입력 : 2006.05.25 23:16 | 수정 : 2006.05.25 23:16
하반기 부동산 5대 변수
1가구 2주택자 양도소득세율 50%로 올라
강북 뉴타운·용산 지역도 관심 가져볼 만
정부 관료들이 부동산 버블론을 잇따라 제기하면서 수요자들은 혼란스럽기만 하다. 서울 강남을 중심으로 한 가격 상승세는 일단 주춤거리고 있으나 일부 주변 지역은 오름세를 보이는 등 극도의 혼조세를 보이고 있다. 전문가들은 강화된 세금, 판교 중대형 분양, 재건축 가격 등에 따라 하반기 주택시장의 흐름이 가닥을 잡을 것으로 전망하고 있다. 하반기 부동산 시장의 판도를 좌우할 5대 변수를 짚어본다.
1. 세금 효과, 본격화될까
향후 주택시장을 판가름 할 가장 큰 변수는 세금이다. 1가구 2주택자에 대한 양도소득세율이 9∼36%에서 내년에는 일괄적으로 50%로 올라간다. 보유기간 등에 따라 10~45%에 이르는 장기보유 특별공제 혜택도 받지 못한다.
우리은행 안명숙 부동산팀장은 “다주택자들이 어느 지역의 매물을 얼마나 내놓느냐에 따라 하반기 집값의 향방이 결정될 것”이라고 말했다. 만일, 1가구 다주택자들이 강남 등 인기지역보다는 강북, 경기도 등의 매물을 처분하는 식으로 대응할 경우, 강남권 강세가 지속될 수도 있다는 전망이다. 양도세와 함께 종부세도 변수. 정부 관계자들은 “연말에 종부세를 받아보면 깜짝 놀랄 것”이라고 경고하고 있다. 하지만 종부세 대상이 되는 고가주택은 집값이 많이 올라 양도세 부담도 만만치 않다. 안 팀장은 “세금은 강남권 주택수요를 줄이는 효과를 낼 것”이라면서도 “양도세 부담이 워낙 커 정부가 의도한대로 매물이 대거 쏟아져 나올지는 좀 더 지켜봐야 한다”고 말했다.
2. 판교 중대형 분양, 주변시장 끌어 올릴까
올 초 분당, 용인, 평촌의 집값이 급등한 것은 ‘판교 신도시’분양의 영향이다. 8월 판교 신도시 중대형 분양이 다시 시장을 뒤흔들지 않을까 하는 우려가 나오고 있다.
‘부동산 114’ 김혜현 부장은 “공급물량이 비교적 적은데다 분양가도 비싸 중소형 분양 때 만큼의 파괴력을 지니기는 어렵다”고 말했다. 하지만 판교 중대형 분양의 청약자가 대거 몰리는 등 과열될 경우, 주변지역을 또다시 자극할 수 있다.
1. 세금 효과, 본격화될까
향후 주택시장을 판가름 할 가장 큰 변수는 세금이다. 1가구 2주택자에 대한 양도소득세율이 9∼36%에서 내년에는 일괄적으로 50%로 올라간다. 보유기간 등에 따라 10~45%에 이르는 장기보유 특별공제 혜택도 받지 못한다.
우리은행 안명숙 부동산팀장은 “다주택자들이 어느 지역의 매물을 얼마나 내놓느냐에 따라 하반기 집값의 향방이 결정될 것”이라고 말했다. 만일, 1가구 다주택자들이 강남 등 인기지역보다는 강북, 경기도 등의 매물을 처분하는 식으로 대응할 경우, 강남권 강세가 지속될 수도 있다는 전망이다. 양도세와 함께 종부세도 변수. 정부 관계자들은 “연말에 종부세를 받아보면 깜짝 놀랄 것”이라고 경고하고 있다. 하지만 종부세 대상이 되는 고가주택은 집값이 많이 올라 양도세 부담도 만만치 않다. 안 팀장은 “세금은 강남권 주택수요를 줄이는 효과를 낼 것”이라면서도 “양도세 부담이 워낙 커 정부가 의도한대로 매물이 대거 쏟아져 나올지는 좀 더 지켜봐야 한다”고 말했다.
2. 판교 중대형 분양, 주변시장 끌어 올릴까
올 초 분당, 용인, 평촌의 집값이 급등한 것은 ‘판교 신도시’분양의 영향이다. 8월 판교 신도시 중대형 분양이 다시 시장을 뒤흔들지 않을까 하는 우려가 나오고 있다.
‘부동산 114’ 김혜현 부장은 “공급물량이 비교적 적은데다 분양가도 비싸 중소형 분양 때 만큼의 파괴력을 지니기는 어렵다”고 말했다. 하지만 판교 중대형 분양의 청약자가 대거 몰리는 등 과열될 경우, 주변지역을 또다시 자극할 수 있다.
3. 요동치는 재건축아파트 어디로
정부가 개발이익의 환수를 위해 도입한 기반시설부담금과 재건축 개발부담금이 7월, 9월부터 시행된다. 200㎡이상 건물 신·증축분에 부과되는 기반시설부담금은 주택의 경우, 500만~5000만원이나 돼 분양가 인상으로 이어질 가능성도 있다.
