[부동산] 재건축 시장 또 초대형 악재

재건축 개발이익환수제 도입 논의가 급물살을 타면서 재건축시장이 더욱 얼어붙고 있다. 건설교통부 산하 자문위원회인 ‘부동산 공개념검토위원회’는 최근 재건축개발이익환수제를 도입하자는 의견을 건교부에 전달한 것으로 확인됐다.

이에 따라 내년 중에 재건축 개발이익환수제가 도입될 가능성이 높아졌다. 재건축개발이익 환수제란 재건축으로 아파트 가격이 올라 이익을 보게 된 재건축 조합원들로부터 정부가 부담금 형태로 돈을 거둬가는 것을 말한다.

부동산 전문가들은 후분양제·조합원분양권 전매 금지 등 잇단 규제로 폭락세를 보였던 재건축 시장에 또다시 초대형 악재가 등장, 상당 기간 침체에서 벗어나기 힘들 것으로 전망하고 있다.

◆부담금제 형태로 도입될 듯=공개념위원회 위원들은 재건축 아파트를 대상으로 ‘부담금’ 형태로 개발이익을 환수해야 한다는 의견을 정부에 제시했다. 현재 정부는 토지의 개발사업에 대해서는 개발부담금제를 실시하고 있다. 개발 부담금의 규모는 개발 이익의 25%이며, 정부가 징수를 책임지고 있다. 개발이익은 조성이 끝난 후 토지 가격에서 개발사업전의 토지가격·개발비용·사업기간의 정상지가 상승분을 공제한 것을 말한다.

그러나 국회가 개발부담금의 부과를 올해 말로 중지하도록 결정했기 때문에 재건축 개발 부담금제 도입도 상당한 논란이 예상된다. 건교부 관계자는 “개발이익의 일정부분을 국가가 환수하는 개발부담금제는 선진국에서도 일반화된 제도”라며 “국회를 설득해 입법화하도록 노력할 것”이라고 말했다.

◆재건축 침체 지속 가능성 높아=건교부가 재건축 개발 이익 환수 관련 법안을 추진하면 빈사상태에 빠진 재건축 시장에 또다른 악재가 될 전망이다. 재건축아파트에 대해서는 후분양제·조합원 분양권 전매 금지·안전진단요건 강화 등의 각종 규제가 집중적으로 취해지고 있다.

‘에덴부동산’ 김치순 사장은 “10·29조치 이후 폭락세를 보이던 재건축아파트 가격하락세가 최근 일단 멈췄다”며 “하지만 또다시 정부가 규제책을 내놓을 것이라는 전망이 나오면서 매수세가 극도로 위축되고 있다”고 말했다. 한 재건축 조합장은 “정부의 정책대로라면 아예 재건축이 불가능해질 것”이라고 말했다. 지난 2~3년간 강남권 재건축아파트는2~3배 가격이 폭등, ‘황금알을 낳는 거위’로 통할 정도였다.

◆반사이익 보는 단지도 있을 듯=하지만 정부 규제강화로 오히려 수혜를 보는 단지도 속출할 것이라는 분석도 나오고 있다. 서울 강남권의 경우 택지가 바닥나 대단지 아파트는 재건축 이외에는 공급이 불가능한 상태. 강남권에서는 재건축을 제외하면 1~2동짜리 주상복합아파트 외에는 분양이 거의 없는 실정. 이 때문에 강남권에 대한 수요가 지속될 경우 기존아파트나 이미 사업에 착수, 정부의 규제를 받지 않은 재건축아파트는 오히려 반사이익을 누릴 가능성이 높다.

‘스피드뱅크부동산연구소’ 안명숙 소장은 “전체 경기가 좋지 않기 때문에 향후 1년 정도는 재건축시장이 전반적으로 위축되겠지만 장기적으로 강남권 공급물량이 줄어들어 규제를 받지 않는 단지들은 다시 강세로 돌아설 가능성도 있다”고 말했다.

(차학봉기자)