탄력받는 강북재개발… 어떻게 굴러갈까

서울 강북이 강남보다 더 세련되고 현대적인 ‘뉴타운’으로 탄생할 수 있을까. 정부와 열린우리당이 부동산대책의 일환으로 서울 강북재개발 추진 방침을 밝힘에 따라 그동안 지지부진했던 서울시의 뉴타운사업에 다시 탄력이 붙고 있다. 당정은 아직 구체적인 청사진을 공개 않고 있지만, 현행 뉴타운보다 규모가 훨씬 광역화된 미니 신도시형 개발이 될 것으로 보인다. 또 층고(層高) 제한 완화를 통한 초고층 주거용 건물 허용 방안 등도 검토되고 있고 있다.

◆강남 수준 인프라 갖춰야

당정이 밝힌 강북 재개발 방침은 기본적으로 서울시가 2002년부터 추진해 온 뉴타운사업을 확대·발전시키겠다는 것이다. 이에 따라 실제 재개발 사업은 뉴타운 사업에 힘을 실어주는 방식으로 추진될 가능성이 높다. 그러나 당정은 기존 뉴타운 계획만으로는 강북이 강남과 경쟁할 만한 주거 환경을 갖추기는 어렵다는 시각이다.

우선 기존에 지정된 뉴타운 지구가 너무 협소하다는 지적이다. 서울시가 지정한 15개 뉴타운은 동(洞) 단위로 세분화되면서 일부 지구는 대규모 아파트 단지 수준인 5만~6만평 정도인 곳도 있다는 것이다. 이 규모로는 교통·문화·교육 등 광역 기반시설(인프라)을 제대로 갖출 수 없다는 시각이다.

열린우리당에서는 뉴타운을 구 단위의 미니 신도시로 광역화하는 방안을 검토하고 있다. 건교부도 1개 뉴타운 규모가 최소 20만평 정도는 돼야 한다는 입장이다. 건교부 관계자는 “강남과 경쟁할 만한 인프라를 갖추려면 지금보다 규모가 더 커질 필요가 있다”고 말했다.

층고 제한을 완화해 초고층 주거용 건물을 허용하는 방안도 검토되고 있다. 이렇게 되면 이정표가 될 만한 초고층 건물들이 강북에 들어서고, 쾌적한 환경도 갖출 수 있어 강북 재개발이 힘을 받을 수 있다는 것이다. 그러나 당정은 투기 유발 효과에 대해 고심 중이다. 열린우리당 김진엽 전문위원은 “층고 제한을 완화하면 강북뿐 아니라 강남에도 투기 열풍이 불지 않을까 하는 우려가 있다”고 말했다.

◆공기업이 사업 시행자 될 듯

당정은 지난주 협의에서 강북 재개발이 공영개발로 이뤄질 것이라고 밝혔다.

건교부는 이에 대해 “공영 개발이라고 해서 정부가 재정을 투입, 모든 토지를 수용하는 방식은 아니다”라고 말했다. 정부는 강북 재개발을 주택공사, 토지공사, SH공사(옛 서울도시개발공사) 등 공기업에 맡길 것으로 보인다. 이들이 사업자로서 자체적으로 재원을 조달해 사업을 시행하고 나중에 손익을 정산하도록 한다는 것이다. 실제로 은평 뉴타운의 경우 SH공사가 채권 발행으로 자금을 조달, 수용 토지에 대한 보상금을 지급했다.

정부는 다만 이들 공기업의 손실이 예상되는 만큼 ▲용적률 완화 ▲국민주택기금을 통한 저리의 자금 지원 등을 통해 사업성을 높여준다는 것이다. 또 소규모 단지 개발과 아파트 시공 등의 분야에는 민간 사업자들의 참여도 적극 유도할 것이라고 건교부는 밝혔다.

◆투자는 아직 일러

전문가들은 아직 강북재개발 청사진이 명확하지 않은 상태여서 투자를 하기에는 이르다고 말한다. 닥터아파트 이영호 리서치팀장은 “아직은 광역 개발지구의 입지와 구체적인 개발 방식, 일정 등 강북 재개발의 구체적인 계획이 가시화되지 않고 있다”며 “좀 더 추이를 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.