입력 : 2005.08.08 18:29 | 수정 : 2005.08.09 05:58
"전매제한으로 가치 반감" 대 "강남 대체지로 최고"
3만가구 분양 늦어도 내년 중반
소형·중대형 일괄공급 유력시돼
‘각종 제한에도 불구하고 판교를 선택할 것인가. 아니면 수도권의 다른 지역으로 눈을 돌릴 것인가.’
정부의 판교신도시 공영개발 방침 발표로 지난 수년간 판교 분양을 기다려온 실수요자들이 고민에 빠져들고 있다.
전문가들 사이에서도 시각이 극명하게 엇갈리고 있다.
원가연동제와 전매제한, 중대형(25.7평 초과) 아파트 채권입찰제로 인해 판교의 투자 매력은 사라졌다는 주장이 있는 반면, “판교는 서울 강남 대체지로서 최고의 입지조건을 갖추고 있어 투자 가치는 여전하다”는 반론도 나오고 있다. 또 10년 후 분양으로 전환하는 중대형 임대주택과 원가연동제 규제를 받지 않을 가능성이 높은 주상복합 아파트 등도 틈새 투자처로 거론되고 있다.
정부의 판교신도시 공영개발 방침 발표로 지난 수년간 판교 분양을 기다려온 실수요자들이 고민에 빠져들고 있다.
전문가들 사이에서도 시각이 극명하게 엇갈리고 있다.
원가연동제와 전매제한, 중대형(25.7평 초과) 아파트 채권입찰제로 인해 판교의 투자 매력은 사라졌다는 주장이 있는 반면, “판교는 서울 강남 대체지로서 최고의 입지조건을 갖추고 있어 투자 가치는 여전하다”는 반론도 나오고 있다. 또 10년 후 분양으로 전환하는 중대형 임대주택과 원가연동제 규제를 받지 않을 가능성이 높은 주상복합 아파트 등도 틈새 투자처로 거론되고 있다.
◆판교 분양시기·분양 물량
지난주 원가연동제 등 판교신도시 투기 대책을 발표한 정부는 주택법 개정과 환경영향평가 등을 거쳐 늦어도 내년 중반쯤에는 판교 분양을 실시한다는 방침이다. 이미 민간 택지 분양이 완료된 25.7평 이하와 공공(公共)개발되는 중대형 아파트를 일괄 분양하는 방안이 유력시되고 있다.
공급물량은 당초 2만6800가구보다 10% 가량 늘어나는 3만 가구. 이 중 중대형 아파트는 기존의 6600가구(임대 포함)보다 3200가구가 늘어나 1만 가구 가량이 공급된다. 중대형 아파트 중에는 10년 임대 후 일반에 분양되는 임대아파트 물량이 1000~1500 가구 전후 포함될 전망이다. 또 주상복합 아파트도 1266가구가 예정돼 있다.
25.7평 이하의 경우 수도권에 거주하는 무주택자로서 청약저축·부금·예금 가입자면 누구나 청약이 가능하다. 중대형 아파트의 경우 수도권에 거주하고 있는 청약 예금 가입자면 청약을 할 수 있다.
◆판교 투자 매력은 사라졌는가.
정부는 판교신도시의 투기와 주변 지역 아파트 가격의 상승을 막기 위해 판교신도시 분양 아파트에 원가연동제(분양가 상한제)를 도입, 분양가를 대폭 낮출 방침이다. 또 이로 인해 주변 시세와의 차이가 커지면서 최초 분양자가 과도한 시세차익을 거두는 것을 막기 위해 분양권 전매제한기간을 기존 5년에서 10년으로 늘리기로 했다. 중대형은 여기에 채권입찰제가 병행 실시된다.
이에 따라 판교신도시의 투자가치는 사실상 사라졌다는 지적이 많다. 이영호 닥터아파트 리서치 팀장은 “판교가 다른 지역에 비해 입지조건이 좋은 것은 사실이지만 10년간이나 전매를 제한하면 투자가치는 반감될 것”이라고 말했다.
반면, 수도권 주변에 판교만한 입지조건을 갖춘 곳이 없는 만큼 투자처로서 매력은 여전하다는 반론도 적지 않다. 게다가 원가연동제로 분양가가 크게 떨어지고, 가수요가 사라지면서 실수요자의 당첨 가능성이 높아지는 것 등도 장점으로 꼽힌다. 유니에셋 김광석 팀장은 “부동산 투자에서 10년은 그렇게 긴 기간은 아니다”며 “판교는 강남 수요를 대체할 만한 가장 유력한 후보지”라고 말했다.
주상복합 아파트는 경쟁 입찰 방식으로 민간에 택지를 공급해 분양될 예정인데, 원가연동제 적용을 받지 않을 경우 틈새 투자처로 부상할 것이라는 분석이다. 그러나 판교가 비행고도제한 지역으로 묶여있어 25층 이상을 짓지 못하는 것이 단점이다.
