내년 원가연동제 분양가 관심 고조

정부가 내년부터 공공택지 내 전용면적 25.7평 이하 주택을 대상으로 원가연동제와 일부 분양원가를 공개하기로 함에 따라 판교 등 신도시의 분양가에 관심이 모아지고 있다.

원가연동제가 적용되는 단지는 ▲내년 3월 판교신도시 시범단지 ▲내년 하반기 파주신도시 ▲2007년 김포·수원행정 신도시 등이다. 이 밖에 광명시 소하지구, 고양시 행신2지구, 성남시 도촌지구 등 경기도 일대의 인기지역도 포함된다.

이 중 가장 큰 관심을 모으고 있는 곳이 서울 강남권에 인접한 판교신도시이다.

◆ 20평형대 750만∼800만원선

판교 신도시는 내년 상반기(3~5월)에 5000가구의 시범단지를 시작으로 아파트 2만6900여가구가 들어선다. 18평 이하가 9500가구, 18~25.7평이 1만100가구, 25.7~40.8평이 5100가구, 40.8평 이상이 2274가구 등이다. 이 중 국민임대 주택 6000가구를 제외하고 원가연동제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하 물량은 1만3600가구선이다.

전문가들은 분양 면적기준으로 20평형대는 평당 750만~800만원, 30평형대는 800만~850만원대로 예상하고 있다. 인근 분당의 30평형 아파트 중에는 시세가 평당 1400만원을 넘는 단지가 있고 송파구 잠실아파트의 평당 분양가가 2000만원 선에 육박하는 점을 감안하면 당첨만 되면 즉석에서 2억원 가량의 시세차익도 가능하다.

‘부동산114’ 김혜현 팀장은 “판교의 적정시세는 강남권과 분당권의 중간 정도에서 형성될 것”이라며 “때문에 만일 30평형대에 당첨되면 1억5000만~2억원 정도의 시세차익도 가능하다”고 말했다.

◆ 당첨확률은 로또만큼 낮아

문제는 당첨확률이다. 원가연동제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하 물량은 1만3600가구선이다. 이 중 30%는 성남시 거주자에게 우선 청약기회가 주어진다. 성남 거주자는 지난 2001년 12월 26일 이전 거주자만 해당한다. 이 중 75%는 무주택우선공급이 이뤄지기 때문에 성남시 무주택 우선공급 자격을 가진 사람들의 당첨확률은 상당히 높다.

무주택 우선공급을 받으려면 만 35세 이상이면서 5년 이상 무주택자로, 청약예금이나 청약부금에 가입해 2년이 지난 1순위자가 돼야 한다. 나머지 9520가구에 대해 수도권 청약자들이 경쟁한다.

이 중 다시 75%가 무주택 우선공급되며 나머지 2380가구가 수도권 1순위 청약자들의 몫이다. 이들 아파트단지가 한꺼번에 분양되는 게 아니라 1~2년 사이에 연차적으로 분양되는 점을 감안하면 경쟁률은 수천 대1에 이를 것이라는 게 부동산업계의 전망이다.

‘내집마련 정보사’ 함영진 팀장은 “판교 아파트의 당첨확률은 로또 확률만큼 낮다”고 말했다. 때문에 유주택자로 판교에 아파트를 청약할 계획이라면 분양면적 40~50평대를 노리는 것이 좋다고 조언했다.

대형 평형(25.7평 초과)은 7374가구로, 성남시 우선분양물량이 2212가구, 수도권 분양물량이 5162가구. 문제는 이들 아파트는 분양가가 자율화돼 있어 평당 1500만~1800만원 선의 고가로 분양가가 책정될 가능성이 높다는 점이다.

◆ 주택시장 침체 가속화 우려도

내년 도입될 예정인 원가 연동제로 인해 하반기 분양시장이 크게 침체될 가능성이 높다. 원가연동제가 시행되면 공공택지 내에 공급되는 25.7평 이하 아파트의 분양가가 20~30% 인하될 것으로 예상되기 때문에 실수요자들이 원가연동제 실시 이후로 청약을 미룰 가능성이 크기 때문이다.

‘유니에셋’ 김광석 팀장은 “상반기 각종 부동산 규제정책으로 침체됐던 분양 시장이 하반기에는 더욱 위축될 가능성이 있다”며 “서울 동시분양에서 잇따라 대규모 미달 사태가 발생하는 것도 원가연동제와 무관하지만은 않다”고 말했다.

‘닥터아파트’ 최현아 팀장은 “판교신도시의 경우 경쟁률이 크게 높을 것으로 예상돼 당첨이 쉽지 않다”며 “무작정 기다리기보다는 입지, 분양가를 고려해 청약하는 것도 방법”이라고 말했다.