실거래가 신고제 도입하면 시장 크게 위축

주택시장이 침체를 거듭하면서 강경 일변도로 치닫던 부동산 규제정책이 일부 완화될 조짐을 보이고 있다. 당초 내년 4월 도입 예정이던 재건축 개발이익환수제는 국회가 제동을 걸어 실시 시기가 연기됐으며 일부 내용도 바뀔 가능성이 높아졌다. 여당 일각에서 보유세(종부세·재산세)와 거래세(취득세·등록세)의 세율을 더 낮추자는 의견을 내놓고 있다. 내년에 도입될 추가적인 부동산 규제 대책의 대체적인 윤곽은 드러났지만 시장상황에 따라 세율 등이 더 완화될 수 있는 유동적인 상황이다. 안명숙 스피드뱅크부동산연구소장은 “침체기에 접어든 주택시장은 정부 정책의 강도에 따라 조기에 회복될 수도 있고 추가적으로 하락할 수도 있다”며 “정부 정책을 예의 주시하며 투자여부나 투자시점을 잡아야 한다”고 말했다.



재건축아파트에 임대아파트 의무화를 골자로 한 재건축개발이익환수제는 정치권에서 제동을 걸고 나섰다. 정부가 당초 이번 정기국회에 법안을 상정, 내년 4월 도입예정이던 재건축 개발이익환수제는 국회 건설교통위원회가 관련 법안을 아예 상정하지 않았다. 건교위 관계자는 “해당 지역 주민들이 위헌 소송을 천명하는 등 논란의 여지가 많아 좀더 법률 검토를 하기로 했다”고 밝혔다. 이에 따라 재건축개발이익환수제는 일부 내용이 완화될 가능성이 있으며 빨라야 내년 7~8월에 도입될 전망이다.



종합부동산세 도입과 관련한 거래세율 조정문제도 향후 논란거리. 정부는 기준시가 9억원 이상 주택소유자 등 부동산 부자들을 과세대상으로 하는 종합부동산세를 도입하는 대신 재산세와 거래세(등록세)의 세율을 낮추는 방안을 추진하고 있다. 종합부동산세와 재산세는 절대금액이 많지 않은 데다 내년 인상폭을 올해 부담액의 50%로 제한하기로 했기 때문에 시장에 미치는 영향은 당초 예상보다는 크지 않을 전망이다.

하지만 현재 나온 정부 방안대로 거래세 중 등록세율을 현행 3%에서 절반 수준인 1.5%로 내리더라도 실제 세금은 대폭 늘어난다. 내년부터 세금을 매기는 기준인 과세표준이 현재 실거래가의 20~25% 수준에서 80~90% 수준인 기준시가로 대폭 상향조정된다. 여기다가 내년 7월부터는 실거래가 신고제가 도입돼 과세표준이 또다시 대폭 오른다. 세율은 내리지만 세금액수 자체가 늘어날 수밖에 없다. ‘저스트알’ 김우희 상무는 “현재 정부 방침대로라면 거래세가 많게는 2배까지 늘어나 주택거래를 크게 위축시킬 것”이라며 “내년 7월 도입예정인 주택거래 실거래가 신고제도 시장을 위축시키는 메가톤급 변수가 될 수 있다”고 말했다.



세금제도 못지않게 중요한 변수는 수도권지역에 대한 투기지역(양도소득세를 실거래가로 과세하는 제도)과 투기과열지구(분양권 전매를 금지하는 제도)의 해제여부. 정부는 지난 8월 지방의 주택 투기지역을 일부 해제한 데 이어 11월 9일에는 부산 등 지방대도시의 분양권 전매금지 조치를 ‘분양계약 후 입주시점’까지에서 ‘분양계약 후 1년’까지로 대폭 완화했다. 그러나 전문가들은 수도권에 대해서 투기지역 등의 규제를 풀어야만 시장이 회복될 수 있을 것으로 전망하고 있다. ‘부동산114’ 김혜현 부장은 “서울과 수도권의 투기과열지구 등의 규제가 풀려야 주택시장이 본격적으로 반등할 수 있을 것”이라고 말했다.