입력 : 2002.04.03 20:44
정부가 부동산투기를 잡기 위해 아파트 기준시가(基準時價)를 대폭
인상하고, 수도권에 연간 30만가구의 주택을 새로 짓는 내용의 주택가격
안정대책을 추가로 발표했다.
기준시가 인상에 따라 양도세 부담이 늘어나 주택 가수요(假需要)가 크게
줄어들 전망이다. 또 정부의 수도권 주택공급 계획 발표는 주택부족
불안감에 의한 ‘집값 오름세 심리’를 잠재우는 데 큰 도움이 될 것으로
전문가들은 전망하고 있다.
◆ 아파트 투기수요 크게 줄어들 듯 =기준시가 인상으로 양도소득세가
평균적으로 4~10배 가량 늘어남에 따라 주택 투기가 크게 줄어들
전망이다. 부동산 매매에 대한 세금부담이 대폭 늘어나 부동산
단기투자를 통한 시세차익 획득이 어려워졌기 때문이다.
특히 이번 기준시가 인상 조치는 올 들어 주택가격 상승세를 주도하고
있는 재건축 아파트 매매에 큰 영향을 줄 전망이다. 재건축아파트의
기준시가는 그동안 실거래가(實去來價)의 50~60%에 불과해 단기매매를
해도 양도세 부담이 거의 없었다. 이 때문에 투기세력들의 표적이 돼
작년 말부터 가격이 급속히 치솟았다.
‘에덴공인중개사’ 김치순 사장은 “재건축아파트는 그동안 기준시가가
낮아 부담없이 서너채씩 사두는 사람들이 많았다”며 ‘이번에 국세청이
기준시가를 대폭 올림에 따라 재건축 투자수요가 크게 위축될 것”이라고
말했다.
다만 일부 중개업자들은 “집주인들이 양도세 부담으로 매물을
회수하거나 집을 팔 때 양도세만큼 가격을 높게 부르면 오히려
주택가격이 오를 수 있다”고 지적하고 있다. 하지만 대부분의
전문가들은 이미 집값이 약세로 돌아서고 있는 만큼 집 주인이 양도세
부담만큼 집값을 올리는 것은 현실성이 떨어진다고 지적한다.
‘부동산 114’ 김희선 상무는 “기준시가 인상뿐 아니라 정부가 분양권
전매제한과 같은 다양한 대책을 내놓고 있는 만큼 주택가격이 빠른
속도로 안정세를 보일 것”이라고 전망했다.
◆ 공급 확대로 주택부족 불안감 해소 =현재 서울을 포함한 수도권
지역은 주택보급률이 89.5%에 불과, 언제든지 집값이 오를 수 있을
정도로 주택이 부족한 것이 사실이다. 정부는 이 때문에 수도권지역에
매년 30만가구의 주택을 공급, 주택가격을 안정시킨다는 방침이다. 정부
계획대로 주택이 착실히 지어지면 2006년 수도권지역 주택보급률은
100%를 넘어서게 된다. 정부 계획의 실현성 여부는 택지확보에 달려
있다고 전문가들은 지적한다.
이에 대해 건교부는 그린벨트를 풀고 영종도·김포매립지·송도신도시·
시화지구를 활용하면 택지확보에 문제가 없다는 입장이다.
다만 문제는 주택이 가장 부족한 서울(주택보급률 79.1%)에 택지가
바닥나고 있다는 점이다. 하지만 LG경제연구원 김성식 연구원은 “정부
계획대로 수도권에 충분한 주택이 지어진다면 서울 인구가 수도권으로
이동, 서울의 집값도 하락세를 그릴 것”이라며 “2~3년 후에는 오히려
주택과잉공급을 걱정해야 하는 상황이 올 수도 있다”고 말했다.
◆양도세 줄이려면…/ 기준시가 높을땐 실거래가로 신고를
국세청이 이번에 아파트 기준시가를 대폭 인상했지만, 모든 사람의 세금
부담이 늘어나는 것은 아니다. 주택이 한 채밖에 없고 3년간 보유한
실수요자는 아예 양도소득세가 면제되기 때문이다. 국세청은 2가구
이상의 주택을 갖고 있거나 보유기간이 3년 미만인 사람이 집을 처분할
때 양도소득세를 부과한다.
만일 3년 미만 주택을 보유했더라도 보유기간이 길면 양도소득세가
줄어든다. 주택보유기간이 1년 미만이라면 양도 시세차익의 36%를
양도소득세로 내야 한다. 반면 1년 이상 보유하면 보통
실거래가(實去來價)보다 낮은 기준시가를 기준으로 세금이 매겨진다.
또 1가구 2주택자라도 양도소득세가 면제되는 경우가 있다. 다른 주택을
사기 위해 일시적으로 2주택자가 된 경우, 기존주택을 1년 이내에 팔면
양도소득세가 면제된다. 일시적 2주택자가 아닌 사람의 경우, 주택
매매시 양도세 자체를 피할 방법은 없다. 이 경우 양도차익이 적은
집부터 먼저 파는 것도 방법이다.
김종필 세무사는 “실거래가와 기준시가를 비교, 기준시가가 더 높다면
실거래가로 신고해 세금을 덜 낼 수 있다”고 말했다. ( 차학봉기자 )