보유자금이 적은 실수요자는 10년 임대 이후 분양전환하는 중대형 장기임대주택을 노려 볼 만하다. 임대료가 시세의 70% 선으로 저렴한 데다 전매제한으로 돈이 묶이지 않는다는 게 장점이다.
◆판교 대체 후보지는 없나
전문가들 중엔 불확실한 판교보다 수원 동탄신도시 등 다른 대체 후보지를 선택할 것을 권하는 이들도 있다.
올 하반기에 분양되는 경기 용인 구성지구와 성복·상현지구, 화성 동탄신도시 등지의 아파트들은 입지조건은 판교에 뒤지지만, 판교 만큼 엄격한 분양 제한이 없다. 또 2007년 말 분양이 본격화될 것으로 보이는 수원 이의신도시 등도 입지 조건이 탁월하다는 평가를 듣고 있다.
지난주 원가연동제 등 판교신도시 투기 대책을 발표한 정부는 주택법 개정과 환경영향평가 등을 거쳐 늦어도 내년 중반쯤에는 판교 분양을 실시한다는 방침이다. 이미 민간 택지 분양이 완료된 25.7평 이하와 공공(公共)개발되는 중대형 아파트를 일괄 분양하는 방안이 유력시되고 있다.
공급물량은 당초 2만6800가구보다 10% 가량 늘어나는 3만 가구. 이 중 중대형 아파트는 기존의 6600가구(임대 포함)보다 3200가구가 늘어나 1만 가구 가량이 공급된다. 중대형 아파트 중에는 10년 임대 후 일반에 분양되는 임대아파트 물량이 1000~1500 가구 전후 포함될 전망이다. 또 주상복합 아파트도 1266가구가 예정돼 있다.
25.7평 이하의 경우 수도권에 거주하는 무주택자로서 청약저축·부금·예금 가입자면 누구나 청약이 가능하다. 중대형 아파트의 경우 수도권에 거주하고 있는 청약 예금 가입자면 청약을 할 수 있다.
◆판교 투자 매력은 사라졌는가.
정부는 판교신도시의 투기와 주변 지역 아파트 가격의 상승을 막기 위해 판교신도시 분양 아파트에 원가연동제(분양가 상한제)를 도입, 분양가를 대폭 낮출 방침이다. 또 이로 인해 주변 시세와의 차이가 커지면서 최초 분양자가 과도한 시세차익을 거두는 것을 막기 위해 분양권 전매제한기간을 기존 5년에서 10년으로 늘리기로 했다. 중대형은 여기에 채권입찰제가 병행 실시된다.
이에 따라 판교신도시의 투자가치는 사실상 사라졌다는 지적이 많다. 이영호 닥터아파트 리서치 팀장은 “판교가 다른 지역에 비해 입지조건이 좋은 것은 사실이지만 10년간이나 전매를 제한하면 투자가치는 반감될 것”이라고 말했다.
반면, 수도권 주변에 판교만한 입지조건을 갖춘 곳이 없는 만큼 투자처로서 매력은 여전하다는 반론도 적지 않다. 게다가 원가연동제로 분양가가 크게 떨어지고, 가수요가 사라지면서 실수요자의 당첨 가능성이 높아지는 것 등도 장점으로 꼽힌다. 유니에셋 김광석 팀장은 “부동산 투자에서 10년은 그렇게 긴 기간은 아니다”며 “판교는 강남 수요를 대체할 만한 가장 유력한 후보지”라고 말했다.
주상복합 아파트는 경쟁 입찰 방식으로 민간에 택지를 공급해 분양될 예정인데, 원가연동제 적용을 받지 않을 경우 틈새 투자처로 부상할 것이라는 분석이다. 그러나 판교가 비행고도제한 지역으로 묶여있어 25층 이상을 짓지 못하는 것이 단점이다.
보유자금이 적은 실수요자는 10년 임대 이후 분양전환하는 중대형 장기임대주택을 노려 볼 만하다. 임대료가 시세의 70% 선으로 저렴한 데다 전매제한으로 돈이 묶이지 않는다는 게 장점이다.
◆판교 대체 후보지는 없나
전문가들 중엔 불확실한 판교보다 수원 동탄신도시 등 다른 대체 후보지를 선택할 것을 권하는 이들도 있다.
올 하반기에 분양되는 경기 용인 구성지구와 성복·상현지구, 화성 동탄신도시 등지의 아파트들은 입지조건은 판교에 뒤지지만, 판교 만큼 엄격한 분양 제한이 없다. 또 2007년 말 분양이 본격화될 것으로 보이는 수원 이의신도시 등도 입지 조건이 탁월하다는 평가를 듣고 있다.
