“투자 아직 안늦었다”

서울 주요 지역의 개발 호재들이 잇따라 등장하고 있다. 112층짜리 잠실 제2롯데월드 건설 허가, 용산·뚝섬을 축으로 하는 서울시 ‘유턴(U-turn) 프로젝트’, 서초동 삼성타운에 이은 롯데타운 개발 추진 등 개발 내용도 메가톤급이다. 시장도 일부 반응을 보인다.

호가(呼價·부르는 값)이긴 하지만 제2롯데월드 주변인 잠실 주공5단지는 건설 허가 이후 평당가격이 2000만~5000만원 올랐다. 나머지 지역은 아직 관망세. 매물이 적고, 이미 개발 호재가 상당부분 현재 가격에 반영된 탓이다. 관심은 추가 상승 여력이 있느냐다. ‘유니에셋’ 김광석 팀장은 “단기간엔 등락을 보일 수 있지만, 장기적으론 상승 여력이 있다”고 말했다.

◆개발 호재 실현 가능성은

롯데 숙원사업인 112층짜리(555ｍ) 제2롯데월드는 공군의 반대가 관건이다. 공군측은 항공기 충돌 가능성을 제기하고 있다. 그러나 서울시는 “문제 없다”는 입장이어서 건축될 공산이 크다. 다만, 건축심의·허가 과정에서 높이가 조정될 가능성은 있다.

서울시가 최근 발표한 ‘유턴 프로젝트’는 용산·뚝섬 일대를 중대형 주택단지로 우선 개발하는 게 골자다. 이를 축으로 은평과 미아·도봉까지 강북 개발 축을 연결, ‘U’자 형태로 강북을 개발하겠다는 것이다.

정부도 강북 개발을 적극 유도한다는 입장이어서 추진될 공산이 크다. 그러나 뉴타운 사업 등과 연계된 것이어서 시간이 걸릴 공산이 크다.

이외에 서초동 삼성타운에 이은 롯데타운 건설 계획도 호재다. 강남역 사거리 7500여 평의 부지에 32~43층짜리 건물 3개동을 짓는 삼성타운 공사는 진행 중이다. 여기에 인근 롯데칠성 부지(1만200평)의 용도를 주거지역에서 상업지역으로 바꿔 주상복합 등을 지으려는 롯데측 계획이 가시화되면 이 일대는 신흥 업무시설 벨트로 거듭난다.

문제는 롯데측의 계획이 초기단계라는 점이다. 용도변경 과정에서 특혜 논란이 불거져 사업이 어려워질 수 있다. 개발 여부는 올 연말쯤 결판이 날 전망이다.

◆시장은 관망세…추가 상승여력 있다

이들 개발 계획은 어느 정도 시장에서 감지하고 있던 것이다. 집값에도 상당부분 반영돼 있다. 뚝섬 인근의 강변건영 33평형의 경우 작년 2월 4억2000만원 선이었지만, 지금은 5 억5000만원 선으로 올라 있다. 삼성타운 주변인 서초동 진흥아파트 33평형도 작년 2월 5억8000만원 선에서 현재 8억5000만원 선으로 뛴 상태다. 전체적으로 시장은 아직 관망세다. 서초동 진흥부동산 박영철 사장은 “아직 개발계획을 피부로 느끼지 못하고 있어 잠잠한 편”이라고 말했다. 뚝섬 M공인 관계자는 “문의는 늘었지만, 매물이 거의 없어 거래가 안 되고 호가만 조금씩 오르는 상황”이라고 했다.

전문가들은 대부분 이들 지역은 추가 상승 여력이 있다고 말한다. 통상 개발계획 발표?착공?입주를 기점으로 집값이 한번씩 뛰기 때문이다. ‘닥터아파트’ 이영호 팀장은 “개발 내용상 상승 여력은 충분하다”고 했고, ‘내집마련정보사’ 함영진 팀장은 “적어도 현재 시세는 꾸준히 받쳐줄 것”이라고 말했다. 다만, 단기적인 투자수요보다는 장기적인 관점에서 실수요 개념으로 접근해야 한다고 전문가들은 권고한다. ‘저스트알’ 김우희 상무는 “개발까지는 시간이 오래 걸리기 때문에 그 사이에 시장 상황에 따라 가격이 오르내릴 수 있다”며 “장기적으로 접근해야 한다”고 말했다.