주택 과잉공급 논란

최근 새 아파트의 입주율이 절반에도 못 미치고, 미분양 물량은 2000년이후 최대치에 달하는 등 주택이 남아도는 현상이 나타나면서 주택 시장에 공급 과잉 논란이 불붙고 있다. 수요-공급문제는 향후 집값을 가늠해 볼 수 있는 핵심 지표라는 점에서 관심이 쏠린다.

일부에서는 “이미 적정 수요를 웃도는 만성적인 공급 초과 현상이 시작됐다”고 주장한다. 반면, “일시적 수요 억제에 따른 ‘미스매치’(miss match·불일치)로 근본적인 과잉은 아니다”는 반론도 만만치 않다. 전문가들은, 만성적인 공급 초과가 시작됐다면 집값은 장기 하락이 불가피하고, 일시적인 수급 불균형이라면 재상승할 가능성이 있다고 전망한다.

◆"공급과잉 장기간 지속"=공급 초과론을 제기하는 전문가들은 이미 주택이 유효 수요 이상으로 공급됐다고 보고 있다. 주택보급률이 100%를 넘었고, 지난 2001년 이후 공급된 주택이 240만여가구로 적정 수요(120만가구)를 2배나 웃돌고 있다는 것. LG경제연구원 김성식 연구위원은 “정부 통계로는 2001~2003년까지 180여만가구가 공급됐지만, 여기에는 주거용 오피스텔 등이 빠졌다”면서 “이를 감안하면 실제 공급량은 240만가구에 달한다”고 주장했다.

김 연구위원은 “매년 주택 수요는 새로 늘어난 가구의 수요(20만)와 주택을 늘려 가는 대체수요를 합쳐도 30만~40만가구에 그친다”면서 “공급 과잉에 따른 가격 하락은 이제 시작일 뿐”이라고 지적했다. 여기에 판교, 파주 등 2기 신도시와 뉴타운 개발, 행정수도 이전 등이 가시화되고, 주택보급률 증가와 인구증가율 둔화 등이 겹치면서 장기적인 공급 초과 현상으로 이어질 가능성이 높다는 분석도 나온다.

이 때문에 연말을 전후해 본격적인 집값 조정이 시작돼 2007년 초까지 역(逆)전세난과 매매가격 하락이 지속될 것이라고 김 연구위원은 전망했다.

◆"일시적 수요 감소에 불과"=이 같은 주장에 대한 반론도 만만치 않다. 현재 공급 과잉은 정부의 규제 강화에 따른 일시적 수요 감소로 공급이 많은 것처럼 보이는 착시(錯視) 현상일 뿐이라는 것. 주택산업연구원 장성수 선임연구위원은 “빈집 문제는 공급이 충분해서가 아니라 경기 침체와 정부의 규제 강화에 따른 수요자들의 구매력 저하에서 발생한 것”이라고 주장했다. 서강대 김경환 교수도 “공급에 여유가 생긴 것은 분명하다”면서도 “미래에 대한 불확실성과 정부 정책 강화에 따른 수요 감소가 더 큰 문제”라고 말했다.

주택 재고(在庫) 자체도 선진국보다 크게 부족하며, 주택의 질적인 측면까지 고려하면 공급 과잉은 성급하다는 지적도 나온다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “주택보급률이 100%를 넘었다지만 우리나라의 인구 1000명당 주택 수(238가구·2002년 기준)는 아직까지 선진국(450가구)의 절반에 불과하다”고 지적했다.

◆집값 상승 가능성 있나?= 공급 과잉을 둘러싼 시각 차이에도 불구하고, 많은 전문가들은 집값 상승 가능성이 상존하고 있다고 지적한다. 건국대 손재영 교수는 “현재 인위적으로 억제된 주택 수요가 농축되는 과정이 진행되고 있다”면서 “소득 증가 등으로 수요가 폭발하면 가격이 오를 가능성이 있다”고 말했다. 특히, 정부의 규제 완화 여부가 중요 변수로 등장할 전망이다. 삼성경제연구소 박재룡 수석연구원은 “주택시장 주변에 잠재된 풍부한 유동성이 규제 완화와 맞물리면 가격 상승 가능성도 배제하기 어렵다”고 말했다.

다만, 과거와 같은 무차별적 상승은 없을 것이란 전망이 지배적이다. 지역·계층·규모별로 선택적 상승이 예상된다.