[부동산상담] 신도시 집팔아 강남으로 가려는데

아내와 자녀 셋(초등 4년·2년, 만6세)을 둔 43세의 은행원입니다.
현재 분당 구미동에 시가 3억2000만원짜리 33평형 아파트를 소유한 채,
수지(1지구)의 31평형 아파트에서 전세(9000만원)로 살고 있습니다. 분당
아파트는 1억5000만원에 전세를 내주고 있습니다. 하지만 내년 2월
말에는 수지 아파트의 전세 계약이 끝나게 돼 조만간 거취를 결정해야
합니다. 분당 아파트도 내년 2월에는 전세 계약이 만료됩니다. 현재 만료
시점에 맞추어 분당 집으로 들어가거나, 분당 집을 팔고 서울 송파구
정도의 작은 평수로 입주하는 방안을 검토 중입니다. 수지나 분당의
교통난이 커지고, 분당 집값이 서울 강남권 만큼 오르지는 않을 것 같기
때문입니다. 참고로 아이들을 강남에서 교육시키면 좋겠지만, 우선적인
조건은 아닙니다.

▲부동산(주거목적)=먼저 옮기려는 목적이 ‘주거’냐 ‘투자’냐를
명확히 해야 합니다. ‘주거’를 목적으로 한다면 쾌적성과 교육·
교통 문제 등을 따져야 하고, ‘투자’를 노린다면 주거 환경의
불편함을 감수해야 합니다. 한 번에 두 가지를 모두 추구하다 보면
문제가 생깁니다.

상담자의 경우 가족 구성 등을 살펴볼 때 안정적 주거 환경을 우선시하는
성향이 강합니다. 분당 집을 팔고 수지 전세금도 빼서 서울 강남지역으로
진출하는 방안의 경우, 거주 공간이 지금까지 거주해온 30평대
아파트에서 20평대로 줄어든다는 점을 유념해야 합니다. 또 주택담보
대출도 어느 정도 받아야 할 것으로 보입니다. 결국 생활 공간 축소와
무리한 대출을 안고 이사할 경우 상담자는 계속 거주 환경의 불편함을
느낄 것입니다. 최근 1년 사이의 집값 상승은 10년 만에 한
번 일어날까말까한 초고속 상승세입니다. 집값이 더 올라갈 수도 있지만
내림세를 탈 수도 있습니다. 따라서 상담자가 아이들 교육을 반드시
강남에서 시키지 않아도 좋고, 수지에서 서울까지 출근하는 교통의
불편함만 감수한다면 현재 살고 있는 수지에서 계속 머무르는 것이
좋습니다.

거주 공간 측면에서 봤을 때 수지 1지구는 분당보다 최근에 입주한 새
아파트이기도 합니다. 한편 분당은 서울·용인·수원·오산 등 관련 산업
도시를 많이 끼고 있어 상담자가 보유한 30평대 아파트에 대한 수요가
꾸준한 만큼 다른 투자 수단을 찾지 못한 상황에서 굳이 지금 매각할
필요는 없다고 봅니다.

▲부동산(투자목적)=주거를 떠나서 ‘부동산 테크’를 해보겠다면
거주의 불편함을 감수하고 장기적 관점에서 접근하기를 조언합니다.
이런 관점에선 아예 분당 집을 팔고 은행 대출을 받은 뒤 추가 상승을
노리고 서울 강동구나 송파구의 재건축 추진 혹은 예상 지역 아파트로
옮기는 방안을 생각해 볼 수 있습니다. 이 경우에도 가격이 이미
급상승한 지역보다는 재건축 시점이 5년 이후로 멀더라도 인근
지역 아파트에 비해 시세가 낮은 아파트를 골라야 합니다. 입지 여건과
대규모 단지 여부인지도 꼭 살펴보십시오. 하지만 이런 부동산테크도
결국 상대적인 생활 환경의 불편함이나 이자 부담 등으로 인한
경제적 압박 등을 견딜 각오가 필요합니다.

▲은행=최근엔 은행들이 정부 지침에 따라 주택담보대출 비율을 낮추고
있습니다. 특히 서울 등 투기과열지구의 경우 아파트 담보대출 한도가
집값의 80％에서 60％ 이하로 낮아졌습니다. 대출 금리도 현재 6.5~6.7％
정도로 연초보다는 0.5％포인트 정도 오른 상태입니다. 1억원을
대출받는다면 1년에 650만~670만원을 이자로 내야 합니다. 이 밖에
주택값을 안정시키려면 금리를 올려야 한다는 의견이 계속 나오고 있다는
점도 유념해야 합니다. 금리가 오르면 이자 부담도 늘지만 ‘집값
거품’이 푹 꺼질 가능성도 높습니다.

(김우희 부동산투자자문사 저스트알 상무)

(김인응 우리은행 PB사업팀 재테크팀장)