아파트야 로또야? 황당한 판교

경기도 분당 신도시 ‘L부동산’의 공인중개사 박모(45)씨는 최근 중개업자들 모임에서 황당한 얘기를 들었다. 이미 다른 지역 아파트에 당첨돼 판교 1순위 자격을 상실한 남편이 판교 당첨을 위해 1순위 청약통장(40세 이상·10년 무주택)을 갖고 있는 아내와 ‘위장 이혼’했다는 것. 이혼해 별도 세대를 구성하면 아내는 1순위 청약자격을 얻을 수 있기 때문이다.

분양 시장의 ‘로또’로 불리는 판교 신도시 분양을 앞두고 웃지 못할 일들이 벌어지고 있다. 당첨 확률이 높은 일부 청약 통장은 수천만원의 웃돈이 붙어 불법 거래되고 있다. 왜 이런 부작용이 생기는 것일까. 혼란스러운 정부 정책이 주이유라고 전문가들은 말한다. ‘부동산 퍼스트’ 곽창석 이사는 “정부의 근시안적인 정책 때문”이라고 했다.

첫 논란거리는 분양가 상한제다. 정부는 ‘분양가 폭등을 잡겠다’며 공공택지에서 공급되는 아파트 중 전용 25.7 평(33평형) 이하 소형 아파트에는 분양가를 묶는 분양가 상한제를 올부터 적용키로 했다. 그러나 25.7 평 초과 중·대형 아파트에는 따로 분양가 제한을 두지 않았다. 시장 원리에 어긋난다는 것을 알면서도 분양가를 잡아야 한다는 시민단체 등의 요구에 소형 평형만 분양가를 묶는 고육책을 쓴 것이다.

현재 판교의 소형 평형 분양가는 평당 1000만원 선, 중·대형 평형은 평당 2000만원 선에 이를 전망이다. 정부의 고육책 탓에 같은 단지 안에 분양가가 2배 차이 나는 아파트들이 뒤섞이게 된 것이다.

평당 1000만원을 기준으로 하면 판교 전용 25.7평(33평형)의 분양가는 3억2000만~3억4000만원 선. 이는 인근 분당 정자동의 새 아파트보다 2억원 정도 싸 분양받으면 당장 1~2억원의 시세차익을 볼 수 있다. 당첨 확률이 높은 청약통장을 불법거래하고, 위장 이혼 얘기까지 나오는 것은 이 때문이다. 전문가들은 입주시점에는 판교 소형 평형도 평당 1800만원선까지 오를 것으로 예상하고 있다. 분양가를 잡겠다고 시행한 제도가 청약 열풍만 부채질한다는 지적이다.

‘지역거주 우선순위제’도 되레 청약통장 불법거래를 부추기고 있다. 판교 청약제도는 성남거주 무주택자에게 분양 물량의 30%를 우선 공급하는 방식. 해당 통장을 사면 그만큼 당첨 확률이 높아진다. ‘유니에셋’ 김광석 팀장은 “지역우선순위제가 분양가상한제와 맞물리면서 악영향을 낳고 있다”고 했다.

중·대형 평형에 적용하는 채권입찰제는 인근의 분당·용인 심지어 일부 서울 강남권의 아파트 값 상승을 부채질하고 있다. 채권입찰제는 채권가격을 가장 많이 써낸 업체에게 택지를 공급하는 것. 채권가격이 오르면 분양가가 치솟고, 인근 지역의 집값을 자극하는 식이다. 실제 올 들어 분당·용인 집값은 강세다.

오락가락 정책도 문제다. 건설교통부는 판교 등 투기과열지구 내의 분양가 상한제가 적용되는 아파트에 대해선 청약 과열을 막기 위해 과거 10년 이내 당첨 경력이 있으면 1순위를 부여하지 않는다는 내용의 주택법 시행령 개정안을 지난달 입법예고했다. 이 바람에 10년 무주택자들의 통장이 천정부지로 치솟았고, 투기를 부채질했다. 그러나 규제개혁위원회는 4일 이 개정 내용이 과도한 규제라며 삭제했다. 본래 주택법에 있던 대로 과거 5년 동안만 당첨되지 않은 사람들은 1순위 청약자격을 유지할 수 있게 된 것이다.

■ 판교 아파트 투자 유의점

①33평형(전용25.7평) 이하 중소형 아파트(75%)와 임대아파트(37%) 비중이 높다

→중소형·임대 많을수록 시세는 약세(중소형 비중은 분당 55%, 일산 68%)

②무주택 가구주 분양물량 불법 전매 가능성→전매 매물 많을수록 프리미엄 하락

③당첨자 5년간 주택 의무 보유 규제

→당첨 후 최소 5년 장기 보유 의무. 돈 묶인다. 장기 자금운용 필요

④생활환경 악화 가능성→지구 내 경부고속도로 종단, 분지 형태로 오염물 배출 어려워

⑤도로 개통 일정 연기→서울·지자체 분쟁으로 도로 개통 지연될 경우 교통난 불가피