재건축 개발부담금은 재건축 사업에서 조합원당 3000만원을 초과하는 이익에 대해 최고 50%까지 국가가 환수하는 제도이다. 관리처분계획 인가신청 이전단계의 모든 단지에 적용된다. 개포 주공 등 현재 사업추진 단계에 있는 서울 강남지역 대부분 재건축 단지들이 재건축 개발부담금 부과대상에 포함된다. ‘부동산 퍼스트’ 곽창석 전무는 “정부의 의도대로 재건축가격이 하락한다면 전체 주택시장을 안정시키는 역할을 할 것”이라고 말했다.
4. 새 시장의 마스터 플랜은
지방선거도 관심을 가질 필요가 있다. 이명박 시장이 공약으로 내세웠던 청계천개발, 강북 뉴타운 개발은 해당 지역 부동산 시장을 뒤흔들었다. 서울시장 후보들은 50개 뉴타운 지정, 용산지역 16만가구 공급 등 각종 강북 균형발전 공약을 내놓고 있다. 문제는 선거이후 당선자가 현실성 있는 구체적인 계획을 제시하느냐 하는 점이다. 강북의 ‘교육여건’개선도 눈 여겨 볼만하다.
5. 미국 주택가격도 변수
해외부동산에도 관심을 가져야 한다. 지난해 뉴질랜드, 호주시장의 상승세가 하락세로 돌아선데 이어 미국 주택시장도 상승세가 주춤해지고 있다. 미국 등 주택시장이 급속도로 불황 국면에 접어들 경우, 미국 내수 시장의 침체와 국내 수출의 감소로 이어지는 등 한국 경제에도 큰 영향을 줄 수 있다. 더군다나 주택가격의 전세계적 동조화 현상도 심화되고 있다. 80년대말 우리뿐만 아니라 미국, 영국 등 주요 국가의 집값이 동시에 올랐다가 90년대 들어 하락세를 보였다.
또 2000년이후 일본과 독일을 제외한 거의 모든 나라의 주택가격이 상승세를 보이고 있다. 건설산업연구원 김선덕 소장은 “미국의 주택시장이 불황에 빠질 경우, 수출감소로 국내 경기 역시 침체돼 주택시장의 수요를 감소시키는 역할을 할 것”이라고 말했다. 금리와 대출 규제 역시 핵심변수이다. 일본의 부동산 버블을 붕괴시킨 것은 금리인상과 대출 규제였다.
정부가 개발이익의 환수를 위해 도입한 기반시설부담금과 재건축 개발부담금이 7월, 9월부터 시행된다. 200㎡이상 건물 신·증축분에 부과되는 기반시설부담금은 주택의 경우, 500만~5000만원이나 돼 분양가 인상으로 이어질 가능성도 있다.
재건축 개발부담금은 재건축 사업에서 조합원당 3000만원을 초과하는 이익에 대해 최고 50%까지 국가가 환수하는 제도이다. 관리처분계획 인가신청 이전단계의 모든 단지에 적용된다. 개포 주공 등 현재 사업추진 단계에 있는 서울 강남지역 대부분 재건축 단지들이 재건축 개발부담금 부과대상에 포함된다. ‘부동산 퍼스트’ 곽창석 전무는 “정부의 의도대로 재건축가격이 하락한다면 전체 주택시장을 안정시키는 역할을 할 것”이라고 말했다.
4. 새 시장의 마스터 플랜은
지방선거도 관심을 가질 필요가 있다. 이명박 시장이 공약으로 내세웠던 청계천개발, 강북 뉴타운 개발은 해당 지역 부동산 시장을 뒤흔들었다. 서울시장 후보들은 50개 뉴타운 지정, 용산지역 16만가구 공급 등 각종 강북 균형발전 공약을 내놓고 있다. 문제는 선거이후 당선자가 현실성 있는 구체적인 계획을 제시하느냐 하는 점이다. 강북의 ‘교육여건’개선도 눈 여겨 볼만하다.
5. 미국 주택가격도 변수
해외부동산에도 관심을 가져야 한다. 지난해 뉴질랜드, 호주시장의 상승세가 하락세로 돌아선데 이어 미국 주택시장도 상승세가 주춤해지고 있다. 미국 등 주택시장이 급속도로 불황 국면에 접어들 경우, 미국 내수 시장의 침체와 국내 수출의 감소로 이어지는 등 한국 경제에도 큰 영향을 줄 수 있다. 더군다나 주택가격의 전세계적 동조화 현상도 심화되고 있다. 80년대말 우리뿐만 아니라 미국, 영국 등 주요 국가의 집값이 동시에 올랐다가 90년대 들어 하락세를 보였다.
또 2000년이후 일본과 독일을 제외한 거의 모든 나라의 주택가격이 상승세를 보이고 있다. 건설산업연구원 김선덕 소장은 “미국의 주택시장이 불황에 빠질 경우, 수출감소로 국내 경기 역시 침체돼 주택시장의 수요를 감소시키는 역할을 할 것”이라고 말했다. 금리와 대출 규제 역시 핵심변수이다. 일본의 부동산 버블을 붕괴시킨 것은 금리인상과 대출 규제였다.