정부, 주택 통계착시 심하다

금융감독원의 주택대출 통제조치가 ‘주택 통계 착시 현상’에 근거했다는 비판이 제기되고 있다. 최근 정부 대책은 부동산 시장의 실제 상황과 180도 동떨어진 ‘거꾸로 된 대책’이라는 지적인 셈이다.

최근 정부가 주택담보 대출을 죄는 이유는 지난 1월 2907억원에 불과하던 주택 대출증가액이 4~5월 연속 두 달간 3조원을 돌파한 때문. 정부와 금융감독 당국은 부동산 시장에 다시 투기바람이 불 것으로 우려했고, 일선 금융기관 대출 창구에 대한 지도로 이어졌다. 두 달 연속해 증가액이 3조원을 돌파한 것은 2002년 10월 이후 처음이다.

그러나 은행과 부동산 전문가들의 분석은 다르다. 대출증가는 ▲아파트 분양증가 ▲3·30대책을 피하기 위한 일종의 회피대출에 따른 것이라는 주장이다.

한국은행 관계자도 “4~5월 대출 증가는 투기수요보다는 아파트 분양과 입주에 따른 일시적 현상일 가능성이 높다”고 말했다.

◆‘3·30 대책’ 이후 주택거래는 급격히 위축=‘부동산 114’ 김혜현 부장은 “3·30 대책 이후 상당수 부동산업소들은 사실상 개점 휴업상태”라고 말했다. 더군다나 작년 8·31 대책에 따라 주택담보인정비율(LTV)이 하향 조정됐고, 소득과 주택담보대출을 연계하는 총부채상환비율(DTI)제도가 도입돼 주택대출은 줄어들 수밖에 없다. 사실 지난 4월 이후 두 달간 주택대출이 어느 부분에서 급격히 늘어났는지를 알 수 있는 통계가 없기 때문에 정확한 현상 분석이 불가능한 상황이다.

한국은행 주택대출 통계에는 ▲기존 주택 구입을 위한 대출 ▲새 아파트 분양에 따른 중도금 대출 ▲아파트 입주에 따른 잔금대출 ▲생활자금 마련 등을 위한 담보대출 등이 뒤섞여 있다.

◆통계의 착시 현상▲=주택 관련 대출이 늘어난 실제 요인은 무엇일까▲ 우선 3·30 대책에 따른 ‘총부채상환 비율’(DTI:소득에 따라 대출상한액을 정하는 제도) 적용을 피하기 위한 ‘회피 대출의 급증’을 꼽을 수 있다. 서울 강남구 도곡동에 위치한 한 은행의 대출담당인 L씨는 “3·30대책이 발표되자 각 은행들이 고액 대출자에 대해 DTI 적용을 받지 않도록 대출예약을 실시했다”며 “대출 제한을 우려한 사람들이 대거 대출을 신청했고 이후 실제 대출통계가 잡힌 시기가 4~5월”이라고 말했다. 그는 “지점에서 이런 식으로 집행된 대출액만 80억원에 달한다”고 설명했다.

분양물량이 늘었고, 당연히 ‘집단 주택대출’ 증가로 이어진 것도 또 다른 요인. 아파트 분양 물량은 지난 2월 6000여 가구에 불과했다. 하지만 3~5월에는 2만2830~2만8226가구로 급증했다. 여기에 ‘매매계약과 잔금지급 시점 간 시차’가 착시현상을 불러 일으켰다는 지적이다. 보통 주택매매 계약 후 1~2개월 후에 등기·잔금지급·대출이 동시에 발생한다. 4~5월의 주택담보대출이 급증한 것은 3·30 대책 발표 이전인 1~3월에 이뤄진 주택거래계약이 대출로 연결된 것이라는 분석이다.

◆건교부, 주택거래량도 파악 못해=건교부는 매달 주택거래량 통계를 발표하고 있지만 신규 입주아파트를 포함한 어정쩡한 통계일 뿐이다. 때문에 새 아파트 입주가 대거 이뤄지면 어느 순간 주택 거래가 급증하는 것 같은 ‘통계 착시현상’을 발생시킨다. 거래량도 등기 기준이기 때문에 실제 거래 시점보다는 항상 한두 달이 늦다. 이런 식이라면 시장이 불황기에 접어들어도 통계상으로는 호황일 수밖에 없다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “정확한 주택 통계시스템이 없다는 얘기는 정부가 눈감고 정책을 펴고 있는 것과 마찬가지”라고 말했다.