묶여 버린 재건축… 재개발 투자로 풀어라

재개발의 사업성이 높아지면서, 돈 되는 재개발구역에 대한 관심이 커지고 있다. 최근 재건축은 정부의 ‘중첩 규제’로 고전을 면치 못하고 있지만, 재개발사업은 도시 내에 낡은 주택 밀집지 등을 헐고 주거환경을 개선하는 도시계획사업이어서 정부도 지원을 아끼지 않고 있다.



우선 정부가 제도로 뒷받침하고 있다. 최근 법 개정으로 시공사 선정시기가 사업시행인가 이후에서 조합설립인가 이후로 앞당겨져, 자금조달 문제가 다소 해소됐다. 또 2년 정도 걸리던 정비구역 지정도 10개월로 단축됐고, 구청에서 정비계획수립 용역비까지 지원해 줘 초기 자금조달의 어려움도 해소됐다. 또 저렴한 투자비용으로 쉽게 투자할 수 있고, 앞으로 대도시 내 낡은 주거지역을 개선해 주택난을 해소하기 위해선 재개발 외에는 방법이 없다. 투자를 생각한다면 규제가 많은 재건축보다는 재개발이나 뉴타운을 고려해 볼 만하다. 실제 서울 송파구 마천·거여 뉴타운 후보지와 한남 뉴타운은 아파트 평균 가격 상승률을 웃도는 강보합세를 유지하고 있다.

서울 등 광역도시 및 50만명 이상의 인구를 가진 도시는 10년 단위로 정비사업기본계획을 수립하게 돼 있다. 서울시는 작년에 기본계획 정비예정구역을 공고하고 사업에 착수했지만, 다른 광역시 등은 올해나 내년 안에 기본계획을 다시 세워 사업을 시작할 것으로 보인다.

서울시의 경우 작년 6월부터 최근까지 동대문구 등 10개 자치구에서 32개 구역의 재개발 추진을 위한 정비구역지정을 신청하는 등 재개발이 활기를 띠고 있다. 정비구역지정 신청을 한 대표적인 곳은 ▲동대문구 이문 9구역 ▲성북구 길음 8구역 ▲은평구 응암 8구역 등이다. 서울시는 올 연말까지 30여곳이 최종 정비구역으로 지정될 것으로 전망하고 있다. 이처럼 재개발사업이 활기를 띠는 것은 서울시가 작년 6월 노후·불량주택지역 가운데 299곳을 2010년까지 단계적으로 개발하기로 했기 때문이다.

뉴타운은 서울시가 공청회와 전문가 자문을 거쳐 도시계획을 세운 뒤, 자족 기능을 갖춘 미니신도시급으로 개발한다는 점에서 일반 재개발사업과 다르다. 계획적으로 개발하기 때문에 인근 아파트 지역보다 가격 상승폭이 크다. 지난달에 길음뉴타운이 가장 먼저 입주해 프리미엄이 분양 당시에 비해 1억원 가량 뛰었다.

뉴타운 개발은 서울시가 의욕을 갖고 추진하는 사업으로, 대단위로 개발하기 때문에 다른 아파트지역보다 주거여건이 좋은 편이다. 하지만 투자가치를 따지기 전에 기본계획이 수립된 지역인지 확인하는 것이 바람직하며, 수립되더라도 지역별 기본계획 수립 여부를 확인하는 것이 좋다.



서울시에서 최근 19개 자치구로부터 22개 3차 뉴타운 후보지 신청을 받아 현장 실사를 마친 상태다.

이번 6월부터 3차 뉴타운 대상지 9~10개 정도가 개별적으로 지정될 것으로 보인다. 하지만 서울시가 2차 뉴타운 중 일부 사업추진이 지지부진하자 3차부터는 보다 엄격한 선정기준을 적용키로 한 만큼 이보다 축소될 가능성도 배제할 수 없다. 일단 1, 2차를 통해 한 곳도 지정되지 않은 자치구 신청지가 유력하다.

이번 3차 지정 신청지 가운데 ▲중구 신당동 ▲광진구 화양동 ▲도봉구 창2·3동 ▲노원구 상계3·4동, 월계 1·4동 ▲구로구 구로본·2동 ▲금천구 시흥2·3·5동 ▲관악구 신림6·9·10동 ▲서초구 방배2·3동 ▲송파구 거여·마천동 등 9곳이 이에 해당된다. 현재 재개발 투자를 염두에 뒀다면 3차 지구 지정을 앞두고 있는 곳이 유망하다.



(함영진·내집마련정보사 팀장)