[이것이 부동산테크] “규제 규제”해도 틈은 있는 법…

3월에 분양한 판교 중소형 물량은 10년간 집을 팔지 못한다. 그러나 같은 공공택지이면서 5월에 분양 예정인 화성 향남지구 중소형 물량은 전매제한 기간이 5년이다. 전매제한 기간 5년의 차이는 소비자에겐 중요하다. 전매제한 기간이 짧을수록 아파트의 유동성이 좋아진다. 보다 빨리 프리미엄을 붙여 팔고 갈아타기를 할 수 있다. 일찍 팔면 대출로 인한 자금 부담도 덜 수 있다. 부동산 시장엔 각종 규제가 많다. 대표적인 게 공공택지 내 전매제한 강화. 그러나 잘만 살펴보면 규제에도 틈새는 있다. 자신이 처한 상황에 따라 그 틈을 잘 활용할 필요가 있다. ‘내집마련정보사’ 함영진 팀장은 “아파트의 입지 여건이 가장 중요하지만, 갈아타기를 생각하는 입장이라면 전매제한 기간이 짧은 쪽을 노려볼 필요가 있다”고 말했다.

◆전매제한 왜 들쭉날쭉인가

공공택지에서 나오는 주택의 전매제한이 들쭉날쭉한 것은 전매제한 강화 조치의 시행 초기이기 때문이다. 전매제한 강화가 적용되는 시점은 지난 2월 24일. 전용 25.7평 이하는 이날 이후 ‘분양승인’을 신청하는 물량부터 수도권은 종전 5년에서 10년, 지방은 3년에서 5년으로 각각 전매제한 기간이 늘어난다. 전용 25.7평 초과 물량은 조금 복잡하다. 2월 24일 이후 ‘사업계획승인’ 신청분부터 전매제한 강화 조치(수도권 5년, 지방 3년)가 적용된다. 예를 들어 2월 24일 이전에 사업계획승인을 신청하고, 분양승인 신청을 2월 24일 이후에 했더라도 강화된 전매제한 규정을 적용받지 않는다. 이 경우엔 투기과열지구(수도권 대부분이 포함)에 적용되는 전매제한 조치(소유권이전등기 시까지)만 받는다.

이렇게 복잡한 것은 공공택지 내 중소형 아파트에만 적용하던 분양가상한제가 2월 24일부터 중대형 아파트로 확대된 탓이다. 기본적으로 전매제한은 분양가상한제 주택에만 적용한다. 때문에 공공택지 내 중대형 아파트는 2월 24일 이후 사업계획승인 신청분부터 분양가상한제와 전매제한 강화 조치가 동시에 적용된다. 2월 24일 이전에 사업계획승인을 신청한 단지는 분양가상한제 적용을 받지 않기 때문에 전매제한 강화조치가 적용되지 않는 것이다.

◆전매제한 기간이 짧은 단지는

화성 향남지구의 경우 2월 24일 이전에 사업승인과 분양승인 신청을 했기 때문에 5월에 분양하면서도 종전처럼 중소형은 5년, 중대형은 소유권이전등기 때까지만 전매제한을 받는다. 향남지구에선 우미건설, 우방 등 11개 건설사가 5000여 가구를 분양할 예정이다. 이 밖에 김포 장기, 성남 도촌지구 등에서 나올 중대형 물량 중에도 2월 24일 이전에 사업승인을 받아 전매제한 강화 조치를 피해가는 단지가 있다.

◆또 다른 규제의 틈새는

지난 5일부터 서울 강남 같은 주택투기지역으로 지정된 곳에서 시가 6억원 초과 아파트를 사기 위해 대출받는 경우 대출액의 연간 원리금 상환액과 다른 부채 이자 상환액을 합친 금액이 연간 소득의 40%를 넘지 못하도록 제한하는 ‘총부채상환비율’ 제도가 도입됐다. 이로 인해 주택투기지역 내 6억원이 넘는 주택을 살 경우 은행에서 빌릴 수 있는 돈이 지금보다 최대 80%까지 줄어들었다. 이 조치는 강남 진입 수요를 줄이기 위한 것. 그러나 강남권에서도 대출 규제를 피해갈 수 있는 6억원 미만 아파트 단지들이 있다. 주로 송파구 쪽이 많다. ‘스피드뱅크’ 김은경 팀장은 “상대적으로 저평가돼 있는 송파구 쪽 아파트 중에 6억원 미만이면서 가격 상승 여력도 있는 단지들이 많다”고 말했다.