근로자·서민주택구입 자금 대출… 연 1000만원까지 소득공제

대부분의 인기 아파트는 경제적 여유가 크거나 목돈을 모은 경우가 아니라면, 순수 자기 돈만으로 내 집을 마련하는 데는 한계가 있다. 대출을 받아 내집마련부터 하고 이후에 대출금을 갚아나가는 방법이 재테크 차원에서도 바람직할 수 있다. 그러나 금리비용보다 높은 수익률이 기대되는 경우를 제외하고는 무리한 대출은 금물이다. 일정부분 자기자본비율 없이 투기에 편승하는 것은 가계에 부담만 주기 때문이다. 융자의 황금비율은 개인의 사정에 따라 천차만별이지만, 가계의 가처분소득이나 유동성에 따라 판단하되, 대출금이 주택가격의 30% 이하나 원리금 균등상환액이 총 가계소득의 30% 이하가 비교적 안전하다.


■ 처음 집 살 때는 국민주택기금 대출 상품
주택 관련 금융상품이 다양해졌지만, 자격요건과 신청서류가 깐깐하고, 주택담보가 아니고서는 기간도 단기간 융자에 불과한 것이 많다. 금리·상환조건·세액공제 등을 잘 활용해 자신에게 유리한 상품을 골라야 한다.

일단 처음 주택구입에 나서거나, 여유자금이 부족한 이들은 국민주택기금과 관련된 대출 상품들을 살펴보는 게 좋다. 그 대표주자는 근로자·서민주택구입(중도금)자금 대출이다. 연소득 3000만원 이하 근로자와 서민에게 지원되는 상품으로, 전세자금과 구입자금으로 크게 나뉜다. 전용면적 25.7평 이하 주택을 살 때 받는 매입(중도금)자금 지원은 한도액이 1억원으로 대출기간이 20년까지 가능하다. 상환방식은 3년 거치 17년 분할상환 또는 1년 거치 19년 분할상환이 돼, 거치기간이 끝나면 매달 원리금을 분할해 내면 된다.

대출신청일 현재 6개월 이상 무주택 가구주인 근로자와 서민이 빌릴 수 있고, 65세 이상 직계존속을 모시고 있는 사람은 금리를 우대해 주기도 한다. 대출 절차가 까다로운 편이나 상여금·시간외수당·중식대·교통비 등 비정기적인 급여는 근로자 급여 산출시 제외되고, 연말정산시 소득공제 혜택(연간 1000만원 한도)도 가능하다.


■ 집 갈아 탈 때는 주택금융공사모기지론
집을 넓히거나 갈아타려는 사람들은 장기대출로 주택금융공사모기지론을 이용해도 좋다. 대출기간이 10·15·20년으로 최고 3억원 한도 내에서 주택담보가액의 70% 수준까지 대출이 가능한 이점이 있다. 현재 대출금리는 연 6.25%(2005.4.6 현재기준) 고정금리로 금리부담은 있지만 금리변동에 구애받지 않아 좋다. 설정비 부담 또는 이자율할인옵션 선택시 0.1%씩 대출금리 인하 혜택이 있다.

특히 2004년 9월 22일부터 발매가 시작된 중도금 연계 모기지론의 경우 신규 아파트를 분양받은 예비입주자가 주택금융공사의 보증을 받고 금융회사로부터 중도금을 대출 받는 형식을 취하는데, 아파트가 준공된 후 저당권이 설정되면 공사의 모기지론으로 자동 전환되는 상품이므로, 헌 집에 살다 새 아파트를 분양받을 경우 이용해 보면 좋겠다.

이 밖에 중도금 집단대출부터, 부동산담보대출, 역(逆)모기지까지, 금융기관들이 저마다 특장점을 갖춘 부동산 대출 상품을 개발하고 있으므로 주택자금대출의 손익계산을 잘 따져보면, 내집마련의 길을 남보다 빨리 열 수 있을 것이다.


(함영진·내집마련정보사 팀장 )