[분양권 가이드] 다주택자는 부부공동명의로 등기를

올해는 세제가 대폭 바뀌어 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리) 관련 절세 전략이 어느 때보다 중요하다. 특히 다수의 고가(高價) 부동산을 보유한 부동산 부자들은 종합부동산세 신설과 1가구 3주택 이상자에 대한 양도소득세 중과조치 등으로 세부담이 늘어나, 분양권을 어떻게 다루느냐에 따라 세금의 경중이 달라질 수 있다.



■분양권 등기

분양권과 관련된 세금은 크게 등기(취득·등록세)와 매도(양도소득세) 때에 내야 하는 세금으로 나뉜다. 올 1월부터 법인과 개인 간 부동산 소유권 이전등기에 대한 등록세율이 1%포인트 낮아져 현재 새로 입주하는 분양권 아파트의 경우, 취득·등록세가 5.6~5.8%에서 4.4~4.6%로 낮아졌다.

등록세율이 낮아졌다고 모든 분양권을 등기하는 게 좋은 것은 아니다. 단순히 세금차액을 따지는 것도 좋지만, 가지고 있는 분양권의 내재가치가 높지 않으면 등기 비용을 들일 필요 없이 입주 전에 분양권 상태로 파는 게 유리할 수 있다.

다주택자 중 분양권을 가지고 있는 사람도 절세방법이 있다. 재산세 통합과 종합부동산세 신설(주택은 기준시가 9억원 이상)로 보유세 부담이 상대적으로 늘어나 다주택 소유자의 세부담이 커졌다. 특히 종부세는 개인별로 과세하기 때문에 전매가 가능한 분양권을 가진 다주택자라면, 잔금을 내기 전에 증여의 방법을 통해 부부 공동명의로 바꾸는 것도 종부세를 피할 수 있는 방법이다. 배우자에겐 3억원까지 증여세 부담 없이 증여할 수 있다.

보유세 과세 기준일(6월 1일)을 이용하는 것도 방법이다. 분양권의 입주지정일이 과세 기준일 1~2개월 전일 경우 등기 시기를 조금 늦추면 당해 연도의 보유세는 피할 수 있다.



■분양권 매도

일반분양권은 양도세 계산 때 언제나 실거래가로 계산하고, 세율은 보유기간에 따라 1년 미만 50%, 1년 이상~2년 미만 40%, 2년 이상 9~36%를 적용한다. 그래서 비과세 혜택(서울 1가구 1주택자의 경우 3년 보유, 2년 거주)을 받거나 세율을 낮추기 위해 입주 후 일정기간 동안 살거나 보유하다가 기준시가(투기지역 제외)로 팔려는 이들이 많다. 하지만 이도 잘 생각해본 후 결정해야 한다. 분양권이 부동산으로 완성된 이후에 파는 경우, 보유기간은 입주잔금을 낸 날로부터 다시 시작되기 때문이다. 당사자는 1년 이상 보유했다고 생각하고 분양권을 부동산으로 전환해 팔 때, 세율이 40%가 아닌 50%를 적용받는 경우가 생길 수 있는 것이다. 다만 재개발·재건축조합원의 입주권은 부동산으로 전환해도 일반분양권과 달리 종전의 보유기간이 인정된다.

또 올해부터 1가구 3주택자가 집을 팔 땐 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율도 60%를 적용받기 때문에, 분양권을 팔 때도 세금을 줄일 수 있는 방법을 강구해야 한다. 2주택을 소유하고 있고 분양권 1개를 보유하고 있는 상태라면 분양권은 주택으로 보지 않기 때문에 1가구 3주택자가 되지 않는다. 전매가 가능한 분양권이라면, 분양권 상태로 팔아 1가구 3주택자에 해당하는 양도세 중과를 피해가는 것도 괜찮다.

(함영진·내집마련정보사 팀장)