대박? 쪽박?… 상가 이젠 안심투자 시대

상가·오피스텔 분양 제도가 확 바뀌었다. 연면적 3000㎡(909평) 이상 상가나 20실 이상 오피스텔에 대한 후(後) 분양제가 지난 23일부터 본격 시행됐다. 이제 구멍가게 수준이 아닌 중대형 상가는 골조 공사를 3분의 2 이상 끝내야 분양할 수 있다. 종전에는 분양 시기에 제한이 없어 착공도 하기 전에 시행사가 돈만 받고 부도나는 경우도 있었다.

전문가들은 상가의 안전성이 확보돼 투자자들의 관심이 다시 높아질 것으로 전망한다. 저스트알 김우희 상무는 “상가는 고정적인 임대 수익과 시세 차익을 동시에 기대할 수 있어 항상 재테크 1순위로 꼽혀왔다”고 말했다.

그러나 문제가 100% 해소된 것은 아니다. 여전히 함정이 적지 않다. 경기 회복 여부도 여전히 불투명해 투자에 신중해야 한다는 지적이다.

◆상가 분양, “이젠 안심”=새로 시행된 ‘건축물 분양에 관한 법률’(분양법)에 따라 일정 규모 이상 상가·오피스텔은 후분양제가 적용되지만, 신탁회사와 계약을 맺거나, 분양보증서를 발급받으면 착공 후 언제라도 분양할 수 있다. 소비자 피해 장치는 마련된 셈이다.

분양 방식도 ‘공개 모집’과 ‘추첨’으로 바꿔 투명성이 높아졌다. 허위 광고를 막기 위해 분양 광고 문안에 준공예정일·층별 용도·분양신고 번호 등을 명시하도록 했다. 시행·시공사가 부도날 경우에 대비해 신탁계약·분양보증·연대보증 중 하나를 반드시 들도록 해 소비자 피해가 크게 줄어들 전망이다.

◆그래도 함정은 있다=상가의 안전성이 높아진 것은 사실이다. 그러나 공급 물량이 감소하고 분양가도 소폭 오를 것이 뻔하다. 희소가치 때문이다.

‘상가114’ 유영상 소장은 “골조공사 이후 분양에 따른 금융비용 증가 등이 예상된다”면서 “근린상가나 쇼핑몰 시장은 땅 확보가 어려워 위축이 불가피하다”고 말했다.

주의할 점도 여전히 남아 있다. 우선 23일 이전에 분양한 상가는 분양법 적용을 받지 않는다. 건축허가·대지 소유권 확보 등을 미리 확인해야 한다. 시행사·시공사 신용도도 아주 중요하다. ‘닥터아파트’ 강현구 실장은 “안전장치에 관계없이 회사가 부도나면 어쨌든 사업지연으로 금융비용이 커지는 등 손실이 불가피하다”고 지적했다.

◆알짜 상가 고르는 법=초보 투자자라면 쇼핑몰·근린상가보다 ‘아파트 단지 내 상가’가 안전하고, 권할 만하다. 단지 내 상가는 부도확률이 낮고, 상권도 안정적이다. ‘시간과 공간’ 한광호 대표는 “단지 규모가 최소 500가구 이상 되는 곳을 골라야 한다”고 말했다.

분양받을 때 입찰가격은 예정가격의 150% 안팎이 적정하다. 또 유동인구가 많은 지역의 상가가 유리하다. 새로 입주하는 수도권의 택지개발지구나 지하철 역세권 등이 좋다. 상가의 수익률은 최소 연 6% 이상 나와야 하고, 점포당 권리금도 3000만원쯤 형성돼야 상권이 좋아 향후 꾸준한 임대수익이 확보된다고 전문가들은 지적한다.