또 뒤바뀐 '판교'… 소비자 '당혹'

정부가 판교신도시의 해법을 사실상 공영 개발 쪽으로 염두에 두고 있는 것으로 알려지면서 부동산 시장이 또 한차례 출렁거릴 조짐이다. 당초 시장에서는 중대형 공급 확대 쪽으로 가져 갈 것이란 전망이 많았지만, 정부는 전혀 다른 답을 제시한 것이다.

전문가들은 공영 개발이 분양가 인하를 유도하고 개발이익을 적극 환수한다는 긍정적인 측면을 인정한다. 그러나 중대형 공급확대가 병행되지 않을 경우 집값 불안 심리가 계속될 것을 우려하고 있다. 또 판교만 기다려 왔던 소비자들의 혼란도 예상된다.

◆공영(公營) 개발이란 뭔가=지난해 말 경실련에서 처음 주장한 것으로, 최근 한나라당 일부 의원도 동조하면서 수면 위로 떠올랐다. 공영 개발이란 공공택지(宅地)를 민간 건설업자에게 판매하지 않고, 정부나 주택공사 등이 직접 주택을 지어서 분양하거나 임대하는 것을 말한다. 공영개발을 하면 민영개발보다 사업비를 최대 6조원 이상 줄일 수 있다는 주장도 있다. 경실련은 판교를 민영 개발할 경우 소비자들이 지출하는 총 분양가는 10조3665억원에 달하지만, 공영 개발해서 원가에 아파트를 공급하면 사업비는 3조9887억원에 불과하다고 제시했다.

경실련 관계자는 “기존 판교신도시는 분당 등 주변 집값 급등과 투기심리만 확산시켰다”면서 “공영 개발은 집값 거품제거와 서민주택 확대 등에 기여할 수 있다”고 말했다.

한나라당 김양수 의원도 “판교를 모두 공영 개발하면 2만2414가구의 다양한 평형의 주택을 공공 장기 임대주택으로 확보할 수 있다”고 주장했다.

공영 개발로 갈 경우, 개발밀도의 조정 없이도 주택공급을 늘릴 수 있다는 장점도 있다. 현재 공급이 중단된 중대형 택지를 전부 중소형 분양이나 임대주택으로 바꾸면 대략 3000~5000가구쯤 공급량을 늘릴 수 있는 것으로 분석된다.

◆파급 효과와 문제점은=전문가들은 공영 개발의 장점을 일부 인정하지만, 현재 시장이 원하는 대책과는 거리가 멀다고 말한다. 그동안 판교 분양을 기다렸던 청약 대기자들의 혼란 등 부작용도 만만치 않을 전망이다.

조세연구원 노영훈 연구위원은 “공영 개발로 분당과 용인 집값이 다소 안정될 수는 있지만 거래가 이뤄지지 않고 호가만 급등하는 근본적인 문제는 해결하기 어렵다”고 말했다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “전체를 공영 개발로 갈 수 있을지 의문”이라며 “분양가 인하엔 도움이 되겠지만, 중대형 확대를 원하는 수요자들의 기대는 저버리는 것”이라고 말했다. 건국대 조주현 부동산대학원장도 “개발이익환수란 취지는 좋지만, 낮은 분양가에 공급하면 오히려 시세차익을 인정해 투기만 조장할 수 있다”고 우려했다. 일각에선 비싼 임대료로 인해 정작 서민들이 살기는 어렵다는 시각도 존재한다. 삼성경제연구소 박재룡 수석연구원은 “땅값과 건축비가 비싸 판교의 임대료는 서민들이 감당할 수 있는 임대료 수준을 벗어날 수밖에 없을 것”이라고 예상했다.

중대형을 기다려온 청약 대기자들의 반발도 적지 않을 것으로 보인다. 세중코리아 김학권 사장은 “전국적으로 판교만 바라보고 청약을 미뤘던 소비자들이 수십만명에 달할 것”이라며 “이들은 한순간에 청약기회를 상실하게 될 것”이라고 말했다.