황을 살펴보는 노력도 필요하다.

(함영진·내집마련정보사 팀장)